3月3日綠城中國收盤報10.9港元，總市值236.63億港元；綠城服務收盤報9.84港元，總市值272.89億元。分拆上市的綠城服務，表現更佳。
2月28日晚，綠城中國發布公告，建議分拆代建公司綠城管理於香港聯交所主板獨立上市，並於當日遞交申請、發佈招股書。3月2日，據路透旗下IFR引述知情人士報道稱，綠城管理計劃在香港進行2.5億美元的IPO，瑞信及德銀為聯席保薦人。
招股書顯示，綠城管理於2010年成立，是中國首家輕資產業務模式的代建公司。目前，綠城管理也是中國房地產市場上最大的代建公司，2018年，公司訂約總建築面積為2240萬平方米，佔2018年市場份額的41.1%，位居第一。
根據中國指數研究院的資料，2018年中國有24間於房地產行業承接項目的大型代建公司，已訂約總建築面積合共約為2.081億平方米，其中72.9%及84.8%由代建行業前五大及前十大公司管理。
順利的話，綠城管理將是綠城中國繼綠城服務的又一分拆上市公司，也將成為中國代建行業第一股。
毛利率高但開始走低
鳳凰網房產從招股書獲悉，綠城管理主要有三大業務：商業代建、政府代建、以及提供和代建相關的設計及開發諮詢服務。
截至2019年9月30日，綠城管理（自行及透過與業務夥伴合作）於中國25個省、直轄市及自治區的84座城市及於柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建築面積為6850萬平方米。根據戴德梁行估算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。
數據顯示，2017年、2018年及2018年前9月、2019年前9月，綠城管理收入分別為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元。同期，綠城管理的年內/期內持續經營業務所得利潤分別為2.56億元、3.6億元、2.37億元及2.96億元。
由此計算，2017年、2018年及2018年前9月、2019年前9月，綠城管理的淨利率分別為25.2%、24.5%、21%及19.6%。
2017年、2018年及2018年前9月、2019年前9月，綠城管理的毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.07億元及6.79億元，同期毛利率分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。
2019年前三季度，綠城管理19.6%的淨利率和44.9%的毛利率，高於同時期101家A股上市房企的毛利率均值（34%）和淨利率均值（12.9%）。
“由於項目擁有人主要負責土地收購成本及物業建造成本，無需為項目投入大量財務資源。”正是這樣的輕資產業務模式，綠城管理在招股書中指出，“在降低風險的同時，推動業務快速增長及盈利能力。”
但值得關注的是，綠城管理的毛利率出現下滑，2019年低於令人羨慕的50%。綠城管理解釋，這是由於與合作伙伴的代建業務增加，支付的服務成本增加所致。
2018年到2019年，綠城管理營收實現34.2%的增長。根據招股書，這主要由於商業代建業務從2018年前9月的8.97億元增加22.5%至2019年前9月的10.98億元，其中與業務夥伴的合作代建業務大漲74.6%。
三大業務中，綠城管理的最大業務分部是商業代建。2017年、2018年及2018年前9月、2019年前9月，商業代建分別產生收入8.07億元、11.46億元、8.97億元及10.98億元，佔總收入的79.4%、77.3%、79.5%及72 .6%。同期，商業代建業務毛利率分別為61.4%、55.7%、57.2%及47.6%。
上述統計期內，與業務夥伴合作運營的商業代建服務毛利率為50.4%、29.8%、28.5%及22.3%，而自行運營的商業代建服務分別為63.3%、68.7%、70.1%及67.5%。可見，受合作代建業務較大影響，綠城管理整體毛利率下降。
從銷售成本看，2018年前9月5.21億元，2019年同期增加60.3%至8.34億元，其中服務成本從2.47億元增加至5.01億元，也是支付予合作業務夥伴的管理費增加所致。
也就是說，受制於商業代建業務的影響，綠城管理盈利能力有所下降，而商業代建業務佔其總收入超過70%。
輕資產模式，無財務槓桿
根據中國指數研究院報告，代建業務的淨利率遠高於傳統房地產開發業務。自2016年至2018年，代建行業的收入及淨利潤的複合年增長率分別為38.3%及41.5%。
綠城管理是國內規模最大的房地產代建公司，同時是綠城中國輕資產板塊下三大業務之一，2017-2019年，綠城管理銷售業績在綠城中國總銷售額的比例保持在30%以上。
建議分拆完成後，綠城管理將繼續為綠城中國的附屬公司，且綠城中國將繼續將綠城管理的所有資產、負債和收益表項目合併入賬。
作為一家輕資產公司，綠城管理2019年實現了低風險高利潤。
招股書顯示，2017年，2018年以及2019年前9月，綠城管理的一年內到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及零。於2017年及2018年12月31日，綠城管理流動負債淨額分別為4.59億元及1.85億元；於2019年9月30日及2019年12月31日，流動資產淨值分別為5160萬元及5.64億元。
由此，其流動比率從2017年12月31日的0.73倍增加至2018年12月31日的0.87倍，至2019年9月30日為1.02倍。
三年上市路
根據招股書，綠城管理董事會將由8名成員組成，其中執行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九；非執行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生；3位獨董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。郭佳峰、李軍、林三九為老綠城人，張亞東和劉文生則為綠城中國董事會主席兼行政總裁、執行董事。
綠城代建業務起源於綠城中國2005年開始的保障房業務，2010年綠城建設管理註冊成立，代建業務從保障房代建延伸到商業代建。
2015年，綠城收購綠城中國高管曹舟南和應國永個人創業公司綠城鼎益和綠城時代，緊接著綠城組建綠城管理集團。自此，綠城中國最終成為綠城管理唯一股東。
2017年，綠城管理啟動上市計劃，2018年3月獲綠城中國董事會批准，但隨後綠城中國前主要股東壽柏年清空股份退出，計劃暫停。
2019年7月23日，綠城管理又重啟上市，李軍向媒體表示，綠城管理上市目的不是募集IPO資金，公司本身並沒有財務槓桿。
值得一提的是，在疫情影響下，母公司綠城中國今年仍然積極拿地，僅2月就耗資約220億元拿下8幅地塊，且表明“2020年綠城擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標”不變。
此次綠城管理赴港IPO，或是綠城中國對資本市場的再一次發力，在綠城服務之後，綠城管理能否繼續創造輝煌，還需觀察。
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