2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發佈了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，調控對象直指此前打政策擦邊球，以不限購、不限貸聞名的“商住房”。一時之間，佔據了北京新房市場半邊天的商住房徹底啞火，從新政前一年67673套的成交直接斷崖式下跌至新政後一年的3366套。

從2017到2019，商住限購的“冰與火之歌”

“商住房”的概念，最早誕生於上世紀90年代深圳開發商對爛尾樓的改造。這類房屋的包裝賣點是“類住宅”，但土地規劃屬性又是綜合類或商業用地，因此產權一般是40年或50年。

從法律角度看，綜合用地或商業用地改為住宅的行為是違法的。早在2011年，北京市就出臺了政策法規，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局。實際上由於調控政策嚴格、住房需求旺盛，在過去相當長的一段時間裡，所謂“不限購、不限貸”的商住房是商品住宅的重要替補。

有調查稱，在過去10年裡，北京商辦項目成交量約為40萬套，其中商改住佔25萬套。2016年以前，商住房在總成交中佔比不到30%，但到了2016年，這一數字已攀升至59%。

我愛我家研究院的統計顯示，在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日），北京新建公寓類產品共計網籤67673套，而在其後一年的時間裡，這一數據驟降至3366套，降幅高達95%；第二年雖同比回升57.4%至5299套，但仍比新政前同期要少92.2%。

2016年前後，北京商住房迎來了絕無僅有的“高光時刻”。來自易居的歷史數據顯示，2017年的頭兩個月，北京商住新房均價高達45399元/平，遠超新建普通住宅37967元/平的水平。

新政之後，商住市場情勢急轉直下。中原地產研究中心數據顯示，2017年3月，北京商住房均價為51036元/平；2019年3月，同類產品價格已跌至33858元/平，跌幅超過3成。從中原地產提供的二手商辦成交數據來看，兩年時間二手房價格平均降幅超35%，部分甚至出現價格腰斬的情況。

量價齊跌傳導到供給端，帶來的直接後果是房企公寓類產品開發意願大幅降低，市場存量逐年減少，當前銷售以消化庫存為主。在政策不調整的前提下，商住公寓類型的產品將逐步退出新房市場。

圍城內外：那些“被套牢的”和“新入場的”

“3·26新政”改寫的不僅是樓市格局，還有圍城內外購房者的選擇和命運。新政要求，在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；新報建的商辦類項目，小分割單元不得低於500平方米。在政策執行前已銷售的商辦類項目（即二手房）再次上市出售時，可以出售給個人，但個人必須具備在京購房資格，且能支付全款。

這項規定從建築規劃、購房資質、信貸政策等多個方面入手，全方位地阻斷了商住炒房的可能性，同時也造就了一批“被套牢者”。他們有的是較早入手商住做過渡用，有的則因為新政一夜之間喪失購買資格。

新政裡最受傷的，恐怕是買商住過渡的剛需們。商住吸引他們的是，首先是低於周邊住宅30-50%的單價。再加上商住房“小戶型、低總價”的銷售策略，一套商住的總價往往能做到周邊住宅的25%-50%左右，首付款也能低至幾十萬起。

在2016年前後房價暴漲的時期，這看起來是一筆還算划算的買賣。新政公佈後，二手商住價格集體跳水，有業主一套房賠50萬掛牌還是無人問津，想掙出來的首付更是打了水漂。

那些恰好趕上“3·26新政” 的購房者，則面臨著更為被動的處境。90度地產在2018年3月曾做過一篇報道：《買房人勝訴了，為何上億房款卻難追回？》講述的是上百位新政前已交首付款，新政後因沒有商辦購房資格、無法辦理貸款的購房者，歷時一年多雖然勝訴，但仍無法追回首付款的維權路。最近小編回訪業主，得知此事仍未有最終結論。

新政後的商辦市場，就像一座圍城，有想要走出去的“被套牢者”，也有想要走進來的“新入場者”。中原地產調查結果顯示，在限購之後的一年裡，北京商辦項目成交主要集中在通州符合調控的商務公寓。個人能購買、區域有前景、價格有吸引力的商辦項目，才有實現緩慢去化的可能。

3·26前後：解套的幸運兒和留守的安天命者

與“被套牢”的大多數形成鮮明對比的，是在限購前夜解套的幸運兒。他們有的是在限購前將自己持有的商住房出手，有的是在購買商住房的過程中及時中止交易行為。

“商住房”由於在合法性上存在瑕疵，加上產權、落戶、入學、水電等附加權益與普通住宅不對等，一直以來都不算房屋交易市場的主流產品，價格也普遍低於住宅。

但有數據顯示，2015年北京商住的價格為26400元/平米左右，到2017年限購前的兩個月，這個數字已攀升至45400元/平米左右，時間價格上漲約1.7倍，甚至超過了當時的新建普通住宅價格。低位入手且能趕在新政前將持有商住房出手的人，無疑是幸運兒。

還有一些正在進行新建、二手商住交易的購房者，在聽聞“3.26新政”的消息後選擇中止交易，並追回訂金或首付，也能實現及時止損。

留守商辦公寓市場的，主要是兩類人：一類是買不起普通住宅又不想買環京的剛需族，他們買房純粹是為了解決在北京有個固定住處的問題；另一類則是由於新政無法出手、又不甘心大幅降價的投資客，通常他們會選擇由售轉租，觀望後市。

無論是自住還是出租，持有者都需要放平心態。此前有數據顯示，從2011年12月到2016年5月，北京住宅價格上漲了131.46%，而商住房漲幅僅為87.92%。新政之後，商住價格不漲反降，價格上行的趨勢更是很難跑贏普通住宅。

值得安慰的是，商住項目的出租回報率通常高於普通二手房。此前21世紀不動產市場研究部的抽樣監測數據顯示，成交旺盛的商改住項目，房屋的出租回報率一般在3.5%左右，高於普通二手房2.2%的租金回報率。