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提問：房姐，您覺得北京的好地段未來主流戶型會是向大演變，還是向小演變？有一種觀點認為以後很難三世、四世同堂的大家庭住在一起，而是拆成小家庭住，這樣一線核心區域人均面積會變小，小戶型會成主流。這樣的話，核心區低單價老破大還是我們投資的主流嗎？
回答：買房是一個經濟行為，背後有一套行為的邏輯，從行為邏輯出發，我們可以更好的分析市場的行為走向。
1.首先房價是在不斷上漲的（這裡應該沒有空軍吧），必然導致的結果是上車越來越難，上車盤的門檻越來越高。
2.門檻高，上車盤的總價不一定隨著漲幅同步升高，因為人的慾望很容易被現實壓縮，並且新建的戶型越來越緊湊，城市不斷擴張可以到更遠的郊區上車，但不管怎麼說有一點是確定的：門檻會提高，總價會提高。
3.房價總是比工資漲的快，那麼依靠工資的人則會越來越買不起房，這也是社會中大部分人的常態，畢竟大多是人依靠上班生活。
在獨立支付首付的能力越來越弱的情況下，買房上車必然需要依靠他人的力量支持：家庭\\/配偶。
4.當家人或者配偶參與出資買房，相當於擁有了部分股權，必須考慮雙方的利益。
而這種利益最直接的體現形式就是成家立業，兩口子婚房或者帶孩子需要自己的房子。
5.因此，未來的上車需求，背後更多的是兩個家庭的需求，至少是夫妻兩人＋小孩，3個人的居住空間，至少是兩居甚至三居起。
6.因此，對於一線城市而言，未來兩居和三居上車盤的市場佔比將會比今天進一步擴大。
而一居份額可能下降，因為單身貴族越來越缺乏支付能力，夫妻則不能使用一居滿足他們的需求，只有一些過渡需求和「先上車再說」的壓迫支撐一居的市場。
7.一線城市的核心區，本身不會有太多空地蓋新房，而一旦蓋新房，必然是高溢價。
居住的需求將會不斷超越對品質的需求，而品質也會不斷折舊。
多人口家庭，或者有面積改善需求的家庭，想要用同樣的價格買到更多的空間更多的功能性，就需要求助於相對價格更低的老破大。
歸根結底，大部分房子的價值取決於房子的所在地和麵積的大小。
而品質因素，則是面向於有支付能力的改善家庭和充足現金的中上層人士。
越是核心區或者特殊地段（山水景觀等）的品質樓盤，只要有足夠的購買力人口，同樣具備稀缺的價值，屆時這種豪宅和一般的普宅的價格差距將會比今天更大。
提問：房姐你好，你發的西城的學區分析，是否可以理解，現在西城是最高點最後一棒呢？或者是應該怎麼操作？有西城的一套學區
回答：密室牆壁逐漸合攏時，無數的人會朝著中間靠攏。
甚至為中間的位置大打出手，開高價碼。
你不知道，牆壁什麼時候會最後合攏，但只用知道會合攏就可以了。
那麼應該做的，是出去換個房間，或者一開始就不要跳進來。
如果有房票貸票可以操作，可以出掉裂變。
現在可以掛著看行情。
提問：房姐請問您，外地三無想年底前在cq建倉，資金100—200，您建議是買二手還是新房。本人名下無按揭名額，愛人名下有jyd，沒有按揭貸款的話，在cq可以jlh騰挪出一張貸票麼。
回答：新房適合伸手黨，缺少時間精力的選擇。
想要找找更多利潤機會，貸到更多，可淘淘二手房。
沒有按揭貸款在還，破三無可以首房首貸在重慶買3-4套（50萬一套首付）。
提問：房姐你好，有現金140萬，公積金存款36萬，重慶房子閱江閣房子一套（目前按照可銷售的市場價值目前在160左右，70萬貸款）。京戶首房首貸。我現在有2種操作方法
1. 把重慶的房子賣掉（買來花了146萬，估計還需要幾年才能漲到位，現在賣挺可惜），立刻買一套北京價值在550-600萬的房子
2. 用140現金+36萬公積金買一套總價350左右3-4環兩居室的老公房，等到重慶的房子漲到位了再換大房子，但第二套了認房認貸，不知道能不能買到合適的
您覺得從價值最大化的角度應該怎麼操作呢，按照第二種操作方法，如果北京3-4環老公房還能增值，那兩套房子的價值是否會高過現在買一套500-600萬房子的價值呢
回答：1.閱江閣實則漲幅不高，這種情況下，我們一般繼續持有，等到下一輪漲幅，看看是否可以補回以前的缺失部分。
即使補不會，重慶的下一輪漲幅也快了，不要在大漲前夜賣房。
2.開發信用卡，並且多核開發增加50-70萬額度，不難的。
利用140現金＋35公積金＋50*0.7卡，一共200的現金，差不多可以買到一套468萬非普線上的房產。
468足以買到一些東三環方正的三居老公房，或者東四環2000年左右的公房/商品房混合小區2-3居。
老公房重在選籌，因為即使作為最不溢價的東三環，同樣的老公房都有5萬-8萬的區別，未來增值取決於買入的一瞬間。
一點不差，甚至這一輪漲幅中表現會不錯
提問：房姐好，想問下北京如果首付230萬，首房首貸，京戶，如果不考慮學區房的話，有什麼樓盤推薦呢，最好是2000年以後的樓盤，希望可以幫忙推薦幾個好的樓盤
回答：你好
230萬首付，說是首房首貸其實略微尷尬，因為有468這個非普線存在。
230萬首付，如果加上稅費等交易成本，選籌迴避溢價，做好評估審核，貸款盡力貸足，預計可以買到總價500萬的標的。
如果選籌是公房，還可以更高一些，520-530左右。
公房很少2000年以後得。
具體的選籌，還有結合你的徵信，流水材料，你的細節需求來定。
大體上，可以在望京，十里堡，北工大幾個區域選擇。
北京選籌不能看樓盤，一個樓盤內部有很大的分化，很容易買錯。
提問：請教房姐，我爸媽是長沙，我已經是北京戶籍，在京已買房。現在手上有60萬左右，考慮是重慶兩江四岸建倉一套，還是在老家長沙湘江世紀城建倉一套，因為感覺比較推薦重慶，但是長沙算是我的老家，現在價格也很低，您能給我些建議嗎?
