20世紀90年代後期，醫院後勤服務開始社會化，至今，醫院物業管理市場已經具備一定規模。伴隨著行業服務的標準化發展、智能化平臺建設帶來的服務複製性，頭部企業開啟擴張，行業集中度日益提升，部分醫院物業服務企業開始嘗試吸引資本市場的介入，期望藉助資本更好的做大做強。
本文摘錄自中物研協研究中心《醫院物業服務發展報告》，旨在幫助讀者瞭解醫院物業服務發展的現狀及趨勢。
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（一）政策因素：中國醫院後勤社會化改革，釋放廣闊醫院物業服務市場
中國醫院後勤社會化改革使醫院物業服務市場從無到有，伴隨著後勤社會化改革的深入，市場不斷釋放。基於醫院的特殊社會屬性，後勤社會化改革前醫院是一個全封閉的單位，後勤人員及業務由院方自行配備管控，可釋放的市場空間巨大。據上海吉晨衛生後勤服務管理有限公司提供資料顯示，預計未來五年內，全國會釋放約500億元的市場。
（二）市場因素：專業化分工促進服務標準成熟，後勤服務外包降低醫院成本 醫院發展競爭日益激烈，更多醫院開始集中精力打造核心競爭力，將更多的後勤服務業務過渡給物業服務企業。醫院將後勤服務外包不僅能夠以更低的成本購買更好的服務，並轉移一定的運營風險。
（三）技術因素：物聯網發展成就係統集成平臺，促進醫院物業後勤管理一體化
當前，智能化在保潔、安保、派修、運送等模塊的應用已經相對成熟，在市場的驅動下，醫院物業服務企業已經開始嘗試搭建集成系統平臺，將涉及到的每一個服務模塊都連接在一起。未來伴隨著集成系統的成熟，一家服務企業將能夠為醫院後勤進行整體的規劃與管理，醫院物業服務企業與醫院的合作模式將得到更新。
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（一）2018年度醫院物業服務發展指數21.2
2018年，PMDI100醫院物業服務發展指數21.2，較2015年增加了14.4個點，複合增長率為46.24%，近兩年醫院物業服務發展指數呈現加速上升態勢。
注①：本報告涉均值類計算均以PMDI500中涉及該業態的企業部分進行計算，下同。
（二）2018 年度500 強企業整體數據分析
1. 500強企業醫院物業管理面積情況
2018年，500強企業中有208家企業涉足醫院服務，佔比41.6%，500強企業企業醫院物業總管理面積達2.04億平方米，佔500強企業總管理面積比例為1.7%，佔行業總管理面積的比例為0.73%。
2018年， 500強企業佈局醫院物業企業管理項目總數為2192個，企業平均管理項目數量為10.54個，單項目貢獻面積為9.33萬平方米。
3.500強企業醫院物業服務收入情況
2018年，500強企業醫院物業服務總物業費收入達110.63億元，佔500強企業總物業費收入比例為4.9%，以1.7%的面積佔比貢獻了4.9%的收入佔比。
從企業角度上看，500強企業醫院物業物業費收入均值為5318.54萬元。500強企業涉足醫院服務企業中，有92.31%的企業醫院物業物業費收入在1.5億以下，有3.4%的企業醫院物業物業費收入在5億以上。醫院物業領域大量企業的規模仍然較小，但頭部企業的收入水平已經較高。
4.500強企業醫院物業服務收費水平
2018年，500強企業醫院服務項目中，以酬金制形式服務的項目佔比9.44%，包乾制形式服務的項目佔比90.56%；包乾制仍為主流方式。
2018年，500強企業醫院物業服務平均物業費為6.19元/平方米·月，其中，包乾制項目平均物業費5.94元/平方米·月，酬金制項目平均物業費8.52元/平方米·月，物業費整體收繳率為99.42%。
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（一）醫院後勤服務外包需求釋放空間廣闊
