今天聊聊小商鋪的投資。
先講一個往事。西寧人都知道匯通華聯店，現在已經閉店了。這個事情背後還有一些糾紛，也就是北京華聯和青海匯通之間的法律糾紛，甚至把官司打到了最高人民法院。
這裡面的是非曲直，法律已有定論，就不討論了，Mr.Liu只想和大家聊聊這裡面的一個點。
2004年的時候，匯通地產和北京華聯簽署了租賃合同，租期20年。
看著很普通，卻有一點不同：這些租賃面積裡面，一部分是匯通地產自持的，還有一部分是返租的，返租的業主有多少呢？200多人。
這還好，問題是這200多人裡面，一部分人簽了20年的返租，一部分人只簽了10年的返租。
到這裡，大家就明白了，如果這些簽了10年返租合同的業主不再續約，麻煩就來了。
類似這種模式，因為業主眾多，一開始如果合同不夠嚴謹，很難達成一致意見。同時，即使可以實現20年的租期，後面的20年依然會面臨這些問題，意見不統一是大概率的。
商鋪產權40年，租賃合同最長不超20年，這個時間差是無法解開的疙瘩。
一般說，開發商自持核心商業為主流。以西寧為例，新華聯廣場、萬達廣場的購物中心部分都是開發商自持。
開發商通過商業自持，可以全盤考慮商業佈局，這種商業運營的都比較好，即使遭遇危機，也可以轉型經營。
開發商自持幾萬甚至十幾萬㎡的商場，壓力也很大。所以商業地產開發商一般都在購物中心旁邊建設一條商業街，這條商業街全部出售，用於回籠資金。
因為商業帶來了便利性，周邊的住宅、寫字樓、公寓都會升值。乾脆商業地產開發商就自己建一個擁有商業、住宅、寫字樓、公寓、酒店等多種業態的樓盤，也就是大家常聽說的城市綜合體。
再說回產權分散的商業。這類商業的招商壓力是蠻大的，商戶們都不願意去面對一群業主，導致很多產權分散的商業都開不了業。
隨著這一類商業模式的失敗，出現了一種中間形態。
也就是在產權分散的基礎上集中經營權。商業分散銷售給不同業主，商業運營由運營商統一管理，業主們沒有自主經營權。這樣，商戶們和運營商簽署租賃合同，就避免了很多問題，目前這種中間形態還是挺主流的。
但這並非萬無一失，Mr.Liu有三個思考建議：
首先，確定出售形式是否違反了有關法律規定，特別是西寧市《關於進一步加強全市商業房地產項目銷售管理的通知》中關於售後包租、虛擬分割的規定；其次，考察開發商和運營商的商業運營能力和成功案例；最後，也是最重要的地段、地段、地段。
閱讀更多 劉先生的青海地產觀 的文章
