就在前幾天，萬科上海區域與上海迪士尼度假區簽訂了正式的戰略聯盟協議
這其實就意味著，下階段很可能在上海萬科的售樓處或是實際交付的生活場景中，你將看到更多米奇、米妮的身影
原先存在於迪士尼中的場景將同步移植到萬科的小區中去
不知道大家看到這個感受到什麼？
我的感覺就是行業都在搶著做一件事，就是全方面的入侵滲透到我們的生活中去
地產商下階段的戰場，大概率將圍繞生活場景展開，有幾個感悟想跟大家聊聊：
01
第一個要說的，是地產商正做的越來越重
2019年破產的地產公司達到了500多家，地產行業正在面臨著前所未有的寒冬
一方面我們看到的是世茂收購福晟，陽光城收購協信，綠城收購上海新湖，巨頭與巨頭之間的對抗博弈，越來越慘烈
但另一個層面是2019年，碧桂園、萬科、中國恆大銷售金額分別高達7715億元、6312億元、6262億元，行業TOP3合計賣房金額超2萬億元，全部實現了正增長，強者恆強已是必然
如果你仔細去看，發現強勢突圍出來的的地產商們幾乎都是那些“不務正業”的開發商，或者換句話說，只有你不務正業，才能在行業中崛起
比如我們先來說說大家最關心的教育
大家知道，全國最大的教育集團，是哪家嗎
截至2019年底，碧桂園在中國9個省份和全球範圍內共運營69所學校和超過16家培訓中心，學生規模已經超過了4萬
碧桂園教育已經成為了全國最大的K12教育集團 （指從幼兒園到12年級的教育），並於2017年5月登陸紐交所，成為中國教育集團赴美上市最大的IPO
當然，房產與學區本身就是相輔相成的兩件事，因此地產商做教育可能很多人還能理解，但是，如果你再去深挖的話，會發現現在頭部房企的觸角是越來越深了
大家都知道萬科是蓋房子，可能很少有人知道萬科其實還暗暗發力做了物流，成立了全資子公司萬緯物流，當前在全國各地都新建了大量的物流園區，核心業務覆蓋全國45個城市
和萬科有異曲同工的還有恆大，目前兒童世界、水世界目前已佈局35-45個，而且，中國最大的三個主題樂園，有兩個都是恆大造的
與此同時，恆大還順便玩遍了
糧油、乳業、礦泉水產業等產業
最有名的當然還是造車，與賈躍亭byebye後，更是聚集全力造車，推出了“恆馳”這樣的新能源汽車品牌
相對低調冷門的一些的還有泰禾，除了他的院子系列，你可能不知道人家做影院已經開遍了全國大街小巷，僅在2018年就達到120多家
下面要說的這家更冷門，鵬欣集團，全世界的A2奶粉由上海鵬欣旗下的牧場提供奶源。
還有就是今年的地產界黑馬，奧園集團，今年衝進千億陣營，躋身TOP30，與此同時，在2015年還成立了奧買家集團，在跨境電商進口和出口業務也做的風生水起
目前已覆蓋海外母嬰、美妝個護、服飾箱包、食品酒水、家居百貨等近10萬種海外商品，3000多個品牌
02
第二個要說的，是地產商們為什麼要這麼做？
不知道大家有沒有留意到最近幾年房企在名稱上的變化，保利地產變成了保利發展控股，朗詩綠色地產變成了朗詩綠色集團，龍湖地產更名成了龍湖集團控股
最前端的輸出名稱一旦發生了變化，意味著後面的整個動作都會發生了巨大的變化
對於地產商而言，其實是外界環境倒逼著他們不得不這麼幹
有幾個很核心的原因
一是用戶的需求正在發生改變，越來越需要多維度的滿足，你不這麼做，別人做了，真的會被淘汰掉
原本房子本身的建造就是一個很標準化的工藝流程，開發商只要把房子蓋出來，價格合適，就能賣掉，無非就是賣的快一點或慢一點
但是現在不行了，90後也剛好過了30歲，他們對於美好的生活，有著更深層次的嚮往，寧願住的遠一些，也不願在市區的老破小將就
比如深圳的本地老大龍光地產，滲透了大量的高速路，高速修到哪兒，我項目做到哪兒
▲龍光投資的瀘赤高速公路
為什麼上海萬科的天空之城賣的很好，除了本身品牌和質量還不錯之外，還有一個很核心的原因
這是上海首個主打TOD概念的項目，把商務、交通、社交、商業、住宅全部都打包給了你，整個未來你所向往或是所需要的居住場景，在社區附近，都能得到滿足
