3月伊始，春暖花開。
街上的行人漸漸的也多了，車也多了，百業蕭條的時刻也將逐步過去。
開發商的銷售政策多了，新入市的項目也多了，隨之而來的是，購房者看房的需求也漸漸多了，購房的邏輯也在此次疫情期間，悄然的改變。
一：開封買房，首選汴西湖片區
在疫情期間，菜市場成為了第一需求。
相比於老城區，開封西區生活配套的劣勢被完全的暴露出來，主要依靠萬達、星光的永輝超市和鮮風生活超市等。進一步來說，開封西區的生活配套建設基本止步在汴西湖片區。
從近些年開封購房者買房區域的演變邏輯來看，2015年之前，大多數的購房者會在汴西湖沿線購買。2016年-2017年，大多數的購房者會跟著品牌開發商購買。從2018年開始，百強房企陸續進入開封市場，扎堆在高鐵站、西湖龍首、中意湖、三大街等四個購房組團，使得熱門購房區域悄然變化。
概括為一句話即是：從汴西湖起步，跳躍式的進入運糧湖，一個回馬槍再次回到中意湖-高鐵站，然後在今年回到三大街和西湖龍首片區。
這種區域背後變化的因素在於：
1、在2018年前，中意湖在售的住宅組團都計劃為公務員小區，C-01地塊為計劃中的新市府所在地。在2018年以後，中意湖公務員小區及周邊相繼被美的、融創、綠城等開發商摘地。C-01地塊也調整為開封國際文化交流中心。
2、汴西湖開發期間，集英街沿線從2010年開始建設，2014—2016年迎來交付高峰期，如今已成為西區人口最密集的區域。這期間，吸納的都是開封最早一批的剛需和剛改客群。受“90/70政策”的影響內，區域內小戶型產品是絕對的主力產品。而對於尋求改善的客群來說，面臨著“房價高改善成本增大，區域偏老開封不認可”等實際問題，導致在投資客敗走運糧湖之後，人口導入註定只能再次回到汴西湖區域。
3、從城市發展規劃上看，該區域處於西區發展的中心區域。從規劃層面來看，包含龍首區域景觀綠化，高鐵站商業配套建設及規劃客運站，中意湖和碧水河水系連通，四大街景觀大道，西湖小學/教育小學等。除此之外，鄭開科創走廊規劃，職教園區建設，東京大道西延，新體育場和中心醫院建設也為區域未來塑造了質變的可能。
二：醇熟配套資源的逐步落地實現，推送片區的快速發展
作為老開封人，在改變不了四線城市的命運之前，我們對未來也只能滿懷希望。在城市化發展進程的路上，規劃的前瞻性和人口導入的滯後性是有矛盾的。
也就是說，先預估人口增長，再增加城區空間面積，最後獲得財政支持進行公共基礎配套建設。經過多年的發展，我們也看到，也不得不承認：公共基礎配套修路容易，但建相關的醫院、學校等則必須有一定的區域人口支撐。規劃空間延伸容易，但實際發展需要一步一步的來。
我們來說，城市中心和區域中心的形成，無外乎三種典型模式。即：一是政務驅動型城市中心——主要考慮的是行政文化資源的帶動作用。二是商務驅動型城市中心——主要通過商務資源的開發和發展帶動區域經濟發展。三是商業驅動型城市中心——主要是通過商業資源的開發和發展帶動區域經濟發展。
就開封的當下來說，西區一大街至六大街、鄭開大道到東京大道是絕對的核心區域。
對於房地產商而言，他們會自覺地圍繞城市的總體發展目標，結合城市發展的特殊機遇，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。
從目前來看，這一片區內集合了開封新區更好的資源：婦女兒童醫院、市中心醫院、萬達廣場、樂享茂、喜來登酒店、高鐵商業區、西湖景觀帶、碧水河、市民之家、五館一城等。
三：大社區將再次走俏
我們可以看到的是，近兩年來，以高週轉為理念的百強開發商進入開封市場，追求的是短平快的銷售，地塊基本上不超過120畝（含後期規劃）。故在有限的地塊面積內，可操作的空間並不多。在經濟效益面前，業主的生活配套則必然會打折扣。
從西區範圍內來看，相對大的小區如鄭開森林半島，鄭開橄欖城，新龍御都國際等項目都已進入開發後期，區域內更多的百強開發商和百強開發商合作的中小地塊。在今年，位於東京大道北、第三大街東的未來時代安泰嘉園，項目首期總佔地約153畝，是區域內最大的開發地塊之一，且規劃有公立中學。
