長租公寓漸成風口，眾多房企蜂擁而入。習慣了掙快錢、掙大錢的房企，切入盈利前景並不明朗的長租市場，究竟意欲何為？當經歷一場跑馬圈地，小鬼長成大佬，誰還會踏實地做個租賃的生意？

▲ 長租公寓漸成風口

作者 | 熊穎

近日，因私出境8個月未歸，龍湖集團董事長吳亞軍終於回來了。

吳亞軍處理的第一件要緊事，就是趕赴中國農業銀行總部，為旗下長租公寓“冠寓”發展尋求支持。

搶灘長租公寓

“只要站在風口，豬都能飛起來。”雷布斯的名言同樣適用房地產，長租公寓漸成風口，上市房企蜂擁而入。

▲ 2016年，龍湖推出旗下長租公寓品牌“冠寓”

龍湖的反應速度足夠敏捷。早在2016年8月，龍湖中期業績會上，吳亞軍宣佈推出長租公寓品牌“冠寓”，並且將其戰略地位升至繼地產、商業、物業之後的第四大主航道業務。

相比而言，萬科搶灘登陸的時間更早。2014年，萬科就開始大規模推廣租賃住房。2015年，已經開業的萬科長租公寓超過1000間。2016年，萬科整合了旗下各長租公寓項目，統一品牌為“泊寓”。

然而，長租公寓真正火起來是在2017年，藉助了政策的東風。

2017年7月，住建部等9部門聯合發佈通知，明確在12個重點城市加快推進租賃住房建設；8月，國土資源部會同住建部，確定在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。此後，房屋租賃的各項支持政策“忽如一夜春風來”。

“今年萬科把長租公寓作為重要的著力點，主要在核心城市發展。”2017年萬科董秘朱旭在2月份銷售及經營情況電話會議上表示。

截至2017年底，萬科泊寓已覆蓋29個一、二線城市，累計獲取房間數超過10萬間，累計開業超過3萬間。晚一步入局的龍湖，相對應的數量恰好是萬科的一半。

另一些房地產領先企業，比如碧桂園、綠地、佳兆業等都先後入局。據克而瑞研究中心的報告介紹，目前全國TOP30的房企已有三成涉足長租公寓。

此前也有消息稱，5月23日前後，恆大將發首期供應鏈ABS“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”。預計房企三巨頭碧萬恆將相聚租賃市場。

不賺錢的生意

入局者前赴後繼，賺錢者卻寥寥無幾。

鏈家研究院的報告曾稱，未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達到3萬億元。眾多房地產企業看到了市場的發展空間，卻由於投資回報率低而徘徊不前。

長租公寓“雷聲大雨點小”的尷尬處境，在業內並不是秘密。2017年8月25日，在萬科中期業績說明會上，萬科董事會主席鬱亮對此表示，“能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。”

▲ 萬科翡翠書院10年租金最少180萬元

以萬科翡翠書院為例。

根據出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上覆式四居室。其中，90平方米月租金1.5-1.8萬元，180平方米以上月租金3-4萬元。

翡翠書院最長可出租10年。以此推算，90平米十年租金最低180萬元，180平米十年租金最高需要480萬元。

萬科相關人員曾透露，即便是這樣的價格定位，資金回報率仍然極低，不到2%。

而追溯拿地數據，市界（ID：newsseeker）發現，2016年12月，萬科花109億元拍下北京海淀區永豐產業基地兩地塊，折算樓面價3.6萬元/平方米，使用年限70年。

中原地產首席分析師張大偉直言不諱地對市界（ID：newsseeker）表示，“萬科這麼高的樓面價，長租肯定虧損。”

龍湖的長租業務也是如此。“坦白地說，確實不掙錢。”龍湖品牌負責人告訴市界（ID：newsseeker）。

在今年初的龍湖業績說明會上，龍湖首席執行官邵明曉曾表示，目前長租公寓成本及收益持平。然而，邵明曉希望未來龍湖長租公寓將變為賺錢的業務，淨利潤率達到12-15%。

不過，鬱亮的期待沒有這麼高。鬱亮認為，隨著扶持政策出臺，長租公寓回報率低的情況會有所改變，“未來，如果回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

