01
2016年的秋天，是滄州樓市一輪行情的起始，如果沒記錯，這個燃點在大西北。天成和園的一夜瘋狂，造出滄州首個日光盤，8000+的房價也是頭回。16那年一波去庫存後，供應荒的到來。讓城市被慌張籠罩。
高新技術發展區，名聲在外，低密宜居的環境，交通網絡通達。其它區域供應荒，再有日光盤/熔斷地王加持，一下讓大西北變得炙手可熱。在滄州，這兒一下成了最房地產的世界。
那時的滄州，價格多少不重要，有房可買最重要。
隨後的故事，大家應該都清楚了。2017-2018年的滄州樓市是暗淡的，動盪的。瘋狂的土地拍賣透支了城市的未來，供應荒後的預期過高，購買乏力帶來的橫盤。直至今日咱們還沒太緩過神兒來。
而在這個階段，“大西北”一直站在舞臺的中央，扮演著最足夠的戲份。17年下半年西北門戶大牌房企高層單價預期已來到一萬六七。保利花園首開，萬人空巷並不誇張，迎賓大道好像都癱了。就在兩三年前，這裡還是真正的窪地，西北角國企千萬間開發的住宅也就是三四千塊的單價即可擁有了。這是高光時刻，也是至暗起始。
再看看這兩年發生了什麼，品牌房企陸續扎堆進駐，限價房來了，新盤預期不斷回落，順銷盤且降且售。直到19年中旬，保利花園清盤了。同期入市的高預期盤進入了“被迫式準現房銷售狀態”，員工福利和工抵房們來了。
到今天，高新區市場上已經堆了十多個新房盤。房價虛高對上供應過剩，沒有足夠的價值支撐，滯銷降價伏筆早已埋下。
幾年過去了，紙背已將力透。工抵房們將來的更加猛烈。
這裡到底是潛力窪地，只待溝渠填平。還是買了就降的深坑？生活能否向北？帶著和大夥兒一樣的困惑，最近我們重新走了走大西北。
02
高新區位於滄州市區西北部，搜索引擎詞條是這樣介紹的，它是省級高新技術產業開發區，規劃面積48.48平方公里，是滄州新城區發展的核心板塊之一。
我試著通過檢索找尋一些相關數據，結果寥寥。其中一條被我納入參考，高新區2017年，GDP，33億。可能大家沒啥概念，那滄州地區多少呢，3816.9億。市區其它三區，運河/新華/開發區呢，296.3/161.9/59.1。數據來自統計局，民政部等相關網站。可以看出至少在兩年前，也就是所謂的大西北高光時刻，彼時，高新區還是老末。
人口方面，更是寥寥，我們通過相關統計數據還未查詢到區域的人口情況。但在實地走訪中，能真切的感受到當下的氣氛。馬路很寬，很靜。說是地廣人稀應不為過。
這也就大概呼應上了，房價虛高，沒有足夠價值支撐論的大基本面兒。
（高新區組圖）
近兩年，優美特高分子納微粉研發生產基地/滄州華為大數據雲計算中心/河北科光化合物半導體生產基地/中關村豐臺科技園等等名企相繼入駐，給高新區帶來的新的生機。北部交通網絡仍在不斷優化，十五年一貫制學校高新區中心學校開工/康復醫院主體完成，配套規劃執行也仍有條不紊的進行中，這些我們能親眼所見，真切感受高新區效率可見。重走大西北，我們仍然能看到生機勃發。
關於這些大基本面咱們還需多做了解，就不用過多的篇幅去贅述。
但這樣一個區域，經歷著房價的跌宕，成為市區打的最熱的樓市區域。它未來是否還會成為更好的棲息地，在這個時間段西北樓市怎麼看，今天應大家迫切要求，我們該聊聊了。
03
重走大西北，頗多新的體會。原先理解的高新區聚向概念，西北角一帶。但所有檢索資料給我提高的高新區地圖概念是模糊的，48.48平米公里三分之二處與運河區概念模糊重疊。我們拋開高新區的定義，換個詞來說，大西北。現在我更想去將大西北的樓市分化開來去看。
這裡我大概劃分劃出了三個小區域，其中兩區有望鏈接成片。
大西北門戶：迎賓以西，北京以北，太原以南
大面包體育場和流津公園將是未來此片區的地標
在高新區地圖範圍內，但土地編號抬頭和樓盤地址都在運河區的區域。我們暫且定義它為西北門戶。
大西北當下看來正如我們給他的稱號兒，荒涼啊，缺乏人氣/缺配套/缺少生活氣息。西北門戶此區域是其最接近實現生活氣息的地方。比例北京路/迎賓大道兩城市主幹道，與中央商務區一路之隔，共享西部新城的一切資源。商業、教育配套用地均規劃可見，最牛綠地公園就在其腹地中心處。
目前區域內在售住宅項目非常集中，榮盛兩盤恆大一盤均位於西寧路北，盤踞吉林大道兩側，東塑的頤和新園就在其北。而其正南西寧路一路之隔，330畝住宅地也將在下月初拍賣出讓。
公寓寫字樓項目，宏宇瞰都位於滄州體育場正西，據守大西北門戶。
其中，兩對門項目恆大悅府和榮盛泰享嘉府誕生在2017年的世紀土拍大戰中，其中還有著說不清縷還亂的故事。起早大家的預期都是超高的，在17年中旬行將入市時，多方渠道都叫出了一萬六七的高層價格。後面的故事如上文說的一樣，且賣且降，來到18年底，榮盛快速反應，三期榮盛御府的洋房毛胚價來到了1.3萬，走完。差不多也是在18年那段時間吧，CTP-1818號地，也就是榮盛學府地塊被榮盛摘下，一波快速週轉，以低於市場的價格入市，再次跑贏。頤和新園則在摘地不久後就完成了一波全款收割。大西北門戶的降點和反應來的遠比其它區域快。
