因為疫情的關係,2月份的樓市一片沉寂,所有人都在等待“小陽春”的到來。
2月末,開年後樓市的一個重大利好壓軸登場,讓沉寂已久的樓市終於熱鬧了一點。
Part.1
官宣!新版購房合同正式啟用
根據南寧市住房和城鄉建設局官網發出的消息:從2020年2月28日起,啟用新版購房合同,2012版的房屋交易合同停止使用。
▲通知文件
正式啟用的新版購房合同,包括5大類別的合同:
《南寧市商品房買賣合同(預售)》;《南寧市商品房買賣合同(現售)》;《南寧市存量房買賣合同》;《南寧市房屋租賃合同》;《南寧市房地產抵押合同》。
Part.2
新版合同有哪些變化?
變化一:雙合同變單合同,買房門檻降低。
新版購房合同最大的變化就是將精裝部分寫入購房合同,購房者不用再籤兩份合同了。
在以往購房時,毛坯與精裝分開首付、分開貸款,首付和月供的壓力無形中增大。
現在,新版合同將精裝、毛坯二合一,一定程度上緩解了首套房購房者的首付壓力和前十年的月供壓力。換句話說,剛需上車沒這麼艱難了。
那麼,首付和月供能少多少呢?
▲新舊合同首付月供對比
以首套100㎡精裝房為例,單價按1.2萬元/㎡計算,房子總價120萬元,精裝價30萬。
如果按照舊版合同:不支持精裝貸款的,首付高達48萬元;若精裝貸款10年的首付約為27萬元。
雖然使用精裝貸款能夠讓首付大大降低,但是精裝的貸款利率一般比毛坯部分多出約10%,前十年的月供壓力翻倍。
按照新版購房合同:精裝部分計入商品房總價,首付降至24萬,月供方面也不用再有額外的精裝利率。
變化二:業主可先驗房再收房
自從精裝房稱霸樓市,不僅房子總價和月供變高了,精裝的質量也成為大家擔心問題。
去年是南寧樓市精裝元年,各大樓盤交的試卷相信大家都有目共睹。樓盤減配、園林縮水、貨不對板、質量問題……你方唱罷我登場,橫幅維權齊上陣,徒留下一地雞毛。
新版購房合同將新房的“查驗房屋”具體細則納入其中。條款規定,出現屋面牆面開裂、地面滲漏或開裂、管道堵塞、五金損壞等現象,均可要求開發商修復後再交付。
也就是說,業主可以先驗房,再決定收不收房。
▲示意圖| 攝圖網
變化三:面積差異容忍度放寬
誤差容忍度放寬,由0.6%改為3%,對於開發商更加利好些。但如果誤差大,開發商要雙倍返還,損失也更大。
變化四:業主維權會可選擇物業公司
新款購房合同將業主委員會寫進合同中。條款規定,增加公示前期物業服務合同和臨時管理規約,並規定業主委員會成立後,由業主委員會決定選聘或續聘物業服務企業。
也就是說,業主擁有更大的權利,可以監督甚至選擇物業服務公司。
▲示意圖| 攝圖網
此外,新版購房合同還有以下變化。
比如增加房屋共有方式,可按比例共有,夫妻一起買房的,誰出多少錢,條款中寫得明明白白。
此外,條款中還增加了建設工程合同中具體的施工時間、竣工時間,讓條款更加明確。
最令購房者放心的是,合同中還增加了預售資金監管賬戶信息,讓購房者的利益受到更大的保障,不用怕開發商跑路。
Part.3
說在最後
很多人覺得精裝部分寫入合同後,首付和月供下降,房價也就下降了。
別高興得太早!
還是上面那個例子,以首套100㎡精裝房為例,單價按1.2萬元/㎡計算,房子總價120萬元,精裝價30萬。
讓我們來看看精裝一次性付款、精裝貸款10年以及新版合同的房款總價分別是多少。
▲總支出對比
可以看出,不管是後期投入還是房款總額新版購房合同都是最高的。
換句話說,降低的只是上車的門檻,房款總額不降反升。
另外,對於那些預算充足想要一次性付清精裝部分以降低總房款的購房者,這條路可能走不通了。
並且,在限價放開之後投向毛坯產品的開發商越來越多,購房者也樂見其成。在今後,這個合同中的“精裝利好”對市場也能有多大的刺激?這可難說……
所以,大家淡定!
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