回答：這裡有幾點可以考慮：
1.重慶和長沙，當前階段哪個城市更低？
更低的城市，意味著近期的漲幅大小，長期的漲幅空間，標示著買入的價值，賺到的利潤。
2.買長沙的目的是什麼?是否需要現在買？
3.現在買長沙，是否能賺到錢買重慶？
現在買重慶，是否能賺到錢再買長沙？
4.現在不買重慶，未來會不會限購？
現在不買長沙，未來會不會被限購？
如果能考慮清楚這幾點，我相信問題會迎刃而解。
提問：房姐您好 我目前有一個長沙的學區房全款大概130萬 天津有一個123萬機場附近的房子 還有一個懷來的商住 這個商業貸款和長沙房租抵消了 現在手裡沒現金 貸款天津每個月5300 想年底近期信用貸sf加商貸買個大廠的商住 主要是計劃幾年後過去發展開公司 明年下半年再抵押長沙貸款付sf公積金貸款在常營或東壩買個二手房 因為剛需自主 目前北京房租每個月六千還得在北京工作三四年 但不知道這種銀行能不能批 我應該如何規劃
回答：從既有的情況和提問的思路來看，最重要的的事情是「先解毒」。
1.長沙房產詳情需要列舉，全款可以抵押出來。
2.天津機場附近坑盤，可以掛牌出售，看出售情況。
3.懷來商住天坑掛牌賣掉。
4.大廠商住又一次天坑，別亂折騰。
5.明年下半年也許兩居首付變一居了。
6.沒有一個地方是對的，先格式化重裝系統
提問：房姐你好，我有現金四百萬左右，首房首貸，如果純粹以長期（十年左右）投資做考慮，請問北京財富中心的一居室可以投資嗎，或者同價位還有其他的更好的選擇嗎？感謝。
回答：你好，
400萬首付如果選籌和貸款做得得當，預計可以買900萬左右的房產。
財富中心目前的狀態可以買入的機會不大，2016年930的時候我發了幾套6萬5左右的財富中心東南向推薦，今天同戶型大約在8-9萬。
一居室一般不考慮，同樣溢價。
提問：5月底LH，北京戶口，名下有一套單位分的房子，中直機關經濟適用房性質，不能上市。婚內買過房，有貸款記錄，後已還清並賣掉。近期想以個人名義買商品房，還有購房資格嗎？如果不行的話該怎麼操作？求指點。多謝。
回答：是否有購房資格以資格核驗為準。
北京戶口家庭可以買兩套，如果已看作1套可以夫妻更名操作一下。
54大法。
提問：房姐好，關注很久了，有個問題需要諮詢，一直很糾結。
北京首套首貸，2020一月社保滿五有資格；目前看中百子灣金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手頭現金250W，月收入流水目前實開的話只有1w左右，不知道有沒有辦法能上車。首付應該沒太大問題，主要是月供問題感覺壓力太大。也考慮過暫時放棄在北京買房子，之後去外地，但是又不甘心，此外東四環這邊其他地方沒有特別看好上車的盤（比較看重物業和環境），不知道有沒有推薦。
回答：金都杭城基本沒有什麼讓人購買的慾望，價格毫無優勢。
250萬現金再北京可以買很多不錯的標的。
既然你看重物業環境那更不應該買百子灣角落裡的房子。
北京買房有一點基礎背景要了解，800萬以內的房產，是市場選擇買家，一套各方面美好的房子，價格一定不美好。
提問：東三環老破小和天通苑老破大該選哪個，東三環離單位近，天通苑房屋面積大，但以後可走17號線。首付250，名下有過貸款記錄，想買400萬的房子。
回答：老破小適合首付200萬以內。
天通苑的買入起點是250萬左右，屬於不同階層的市場。
250萬買500萬+的天通苑
400萬適合選老公房。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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