昨天的大消息是，廣州商服類項目公寓又放鬆限購了。
之前的新報建分割需要300平米以上，現在，取消！
某個階段的公寓，之前只能公司買，現在，取消！
公司買的公寓，只能賣給公司，現在，取消！
簡而言之，取消了2017年的330打擊政策，接下來，快來買。
但是，今天我們發現，在廣州市人民政府官網上，與該文件有關的信息已經被撤下。
而昨天發佈信息的官網頁面以及文件內容詳情頁，均已丟失。
什麼意思呢？昨天廣州剛發佈的公寓解禁文件，今天疑似被撤回了。
縱觀這些年來，各地關於公寓的政策，可謂是跌宕起伏，北京嚴限公寓，上海清查公寓，廣州深圳複雜多變，同是KFS和ZF生出來的兒子，卻跟後媽養的一樣，風頭緊時，拉出來砍一刀放血祭天表態度，風頭松時候，又拉出加點血回春試探上風。
前幾年買了公寓的隔壁家老王心情很複雜。
在住宅限購後，他花50萬購買了一套50平的公寓。除了房款之外，還支出了3%的契稅和1%印花稅總共2萬元。
一年之後升值了，可以60萬賣出。
讓我們幫老王算筆賬。
公寓在持有和交易中稅費具體名目如下
交易稅費部分
增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅、土地增值稅以及土地出讓金等。
持有稅費部分
房產稅、土地使用稅
所以，持有的一年間老王還需要交1年的房產稅和土地稅，按照北京的標準來計算，房產稅為原值*70%*1.2%，土地稅為每平米50元每年，這樣，老王還需要繳納房產稅4200元和土地稅1500元。
一年期間，老王的購房成本是525700元。
賣出時，老王需要繳納土地增值稅、個人所得稅、等各式稅費56880元。
老王收益為60-52.57-5.688=1.762萬。
震驚！溢價10萬，實際上老王只獲利1.7萬！
這還是全款的老王，如果貸款的老王，按照50%商貸4.85%LPR利率，老王在一年間還要支持利息1萬餘元，可不是虧了？
如果有土豪看中老王的房子，想100萬，200萬買呢？
100萬賣出，老王賺16萬，200萬賣出，老王賺35萬。
隔壁同樣花50萬買住宅的周太賺的比老王多多了，老王被氣醒了。醒來了才發現，因為可以讀書，大家都跑去看周太70萬放賣的住宅，更殘酷。
指望升值薅點社會主義羊毛的隔壁老王，辛辛苦苦買套公寓，結果便宜全讓**給佔了。
老王不甘心，想著，我就不能出租？好歹是一線城市啊！升值的錢掙不到了，好歹還有租金吧。
不過老王當初挑選公寓時，考慮到市區成熟區域的公寓成本很高，租金回報率比值較低，最後落定的是強規劃的新區， 地鐵口單價低性價比高的公寓，等新區一起騰飛坐享紅利。
小玩家老王只料到了和新區一起騰飛，哪裡想得到新區租客是稀有動物，根本就搶不到呢？
一年賣出3000套，總共體量10000套，那附近就必須提供1萬個的就業崗位。哪裡找？太南了！
空置期間，老王還要交物業費。
一般市場上較多貨量供應的公寓都來源於新區，而新區從規劃到產業人口成熟往往需要5-10年的時間。這個時段內，公寓基本屬於空置，持有就非常尷尬，預期的租金抵月供不現實，核算資金成本，並不一定跑得過收益高的理財產品。
也有一些開發商會引入第三方對公寓進行返租，但返租的核心是長約且租金低。返租公司多半都進行酒店或者短租業務，這些都建立在人口和產業上，換句話說，如果市場規模不夠，個人很難租出去，返租公司也不願意進入，市場規模夠，自己一樣也可以租出去。
老王算了算，收樓需要花1年多，交給返租公司出租3年，等於
讓出了5年的收益，且房屋損耗較大。但不交給返租公司，自己操心勞力，做長租沒盈利，做短租服務成本又很高。這個公寓買的很是辜負當初的激動心情。老王覺得食之無味 棄之可惜，十分雞肋。短期之內創造睡後收入是不行了，果然不學知識，睡的對象不對，後期就要受罪。
回到正題，2019年年末，花都、南沙和黃埔的住宅人才放鬆，會導致更多的需求湧入住宅市場，嚴重擠壓2020年公寓銷售。
2020年廣州商用物業的供求比變成了1.72，而這種嚴峻的局面接下來還會存在，開發商去化難會影響拿地熱情，所以也是政府放開公寓限購的主要原因。
之前，很多自媒體和公號都建議大家不要買公寓，一般理由就是幾點，公寓不能讀書。公寓成本高、公寓交易稅費重等等問題，沒有指出公寓的核心危險。
公寓由於天生限制，開發商為了出貨，往往分割極小面積，承諾居住、明火等。這些都是在上面睜一隻眼閉一隻眼的情況下產生的，但是實際並不合法，這就埋下了隱患。
由於不滿足房住不炒，後期面對多變政策監管毫無還擊之力（參見各地對於公寓交易，居住的限制以及未來的房產稅）。
那公寓持有成本高，獲得收益低，為什麼還是有很多人買呢？
開發商抓住了住宅買不了，又想投資升值的客戶心理，採用低總價低首付的模式來吸引大家入坑。首付15萬就可以買套房，對於想保值的普通人來說，吸引力是非常大的。
這些人往往都是我們身邊的普通人，不懂週期，不懂規劃，看著區位圖聽著開發商描繪未來的租金收益而衝動下定。本次放鬆限購後，一些無良開發商對於公寓的營銷必然會加大力度，一定會用高佣金動用中介，這時候會有更多不懂的人被忽悠進來接盤。
那投資公寓一定會被套牢嗎？
倒也未必，比如北上廣深一線城市的地鐵沿線成熟的公寓產品，也可以帶來持續可觀租金收入。事實上，優質區域的公寓產品作為不動產投資還是有價值的，能享受到城市發展帶來的收益，在資產配置上也比手持人民幣要划算。不過相比起來進入成本較高，更適合人民幣玩家。
不過公寓的投資一定要做好中長期的心理準備。
切記，只有稀缺成熟區域的公寓擁有價值，但房價高企的今天，回報率也不高，千萬要仔細分辨。如果你是土豪，不差錢，堅持買公寓，請記住如下幾點：
1、跟著地鐵線買，跟著就業中心的半小時地鐵處購買。
2、需要步行15分鐘到地鐵站的郊區公寓不要考慮。
3、戶型小，總價低才是優選。
4、區域住宅、公寓供應量大區域審慎考慮。
5、最好不要買公寓。
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