編者按：此文接續前文《從人口演變看長三角城市發展，杭州比肩上海，南京遜色寧波》
一、從人口增速上看，杭州人口增長以12.7%冠絕長三角，合肥、寧波緊隨其後。
2010-2018年長三角主要城市人口增長情況
在這張表中，我們或許能夠看到未來長三角城市群中各城市間競爭的格局：
（1）蘇南、蘇中、蘇北多極分化，蘇中步履維艱
蘇南城市的好，無須贅述。蘇北城市徐州、宿遷、連雲港人口增量呈中性，而蘇中城市，不僅人口增速緩、增量少，更重要的是還存在常住人口與戶籍人口倒掛的問題。這些問題某種程度上，最終將反映在經濟層面上。這一點如果南通無法做好，在2020年或將出現經濟發展失速情況。
（2）浙江四大都市圈：杭州都市圈、寧波都市圈、溫州都市圈、金義都市圈中，溫州都市圈或將失速，金義都市圈對外影響力有限。
溫州近9年來，其人口增速在全浙江範圍內墊底，有心人觀看近3年溫州房價，會發現溫州房價已經進入橫盤時代——可怕的是浙江其他城市近3年來一直是上漲的態勢，溫州顯得格格不入。究其原因，或與人口逐漸外流有關。從溫州市統計年鑑中通過篩選不難發現，溫州市雖然戶籍人口呈現不斷增長態勢，但是流動人口卻在持續減少。儘管溫州市整體常住人口保持微升，但考慮到溫州新生兒自然增長，實際溫州近9年恐已呈現人口外流趨勢。
近期溫州和麗水聯合出臺了《溫州都市區建設行動方案》，都市圈範圍包括了溫州市域和麗水市青田縣。從實際行動方案內容上看，溫州想要發展都市圈，主要還需要將自身北側的永嘉、南側的瑞安逐漸納入，在永嘉、瑞安未能吸納前，向西尋求和麗水青田合作或恐鞭長莫及。
金義都市圈整體影響力有限，受制於地理因素影響和麗水聯動不多，而西側的衢州雖然具備聯動條件，但是人口基數少、即使人口增速保持4.1%仍然難以和浙北城市相比，未來杭州城市圈影響力擴大情況下，衢州或受杭州影響更多。
二、回測2016年國家發改委、住建部印發的《長江三角洲城市群發展規劃》，杭州、寧波、湖州、金華超出預期，南京、南通、揚州、嘉興人口不如人意
2016年國家發改委、住建部印發的《長江三角洲城市群發展規劃》中，有一張長三角各城市2020年、2030年常住人口預測表，曾引發輿論巨大爭議。
像南京2020年人口規模預計達到950萬，2030年達到1060萬，而按照1%人口抽樣調查數據，2018年南京常住人口才達到843.6萬，距離950萬還差著一百多萬！
2016年預測的各城市人口
在這一份人口預測中，僅僅過去3年，杭州人口就以前所未有的“野蠻速度”在長三角絕塵而去，和其他各個城市拉開了差距。而寧波如果在2019年繼續保持2018年的人口流入，也將呈現出這一態勢。
而南京、嘉興、南通、揚州則和2016年的人口預期相差還有較大差距，到2020年很難完成預期目標。這一點從投資角度而言，需要去認真對待其中偏差的原因。
如果要對長三角各城市房產投資價值做一個排序，我覺得順序應該是：上海、杭州、南京、寧波、蘇州、合肥，至於無錫、常州、南通本地購買力有限、外來投資客不足，恐要在十名開外了。
浙江說房、撥開樓市迷霧，探尋價值本真！
閱讀更多 浙江說房 的文章
