使命所在，目標所向，商業地產百強企業應擎起提振消費、變革創新的大旗，銳意進取、攻堅克難，在滿足社會需要的同時成就自身，建功新時代。
在中國經濟轉型升級的過程中，商業消費對經濟增長的推動作用正不斷增強；商業地產作為消費的空間、商務公共空間，擁有廣闊發展前景；另一方面，新時代下人民對美好生活的嚮往加速了消費結構的升級，也驅動著商業地產不斷走向高質量發展之路。
2019年，中指研究院與中房指數系統結合在商業地產領域多年研究積累與數據基礎，發佈《2019中國商業地產百強企業研究報告》，發掘行業中運營水平高、綜合實力強、成長潛力大的優秀企業群體，鼓勵企業理性認識商業地產市場發展現狀及規律，積極創新發展策略，實現更優更快發展。
在2018年，一方面，我國GDP突破90萬億元，同比增長6.6%，全年社會消費品零售總額突破38萬億元，同比增長9%，增速均出現放緩。另一方面，商業地產投資額為20173億元，同比下降9.9%；新開工面積、銷售面積也呈下降態勢。
在此背景下，商業地產百強代表企業的整體經營表現優於行業大勢：一方面，把握中國城鎮化推進及消費升級帶來的結構性機會，依託產品線延伸與城市佈局下沉，百強代表企業進一步實現了規模化擴張；另一方面，快速迎合新消費理念、新商業模式及新技術手段，百強代表企業商業運營創新取得良好效果，租金及出租率指標表現較好；此外，在行業整體去槓桿的背景下，百強代表企業適度控制投資節奏、積極優化長短期負債結構，實現了穩健經營。
規模表現
產品延伸與資本擴張並舉
推動經營規模壯大
2018年，商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值為271萬平方米，較2017年增長18.8%，增速擴大9個百分點，擴張速度有所增加。從規模上看，企業分化更加明顯：萬達截至2018年底累計持有物業面積3586萬平方米，其它企業持有面積多數不足1000萬平方米，頭部企業領先優勢明顯。此外，華潤置地、寶龍、龍湖的持有面積增長也較為明顯。
圖：商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值及增長
從租金總收入來看，商業地產百強代表企業經營性物業租金收入均值為23.5億元，較2017年提升26.3%，增速擴大3.9個百分點。
圖：商業地產百強代表企業經營性物業租金收入均值及增長率
商業地產百強企業通過城市佈局與產品系列同步擴張，夯實了企業規模化發展根基。此外，通過強化資本運作和收購，包括開展企業和項目層面的整合，百強企業資產結構進一步優化。
經營質量
借力消費升級與技術創新
運營水平持續提升
商業地產的本質在於運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能直接反映其運營實力。從商業地產百強代表企業的平均租金來看，整體呈現震盪提升的趨勢。2018年,商業地產百強企業經營性物業的平均租金為72.4元/平方米•月，同比增長6.5%。從結構上看，百強代表企業內部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分佈。
圖：商業地產百強代表企業重點項目平均出租率
從出租率來看，百強代表企業重點項目的表現較為穩定。2018年，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率為93.8%，較2017年提升了0.1個百分點，代表企業間重點項目的平均出租率差異相對較小，基本上都維持在90%以上。
當前，萬達、華潤置地、大悅城等百強代表企業積極進行運營升級，實現了提質增效：一方面借力體驗消費、共享消費等風口，適時調整產品設計及業態配置，一方面藉助科技手段，全方位挖掘客戶需求，提供更便捷的服務，獲得了各類承租客群的認可，一步步實現高質量運營。
成長性
佈局潛力城市與核心區域
提升可持續增長空間
2018年，全國商辦市場投資規模出現調整，商辦土地市場也呈震盪前行態勢。2018年，全國300城商辦用地推出規劃建築面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長2%；商辦用地成交樓面均價為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。
從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%；三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價整體下降，其中一線城市同比降幅達12.1%，在各線城市中下降幅度最大。
圖：百強代表企業2017年、2018年商業地產拿地面積分佈
面對行業形勢的變化，特別是部分城市商辦供求關係的失衡，商業地產百強企業及時調整應對策略，放緩了在商辦土地市場的投資節奏。2018年，商業地產百強代表企業平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%，百強代表企業的目光更加聚焦於三四線城市。
下一步，百強企業將進一步升級發展目標，在規模化發展、兼顧穩健與質量的戰略佈局下，進行持續擴張。
穩健性
長短期負債結構優化
融資創新獲突破
在2018年上半年，國家經濟領域強調“去槓桿”導向，房地產相關業務的資金渠道受到明顯影響，現金流壓力顯現，商業地產運營領域也面臨一定衝擊。商業地產百強代表企業2018年底的資產負債率均值為72.5%，較2017年提高0.7個百分點，而且過去幾年一直呈現穩步上升的態勢。但從絕對水平來看，百強代表企業的整體負債率水平尚在合理區間，經營穩健性獲得了保障。
圖：百強代表企業2014-2018年資產負債率均值
另外，更多的百強代表企業積極調整負債結構，通過擴大長期融資規模、有效控制短期負債水平，逐步實現了債務結構的平衡。在眾多融資渠道中，境內外債券、資產證券化融資等方式表現突出。
圖：十家百強企業2017-2018年公司債、海外債發行情況
境內外債務發行回暖，利率上行。2018年十家商業地產百強企業共發行境內公司債8支，發行規模222.1億元，同比大幅增長455.3%；十家商業地產百強企業海外債共發行8支，發行規模218.8億元，同比增幅達101.7%。
從發行利率看，十家商業地產百強企業境內公司債發行利率為6.2%，與2017年相比增長1.2個百分點；十家商業地產百強企業海外債發行利率為6.0%，與2017年相比上漲1.2個百分點。
發展策略
比起以往，如今進行商業地產開發的難度必然更大、挑戰也更多，商業地產企業要想立於不敗之地，必須進行全方位的變革，進行全面提升，始終做更好的自己，才能把握現在、贏得未來。
對於商業地產企業而言，一是要借鑑國內外領先企業發展經驗，以運營為根基，並以合理的金融手段為翼，真正地追求和實踐行穩致遠，打造百年名企。
二是要深刻把握經濟發展、消費振興、城鎮化下沉、商業繁榮等時代大潮流，善於因勢利導，搶佔發展先機。
三是要進行全面提升，在具體開發運營策略上，恪守“遠、大、準、變、穩”五字訣，勇於開創商業文明新天地。
“遠”字訣——放長擊遠、謀定後動，商業地產百強企業必須樹立長遠發展的戰略目光，並在這一基礎上進行謀篇佈局；
“大”字訣——胸懷大格局，按一盤棋思維落子，商業地產百強企業應該以更大的胸懷兼顧各方訴求，打造一個共贏共生的利益格局，並據此落子；
“準”字訣——全程動態精準決策、充分釋放價值空間，商業地產百強企業需要在對土地商業價值動態化的精準把握中，進行科學決策，實現其商業價值最大化；
“變”字訣——以變應變，無懼未來，商業地產百強企業應以市場改革者的邏輯和麵貌來改變市場；
“穩”字訣——打造和諧資金鍊，穩健發展持續收益，商業地產百強企業需要從一開始就樹立穩健發展的理念，打造和諧穩定的資金鍊。
當前，我國經濟社會已邁向高質量發展階段，這賦予了商業地產新使命、新要求。
使命所在，目標所向，商業地產百強企業應擎起提振消費、變革創新的大旗，銳意進取、攻堅克難，在滿足社會需要的同時成就自身，建功新時代。
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