編者按：老城區的房子讓人又愛又恨，有的越老越妖，有的風華不再，杭州的上下城、寧波的海曙、紹興的越城、溫州的……這些老城區房價有共性、也有不同，希望能夠幫到在2020年將要買房的人們。
一、老城區的房子因城而異，買來投資以後有沒有機會賺？
單從這個問題上，我們沒有頭緒，但是從不動產權證上，我們可以明白，房屋價值=土地價值+房子的價值。李嘉誠對於房產一直強調兩個字：“地段！”隨著時間推移，房齡在漸漸增長，房子的價值在漸漸減少，我們可以認為，老房子=土地的錢。
將視線轉移到土地上，最直觀的便是看房地產公司參與土拍（各大自然資源局網站都會公佈地塊掛牌信息和競買信息）；當然，有的老城區無地可供，我們又該怎麼判斷呢？那麼簡單的說：
（1）只有少數幾個大城市，市中心的地越來越值錢，市中心的小區也能逐漸得到善終。比如北上廣深等，市中心一直是市中心，沒變過：市中心不遷移城市，人們的直觀感受是這樣的:越靠近中心越貴，不論是老房子新房子。
（2）而在其他全國334個地級市中，至少有超過300個地級市，市中心的老房子都將以悲劇為結尾。因為大多數城市想發展，通常要靠發展新區，一旦新區建立起來，市中心就會註定發生轉移，往新區方向轉移。
市中心遷移，是老城區最大的敵人。市中心一直在遷移的城市，人們的感受是這樣的:新區貴，老區便宜，土豪住郊區別墅，中產住新區大平層，窮人擠市中心老破舊。新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心的老房子，大概率被套死，沒有賺錢的可能性。
二、市中心老房子老小區最後的結局會是什麼?
（1）市中心不會大範圍遷移的城市，老小區也會越來越貴。
（2）市中心會遷移的城市，原來市中心的老房子和老小區，大概率成為“貧民窟”般的存在。
你等來的不一定會有拆遷，從2018年開始，全國範圍拆遷量中貨幣化安置將逐漸減少，以後的拆遷過程中基本以安置房等實物形式進行補償。更多的是隨著城市發展，老城區將逐漸成為過去，漸漸風華不再。
如何判斷市中心是否會遷移？
（1）看市政府位置、看城市未來總體規劃
（2）看新房子和老房子之間的價格，價差
——老房子價格遠低於新房。這種情況只會出現在地價不高的城市，這樣的城市，有了新區，市中心基本就確定了發生了遷移。無論曾經有多麼輝煌，現在配套多麼完善，這裡的房子都不能買！
——老房子價格略低於新房。在地價很高的城市，比如北京3環，地價8萬，老房8到10萬，新房10萬+，老房子撐死是新房的8折，根本不會存在遠低於的情況，因為地價就能佔整個價格體系的80%以上)
三、為什麼城市之間變化有這麼大的差異？
這跟城市的發展有關，有實力的城市攤大餅，實力不足的城市搞新區。
如北京、天津，這類城市，經濟強勁，人口源源不斷的進入，城市同時向四面擴大，但中心一直沒變過。老房子的結局就一個字，貴。哪怕比不上新房，但是3環老二手房也大概率比6環新房要貴的多
實力沒那麼強的城市，攤不起大餅，只能搞一個新區，先搞活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。如南京、寧波、合肥，鄭州，這樣的城市，往往會把新區的房價先搞起來，以點帶面。
而上海的徐匯，介於兩者之間，中心並未完全出現轉移。
對於浙江而言，分為三檔
（1）杭州的老城，和上海徐匯地位很像，隨著城市的發展，中心發生了一定程度上的偏移，但是又並未完全偏移到新區，所以現在的杭州，老城區與錢江新城共分天下。這裡的老房子，並沒有隨著新城的崛起衰落多少。
（2）麗水、舟山
把麗水舟山單獨列出來是一位內這兩個城市都是寸土寸金，市區面積一共就不多，也談不上說新區還是老區。
（3）寧波、溫州、紹興、嘉興、台州、金華、衢州、湖州
這裡，寧波、紹興、衢州最為典型。
寧波的海曙不太明顯，但總體上慢慢風光不再，比起2000年時在寧波的地位可謂一落千丈，這裡的老房子，一言難盡，但是政府如果重視發展還有挽救的機會。
紹興越城的老房子，這個更有意思，在政府工作報告中，直接提出了越城要唱“雙城記”，鏡湖新城+越城老城，老城區要作為文化遺產保護起來。聽聽，這裡都要作為文物保護起來了，隨著時間推移，現在優質的教育、醫療、商業資源漸漸會向鏡湖新區轉移，買這裡的老房子掉進坑裡便出不來。
衢州更加明顯，城市整體發展向西，這裡的西區和老城區將會逐漸變成兩個世界。未來，老城區的房子將與西區的房子價差逐步拉大。
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