心甘情願“掙慢錢”？

不賺錢，顯然不符合企業投資的初衷。目前，大多數房地產企業將長租公寓的盈利期設定在5年時間。

5月18日，A股上市公司世聯行在回覆深交所問詢函時就表示，預計盈利時間為第五年。2017年財報數據顯示，世聯行公寓管理業務實現營業收入2.08億元，同比增長387.64%，然而現階段世聯行公寓仍然處於虧損狀態。

掙慣了快錢、大錢的房企，為什麼要來放下身段“掙慢錢”？

表面上看，主要是由於“房住不炒”的總定調之後，各地限購令、限價令紛紛出臺，房地產的掙快錢時代宣告終結。

▲ 2017年4月，兩部委聯合發佈房地產調控重要文件

一些房地產項目開始由售轉租，以深圳為例，據市界（ID：newsseeker）不完全統計，2017年至今，深業中城、碧桂園榮匯、萬科臻山府、潤達圓庭、星河榮御等項目均出現不同程度的由售轉租。

然而，房地產企業想做的文章遠不止如此。

易觀智庫房產中心研究總監嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），“限價令大背景下，盈利空間壓縮，由售轉租反而比較穩妥。只是，不排除有企業搞小動作，明租實售。”

他還認為，長租公寓的投資週期較長。類似於互聯網中的美團、滴滴，品牌打響後可以聚集資源。如掌握裝修採購的定價權；與教育機構合作，形成租賃領域的學區概念等。

“渾水摸魚”者也同樣會存在。

張大偉一語道破長租公寓的業內潛規則，他告訴市界（ID：newsseeker）：“一方面便宜拿地，一方面為了融資，真做租賃的非常少。”

某上市房企員工同樣告訴市界（ID：newsseeker），“長租公寓模式備受資本市場看好，一些房企做長租不是為了賺錢，而是為了融資。”

為融資打開“另一扇窗”

2017年以來，房企銀行貸款、境內發債趨難。一位負責債券業務的投行人士曾向媒體表示，“用於長租租賃的債券可以發，其餘的基本沒戲。”

▲ 如何融資成為上市房企密切關注的話題

5月16日，在“2018中國上市房企百強峰會”上，東方邦信置業副總經理馮健就感嘆“今年融資不易”。中金公司固定收益部董事總經理張繼強則建議，“可以通過ABS的路來走。”

租賃項目持續的現金流，確實也為一些融資工具預留了操作空間。

對於融資難、融資成本不斷升高的房企來說，類REITs（房地產投資信託基金）、ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等工具更像是關上一道門之後，開的“另一扇窗”。

2017年12月18日，龍湖50億住房租賃專項公司債券獲中國證監會核准；2018年3月，碧桂園400億ABS大單審批通過；2018年5月初，中國恆大提交的“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已獲受理，擬發行金額100億元。

據諸葛找房數據研究中心統計，截至5月，已發行租賃類REITs產品規模達到392.7億元。此外，北京4家銀行承諾5年內將提供2200億低息資金，推動集體建設用地租賃房建設。

然而，對於長租公寓融資相對便利推動了房企入局的觀點，並不被所有企業認同。

龍湖品牌負責人向市界（ID：newsseeker）表示，“龍湖進入長租領域確實享受了政策紅利。然而，如果說是為了融資而切入，這就不合邏輯了。現階段長租公寓都不掙錢，我們沒有必要為了融資去做一個賠錢買賣。我們看中的其實是長租公寓未來的巨大市場和現金流。”

這種爭論已非一朝一夕，誰是誰非暫無定論。

然而，在長租公寓市場經歷一場跑馬圈地之後，小鬼長成大佬，是否還會踏實地做個租賃的生意？假如一個新的大泡沫出現，誰會來接盤？毫無疑問，大概率是資本市場的散戶。