（在售樓盤價格走勢圖）
西北角：真大西北，成熟社區已鏈接成片兒
二手房價高居不下，“被迫準現房”促銷大潮已至
西北角，真大西北，這個區域是我對高新區最早的印象，也是高新區轄區定義最準確的區域。千萬間和百豐是這裡最早的開拓者，那時這兒是名副其實的價值窪地。向文首提到的一樣，這裡也是滄州樓市燃點。天成和園日光，2016-04號地熔斷徹底點燃了供應荒這把火。17年世紀土拍，保利榮盛攜手入駐，這一熬就是兩年光景。硬是把期房熬成了中梁的配套。顯然新入市項目預期不斷的降低，改變了順銷項目最初的想法，放兩年等等房價回高再做打算肯定是完全不靈的。這不榮盛的反應又很快，洋房一萬三，安排。其實今年來，保利拉菲已多次試探性進行調整，但顯然，跑贏需要更猛烈的動作。
此區域，將是高新區最先鏈接成片的優質生活區。十五年一貫制宇宙學校，高新區中學一路之隔，青海大道直通流津公園的規劃也早已提上日程，再者區域內項目改善居多。“優質”二字不算誇張，生活區成型將近，人氣的託舉是關鍵。
（在售/待售樓盤價格走勢圖）
目前區域內在售/待售三項目為，榮盛名邸 保利拉菲公館 中梁觀滄海，遠端有御湖公館。
若說其它區域是預期普降，那大西北角，可以說是降的實實在在。
城市正北，缺少可能性 配套仍匱乏
保障房重地 剛改混住/“改善盤”的預期也在降
在高新區的行政區域圖上看來，除去迎賓大道以西的部分，其以東，永濟路以北常常被人忽略，上文提到高新區運河區的界限定義一直模糊，咱就暫稱它為大西北之北吧。城市的正北處。同樣的略顯荒蕪，交通網格暢達，縱向浮陽/永安/迎賓三條主幹道，橫向太原/渤海路外加一條向海路。區域內有大面積保障房成片堆疊。配套方面同樣有待完善。
保利花園/龍岸清華兩剛需樓盤相繼售罄未來一定程度上將使區域內更具生活氣息。石榴玉蘭灣/恆大城自然連接成一小生活區。富力/百豐二新盤待入市，配套同樣有待逐步完善。
這麼講呢，在三區域內，城市正北在相對成熟的同時，又缺乏可能性。商品房在保障房群中，多種需求混住，仍缺少配套是現實。
正因此因，該區域自入市來房價波動一直不大。保利受限預售價紅線，自始至終的銷售政策貫穿。而石榴玉蘭灣更是根正苗紅的限價房，在年中的拉鋸戰中，車位策略的調整也實屬無奈。再遠端的北部二盤，富力迫切入市的心態已顯露，產品線差異下，市場表現如何還需檢驗。
（在售/待售樓盤價格走勢圖）
總的來講，大西北降聲一片是現實，像上文說的，被迫式準現房銷售還在繼續，工抵房們將陸續趕來。
04
一盤散沙大西北，未來怎麼走？
三年內要再看看土地供應節奏
我曾在此前一篇推文裡聊過西北樓市之跌宕。重點說了一個觀點，供地要剋制，把握節奏。
經濟學告訴我們，市場由供求關係決定，樓市亦是如此。
區域內人口多，需求旺盛。但供地有限，看市場供不應求的話，那是賣方市場，漲漲價很正常。反之，供應過盛了，房價大概率滯漲、下跌。
回頭看看這幾年，區域內近1500畝供地領跑市四區，短期內唱著獨角戲。短期內上量，決定了高新區房價的疲軟。
（近三年土地供應圖表）
1-2年看看存量和去化效率
目前高新區在售項目十餘個，活躍樓盤佔到市區近半。近純新整盤5個，這些盤的營銷策略是X因素。順銷盤的被迫式準現房去化情況一定程度上會讓高新區的市場變得明朗些。
粗算一邊目前大西北的新房總供應數10504套（這裡要注意一點，滄縣的四季花語/御湖公館等查不到，頤和新園的總套數信息未披露，故沒有計入總數統計），透明售房網顯示的備案去化情況來看，去化最快的項目也未達九成，存量過半的項目比比皆是。僅幾個有數據的純新盤就將供應3000+套。雖備案數據有一定滯後，年末年初五六千的存量應該是跑不了的。
市場逆風，存量房是房企的大負擔，特價房工抵房已不斷湧現，購買力能否跟得上是關鍵中的關鍵。
（存量去化情況圖表）
那對於購房者來說，應該如何看高新區。
1、二手房和轉手續房看都不要看，前兩年置業大西北基本是一聲嘆息。接下來新房的供應還是很穩定的，被迫式準現房會嚴重支配新盤的預期，新房一定更有優勢。多說一句，被迫式準現房也是不錯的選擇了。
2、繼續關注“大房企、大盤”，他們算大帳，沒時間計較短期的得失，存量多的樓盤也會對跑量要求更高，量比價重要。
3、看準樓盤定位，這個時候也許改善盤和剛需盤真的一個價兒。同樣的價格，更應慧眼識貨。
4、小片區的選擇很重要，不成熟的配套小區域，缺乏人氣缺乏可能性，選擇時要慎重。
05
對滄州這座城市來說，一路向西一直在繼續，但北部能否是市民的新棲息地這裡還是要畫上一個問號。
交通網格早已成型，預示著很多的可能性。
大西北還是需要時間，待配套落地，待更多人氣的託舉。
但人們心中更大的問號也許是與這套房子的價值相對的房價地價的水位應在何處。
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