融創當年為啥要收購樂視，為老賈的“窒息的夢想”買單，相信也是想通過樂視的“大生態”來融合各種場景跟用戶生活滲透的更緊密。雖然最後遇上了“賈回國”被打臉，但不可否認的是，融創在戰略上是領先的
二是雖然行業規模雖然在變大，但行業利潤率在降低，不確定性越來越大
存量房市場佔比越來越重，越來越多的人也意識到房產是個好東西，於是在前面幾年都大踏步義無反顧的進入了房產投資的領域，擁有的房本也越來越多
這其實就意味著，房產市場很可能會在幾年的膨脹後慢慢出現滑落的趨勢，地產商們面臨的不確定也將越來越大
地產行業能不能吃到好飯，關鍵在於老天爺給不給你，面對地產行業巨大的週期性和不確定性，開發商往往希望通過做更多的加法讓自己變得更加安全
不僅如此，嚴格的限價措施其實也是讓開發商始料未及的，至少八成的項目售價其實是未達預期的，甚至還有三成因為當年拍地時的衝動導致了現在虧本賣
主業不穩，那就讓副業儘量穩一些，多一些
三是大家對好產品的定義也正在發生改變
經過這幾年交房時的維權教育，大家忽然意識到好產品的重要性，同時，大家對好產品的定義發生了改變
就是你不僅僅要產品質量好，這只是最基礎的要求，我住在你的房子裡，我還能感受到更加人性化的東西
比如剛才提到的很多地產商開始做養老產品，不僅僅只是做養老產業，甚至還將這樣的理解投射到住宅中去，真正實現了養老產業對於地產的反哺
前段時間我們去看了旭輝針對老年人開發的養老住宅，大量的細節和靈感全部來源於長期對老年人生活的觀察和前期對養老產業的持續投入
比如在廚房的水槽下方特意安排了抽拉式的坐櫃，方便老人可以坐著擇菜，洗碗
同時，擔心老人在櫥櫃裡放了東西忘記了或是搬凳子找東西麻煩，於是在櫥櫃的上方，還特意做了一面鏡子，老人只要打開櫥櫃，就能知道頂層放了什麼
所以說，地產商“全面入侵”我們生活的背後，從最底層邏輯看，
還是因為當前和未來正在迅速發生的消費升級什麼是消費升級，很多人的解釋就是東西可以賣的更貴了，但是我覺得更好的體驗就是消費升級
現在越來越多的人可能對於樣板段都保持了更高的警惕性，而下階段，除了樣板段之外，開發商做的更多的可能就是客服帶著你親身實地的走一圈項目，並且告訴你未來真實的生活場景
因此，只有涉及的產業變得越來越多，未來才能呈現出更多更美好的生活場景
03
所以當碧桂園開始大肆做機器人賣農產品，當恆大開始大規模造車後，這樣的趨勢毫無疑問會越來越影響我們的生活
對於普通的購房者而言，有幾個建議特別想給到你：
1、真的不要再緊盯著價格看，因為這已經不是開發商關注的第一維度，我們其實更需要關注這個社區到底能提供哪些真正落地的生活化的場景，這樣的場景越多，相對來說，居住的質量就越不會差
2、不要再糾結貴了一點點的物業費 ，要始終相信一分價錢一分貨的道理，而好的物業所能給你帶來的生活舒適度和房價的上揚和穩定，也是遠超你所交的物業費的
3、儘量買那些在本區域中強勢開發商做的強勢的產品，什麼是強勢的開發商，不是說你是全國TOP20開發商你就多厲害，我說的是那種深耕了區域很多年，保持了極好的產品口碑的開發商
另外什麼是強勢的產品，是指項目落位後周邊還能陸續產生大量的可以真正落位的配套
4、要買服務和產品結合最好的小區，現在越來越多的開發商開始在小區中投入更多的資源，比如定期的專家會診，還有社群活動，還有教育機構入駐等等...這些維度在將來很可能可以幫及抵禦更多的風險
最後，我們要做好準備迎接那些會“七十二般武藝”的地產開發商們以及他們帶給我們的種種變化
對了，還有一件事忘記告訴你，再過一段時間，當我們再次踏進萬科售樓處時
萬科的售樓員會指著小區裡的“迪士尼樂園”信誓旦旦的跟你說
以後再也不用去迪士尼了，因為咱小區裡就有
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