目前，醫院的醫療設備持續更新升級，醫院物業服務專業性更加突出，未來醫院領域物業費收入規模可觀。同時，醫院後勤服務外包的醫院數量日益增加且外包的業務內容日益豐富，創造了更大市場空間。當前，醫院物業管理市場中，各家企業在市場中管理份額較低。醫院物業服務企業可以嘗試藉助資本的力量進行擴張，打造行業服務規範。
（二）“外來者”入局市場競爭加劇
房地產存量時代，房企紛紛拆分物業服務企業獨立上市，在資本的助力下以傳統住宅物業服務為主的企業開始進行規模競速。傳統住宅物業服務市場漸成格局，物業服務企業開啟多業態佈局。醫院物業服務目前集中度較低，市場也存在一定空白，為其它企業入局留有一定空間。但醫院物業服務的公共性、服務性等特性，要求進入新進入醫院物業服務領域的企業具備足夠的實力。
（三）市場集中度提高中小企業面臨洗牌
醫院物業管理行業集中度將持續提升，頭部企業開始在全國戰略佈局，加速市場化拓展，中小企業的服務市場面臨市場規模壓縮，市場競爭更為激烈，需要全面提升服務能力。目前，醫院物業需要具備更多元的服務能力及智能化服務能力。不然，在大型企業進行醫院後勤服務一體化系統集成平臺建設後，不具備系統服務能力的企業將會逐步失去在市場中的競爭力。
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（一）醫療機構配餐外包處於早期發展潛力巨大
醫院餐飲需求場景十分豐富，服務對象多元，類型多樣，單份餐飲附加值大。同時，由於公立醫院事業性單位的性質，餐飲外包在整個醫療機構後勤化改革進程中的進度是相對落後。伴隨著醫院開放程度的增加，以及物業服務企業在服務中逐步積累的信任，醫院開始把餐飲服務向外承接，整個市場還處於早期階段，市場空間巨大。
（二）基本醫療設備維護外包市場需求有待滿足
醫療設備在醫院運行中扮演著核心角色，在醫療市場競爭日益激烈的狀態下，醫院緊跟時代發展進行更新換代，對醫院運維的專業性要求提高，因此設備運維需要專業性支持，設備運維能力在未來將成為有效的競爭力。但由於高的標準具備服務能力的企業少，服務價值高。
（三）醫院後勤一體化管理系統輸出具有市場潛力
醫院發展需要一體化的後勤服務支持，集成式服務有助於醫院提升運營效率及患者體驗。醫院物業服務企業在多年的實踐經驗中沉澱的服務標準，通過進行智能化建設，將醫院後勤服務集於一端，可以極大便捷醫院對非醫療業務運行的管理，同時，可以基於大數據分析就大化的優勢資源利用。
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（一）科技創新：打造後勤服務系統集成平臺
醫院物業服務企業在醫院後勤服務中已經進行了一定智能化的建設，積澱的實踐經驗通過線上管控形成了可複製的標準。針對醫院物業日常服務中涉及的業務板塊已經實現了智能化服務以及項目管控智能化。現在，伴隨著各方的成熟，在智能化建設方面，醫院物業服務企業謀求更進一步，打造後勤服務系統集成平臺，實現一站式服務、中心集控。
（二）服務創新：挖掘個性需求，創新服務方式
醫院物業服務在做好安保、消防等基礎服務的同時，還應解決病患的個性化需求。患者及家屬除了具備面對疾病的身心壓力的共性外，也具有不同的特點。不同年齡段病人的不同心理需求、不同類型病人的餐飲需求、不同家庭背景及教育層次病人的精神需求，當這些人匯聚在醫院，除了接受醫療服務外，在其他方面則是個性需求。目前，針對不同類型的醫院，比如：兒童醫院、中醫醫院、牙科醫院等具有獨特服務方向的醫院，後勤服務處除基礎服務外延伸服務各具特色。
（三）模式創新：集團式管控，規模發展全國佈局
醫院物業後勤社會化改革已經發展了一段時間，雖然醫院物業服務市場仍然尚未成熟，行業集中度目前並不高，單個企業市場佔有率有限，但是在科技、經濟等社會因素營造的外部環境倒逼及物業服務企業自身的努力下，醫院物業服務企業開始步入到新的階段。伴隨著業務延伸及規模的增長，企業開始向集團化發展、開啟全國佈局，集團化管控下全維度的擴張成為醫院物業服務企業接下來的發展方向。
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