為什麼房地產暴利20年，面對疫情卻撐不過2個月。
這次樓市黑天鵝事件，關於房地產企業破產數量加劇的新聞不絕於耳。根據中國人民法院網公告，今年1-2月，累計宣告破產、清算的房企高達近200家。
很多人非常疑惑，房企在他們眼裡都是屬於“高利潤”、“大買賣”，也不是普通人玩得起的行業。更何況，過去幾年幾乎所有房地產企業都賺得盆滿缽滿，怎麼會兩個月都撐不過去呢？那事實是否真如此呢，筆者將為您細細道來。
一、房地產發展歷程
我們國家的房地產市場化開發，是從98年房改開始的，到2019年底，差不多是30年的時間。這30年裡，房地產的發展總共經歷了六個階段。
1、第一個階段，萌芽期：1978年-1991年。1978年十一屆三中全會後，我國住房制度進入改革試點時期，推出三大措施：出售新、舊公房；住房商品化，實行綜合開發，有償轉讓和出售；租金改革。期間，分別實行了試點售房、試點收取土地費、試點土地招標、試點公積金制度等。這一階段，房地產開發更多還是以員工福利分房為主。
2、第二個階段，初步發展期：1992-1997年。經過第一階段在各城市開展的試點後，吹響了全國房地產開發的號角，住房公積金制度全面推出，尤其以沿海地區房地產發展十分火熱。
3、第三個階段，快速發展期：1998-2003年。1998年下半年，福利房制度被取消，全國房地產全面進入市場化階段，98年也被業內稱為房改元年。在這期間，土地招拍掛制度、《個人住房貸款管理辦法》也就是貸款政策等全面落地執行。房地產行業，進入到了一個快速發展期。也正是在這個階段裡，誕生了一大批房地產開發企業。
4、第四個階段，發展爆發期：2004-2008年。隨著第三個階段眾多企業完成了原始化積累，在第四個階段迎來爆發。2003年，國家確定房地產為支柱型行業，房地產迎來發展的黃金期，其中尤其是2006年的房價瘋狂上漲。之後，一系列調控政策開始實施，抑制房價過快增長，最後08年全球金融危機到來，樓市進入寒冬。而在這個階段中，也是正式誕生了以萬科為代表的第一批千億企業。
5、第五個階段，快速恢復期：2009年-2015年。08年末09年初，樓市一片蕭條。但這次金融危機對國內的影響還是有限，危機度過後，房地產迎來快速的恢復期。此期間內，大量的開發商下沉三四線城市，拉開了三四線城市房價上漲的大幕，恆大、碧桂園等一些2000億、3000億房企開始誕生。
6、第六個階段，去庫存和房住不炒期：2016年—至今。第五個階段中，大量房企下沉三四線城市，導致庫存激增。國家出臺去庫存政策，並啟動4萬億棚改，而M2也從100萬億突破200萬億，這一輪去庫存的結果是各地房價幾乎翻番。而此，在2016年12月份，中央經濟工作會議最早提出“房住不炒”政策，並開始堅決貫徹至今。
第一大點了解了房地產的發展進程之後，我們再來說第二大點。
二、房地產的開發模式
房地產，是一個超高資金密集的行業。按照最初的方式，開發商自有資金獲取土地，這是開發的第一步。之後，開發商將地塊進行抵押，從銀行等金融機構貸到錢，再進行開發、建設，並如此循環。這種模式下，對於開發商而言，拿了地便可以從銀行融到錢，就有了開發的底氣。而對於銀行而言，只要開發商有地，便會貸款給開發商。這原本是沒有問題的，一個有地要融資蓋房子，一個依靠放貸賺取利息。即使房子賣不掉，銀行也不會吃虧，畢竟地抵押在銀行售中。
因此，對於房企而言，他們從拿地、規劃、建設到銷售,這一整個過程,都會盡量的依靠銀行的資金支撐。這種模式下，只要房企的資金流不出現斷檔，銀行的到期借款也可以及時還上，便可以實現滾動開發。
三、開發模式的高週轉化轉變
按照第二大點提到的，開發商自有資金拿地，之後融資進行開發、銷售。這種模式下，房企的負債還是比較有限的。並且，只要房子銷售不出現太大問題，還款也是壓力不大的。但是，在衝刺千億、兩千億、五千億企業的過程中，尤其是中大型房企，往往會通過高負債的方式儘可能的融資，用以全國性拿地、開發。資金鍊的要求，便一下子高了許多。自然地，看似企業做大做強了，但實際上抗風險能力並不是非常高的。數據顯示，房企平均負債率高達80%，尤其是部分企業，負債率更是超過100%。
這種模式，在頭部房企中尤其顯得常見。比如2011年，萬科提出5986高週轉模式。指的是拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產品必須是住宅。而碧桂園、融創等房企，更是將這種高週轉模式用到了極限。比如碧桂園，先是提出“456”模式，之後更是將“高週轉”標準“456”提高到了的“345”，也就是拿到地設計就基本完成，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用。這種模式下，房企的發展速度、規模擴張非常之快，結果也顯而易見，2019年碧桂園全年銷售額超過7000億，成功摘下中國乃至世界房地產銷售總量第一把交椅。
但是，高週轉、高負債必然意味著高風險。因為賬上的資金一直都是依靠超高的流動性來實現各地擴張的。而一旦銷售“停擺”，比如這次疫情的原因售樓處關停1個月，那房企的風險是成倍成倍的增加的。如果變成2個月，那後果是不可想象的。
舉個例子：一個人有10塊錢，可以投資做一個生意賺5塊。為了儘早賺到100塊，每個生意都只投1塊，一共投了10個生意，每個生意的其他9塊依靠借款。而賺到100之後，再投資100個項目，每個項目還是1塊錢的自有資金投入，其他還是依靠借款。這種模式下，規模很容易做得很大，但風險也顯而易見。尤其是這100個生意是同一個行業的，那一旦行業停擺，結果自然是債臺高築，瞬間崩塌。
這便是為什麼房地產發展這麼多年以來，卻可能撐不過2個月的核心原因所在。
四、鉅額到期應付借款
第三大點已經表明，高負債是最大的原因所在。但開發商的應付借款到期時間，也是一個原因所在。據數據顯示，2020年、2021年和2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。同時2020年房企海外債券到期量為3177.9億元，2021年為4284.2億元。
之所以這三年有如此之高的到期借款，原因也是在於前幾年高速發展時進行了大規模的融資，這三年借款到期了。這其中，尤其是每年的1月份、4月份、10月份的到期款項居多。據數據顯示，今年1月，為面對即將到期的還款壓力，95家典型房企已經又融資高達1810.10億元，壓力可見一斑。
五、開發利潤逐年下滑
房地產並非暴利行業，只是動輒數億、數十億的資金投入，看起來顯得利潤金額很大而已。真正意義上，房地產行業的平均淨利潤，只有10%左右，超過15%的企業比較少見。
之所以如此，首先是因為拿地成本不斷增加，佔據整盤開發的成本比例越來越高。很多企業土地成本佔總成本的比例，會超過40%。其次，隨著人工、原材料的成本也高居不下，開發商的利潤實際上越來越薄。再加上，房地產一直是重稅行業，土地契稅、銷售增值稅、印花稅、城市管理費等等也是成本的一個大頭所在。
所以，對於淨利潤只有個位數的房地產行業而言，一旦銷售遇阻，再加上高負債的滾動開發模式、鉅額的到期應付借款，那壓垮房企的最後一個稻草便可能隨時來臨。
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