四：大戶型產品將升溫
從現在來看，此次疫情衝擊最大的莫過於高層產品。
疫情過後，多層產品成為諸多買房人的第一選擇，但多層洋房產品在開封市場的高總價，足以讓購房者望而卻步。退而求其次，高品質的大戶型高層產品將成為替代選擇。
在過去一年，市場也在高鐵站組團永威項目身上例證了這種可能性。
我身邊的一些朋友一直有換房的需求。
尤其是經歷了此次疫情之後，改善換房的需求更加明顯。
他們現在主要居住老舊小區無電梯多層和集英街沿線的高層產品區域，面對的共性問題是戶型面積小，由此產生了諸多的細節問題，如：
1、戶型設計緊湊，導致多成員長期在家時，無法滿足日常生活功能所需；
2、客廳小，臥室小，衛生間少，孩子在家沒有玩的地方；
3、小區內居住人口多，園區內公共配套無法滿足使用需求：集中時間外出時，上下樓電梯無法滿足使用需求；
4、園區內物業服務無法滿足需求，別人家的小區一天消毒幾次，別人家的小區可以提供買菜等服務。
對於解決這些問題的核心辦法，莫過於在自己的有限能力範圍內，一步到位買個大房子。
目前，開封市場高層產品的主力戶型為110㎡左右。大多數的開發商在小區規劃時，高層產品通常會選擇90-140㎡的戶型範圍內，它的好處是可以覆蓋全客群所需。但從另一方面來說，也導致了項目客群不夠純粹。
在2020年，未來時代安泰嘉園將入市銷售。
從筆者拿到的資料來看，該項目在戶型配比上則強調了絕對的大戶型，採用一梯一戶設計，戶型面積區間為128㎡~183㎡，在開封在售高層產品項目中稱得上獨一無二。同時，大戶型勢必會高總價，這也從側面決定了項目的高端屬性。舉個例子來說，相當於純多層洋房裡的桃李春風，洋房產品裡的融創·開封宸院。
以153㎡戶型為例，四室兩廳兩衛設計，南向超大陽臺，南向臥室贈送飄窗。主臥配置衣帽間，獨立衛生間。除此之外，客廳和書房中間採用無樑設計，賦予後期客廳多元化的使用功能。一層另送下沉庭院60㎡，負一層約150㎡。
以該戶型為例，入戶以後為超大L型玄關，客廳南側為7米長陽臺。同時，增加北向生活陽臺，得房率更高。
綜合起來看，戶型的優勢集中於：梯戶比少，入戶私家電梯廳，南北通透，大陽臺，大臥室，大客廳，更多互動空間，更多衛生間更私密等。
五：開發商品牌和產品配置進入深度博弈期
2016年-2017年，在開封房價快速上漲的時候，百強房企利用品牌影響力深深的“教育”了開封市場。隨著近兩年來，項目的交付，房價的下行，在2018年以後，百強房企在開封市場則必須兩條腿走路，必須依靠品牌和品質同步，才能贏得購房者信任。
且，從現在來看，品質是核心。
2020年，是開封洋房產品的居住迴歸年，是開封高層產品的品質提升年。市場上現有的高層產品，如：在戶型設計層面，多為兩梯三，兩梯四；建築形態多為塔式樓，部分純南戶，不通透；得房率多為75%~78%；層高多為2.9米；普通小區大門，局部精裝修；偽人車分流；社區內部配套不夠豐富等。
未來時代安泰嘉園，在高層產品配置上，一梯一戶，獨享私家電梯，贈送私家電梯廳；純板樓設計，南北通透；得房率81%~85%；層高2.95~3米；贈送面積6~12㎡不等；會所式小區主大門，主要公共部分精裝修；人車分流；社區配建游泳池，羽毛球館等運動場館，配套室外網球場、籃球場等全齡活動場所。
除此之外，還包含智能化配套設施，如周界防範系統，出入口控制系統，視頻監控系統，可視對講及室內報警系統，指紋密碼鎖，新風系統，淨水系統，生態滅蚊系統，霧森系統，WIFI全覆蓋及園區內背景音樂系統等。
突發的疫情，讓開封市場大多數購房者的觀望週期悄然隔斷。
長期居家體驗的不適，勢必會刺激購房者的改善需求。而同時，開封市場的大多數開發商也將自發性進行價格體系調整。
和往年不同的是，購房者更在意的將會是房子的居住體驗，而漸漸的減少對房價的關注。未來的開封市場，開發商必須得打造幾個“硬核”指標吸引購房者。此後，才是談房價。
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