編者按：2016年到2018年，杭州市常住人口從918.8萬人增長至980.6萬人，3年間人口增長了61.8萬人。這個數字不可謂不多，但是就在杭州市整體人口快速流入的3年裡，杭州市上城區及下城區人口卻呈現持續性流出現象。如圖：
杭州市各區歷年常住人口（萬人）
從圖中我們能夠更清晰的看到：
（1）餘杭區3年來人口流入24.4萬人（相當於杭州近三年人口增量的40%），人口增長了18%
（2）蕭山區3年來人口流入10.0萬人（相當於杭州近三年人口增量的16%），人口增長了7.1%
（3）上城區、下城區人口降幅最大，人口分別減少2.3%和1.9%
杭州市3年總體人口流出的區包含了：上城區、下城區、拱墅區。其中拱墅區先降後增，上城區、下城區常住人口則呈現持續性常住人口流出情況。
老城區的優勢不必多說，交通的通達性、商業生活的便利性、中小學學區的優越性等等。但是之前曾經提到過：人口流入流出反映了未來房價增長的潛力。一個地區人口如果呈現持續性流出，則該地區的房價未來增長潛力將會受到持續性的損害。
回顧2016年杭州的房價：
（1）在人口流入較多的餘杭區、蕭山區（包含大江東方向），多數小區樓盤價格出現了翻倍甚至翻三倍的行情。
（2）人口流入呈中性地區的江乾區（包含下沙在內）、西湖區、濱江區及拱墅區，多數小區樓盤達到了翻倍的標準。
（3）人口呈現流出的上城區、下城區，其多數小區樓盤價格漲幅則在100%以內。
這也就意味著在杭州市購房如果出於增值考慮要避免選擇上城區、下城區，自住除外。這一方面是由房價高低決定的，另外一方面剛需仍然是市場主流，剛需更青睞的餘杭區、蕭山區市場成交活躍度也比上城、下城區要好。
上城區、下城區人口外流原因在哪裡？
（1）杭州市中心逐漸出現偏移，杭州從“西湖時代”逐漸邁向“錢江時代”
這個是大的趨勢，未來杭州沿江地帶還會出現錢江新城2.0，雖然老城區不至於沒有人關注，但是眾人關於“哪裡是市中心”的聚焦點卻變多了。
（2）配套逐漸老化，其他地區新增添的商業、娛樂休閒活動吸引年輕人外流。
這裡無須贅述，看一下各區近年來新增的商業、交通、醫療、教育等場所，上城區、下城區作為老城區變化最小。
（3）人口外流或因老破小逐漸無法適應時代的發展
從汽車停地面、住戶只交衛生費到引入電梯、地下室、物業公司；從有花草樹木到園林分層四季植物分層；小區在一代又一代的變革，包括我們當下可以見到的夜光跑道、全社區WIFI、人臉識別，新住宅相對於老破小已經基本是降維打擊，當這一代住宅全面普及進入存量房之後，老破小的未來基本就已經終結。
最近最流行的一句話叫：“6個錢包買房”。反過來思考，就是逐漸成為購房主力的00後或許本身就有上一代人的財富積累，房子積累，他們不會自己手上的老房子不住，去接盤停車需要搶車位、上下樓沒電梯的更老的房子。從常住人口演變來看，老破小沒有未來。
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