01 誰會委託代建？
你可能要問，公司有土地，直接開發建設就好了，為什麼要委託別人代建？也就是什麼情境時，公司會採用委託代建模式？
公司有土地，沒有房地產開發經驗，或者說沒有豐富的房地產開發經驗，於是委託房地產開發公司代為開發建設，也就有了委託代建模式。
你可能又問，既然沒有建房子的經驗，那找一個建築總包，甚至由建築總包採用EPC模式（設計施工一體化）不就行了？
但是，房地產的開發全過程，不僅僅是設計、施工等工程建設的事，還包括項目前期的規劃、報批報建，後期辦證、銷售、運營，甚至包括對建築總包的監督。
土地方需要找一家有經驗的開發商，代替自己行使開發商的職責，於是委託代建模式孕育而生。
02 委託代建與房屋買賣、合作建房的區別？
首先，委託代建不是房屋買賣。
有人說，我們單位想集資建個宿舍樓，但是沒有土地，於是和開發商商議，委託開發商建設，到時整體過戶給我們單位，是委託代建嗎？
那是房屋買賣，或者稱為房屋團購，不屬於委託代建，因為委託代建有一個前提，委託方是土地權利人，也就是委託方必須得有地。
其次，委託代建也不是合作建房。
又有人說，我們公司出地，開發商出錢建個小區，是委託代建嗎？
那是合作建房。
委託代建是不需要開發商出資的，也許會幫你融資，但那也是以項目公司名義融資。
也就是，委託方不僅得有地，還得有錢。
03 委託代建能做什麼？
那委託代建模式下，代建方一不出地，二不出錢，出什麼？
出人。
代建方組建團隊，利用開發經驗、管理經驗和組織系統，幫你對開發項目進行管理。
當然，人也不會白請，代建方能做什麼？
至少幫委託方達成四個大目標：
質量、工期、成本、安全。
如果你覺得還不夠具體，那就看看這家深圳豐盛公司，這一個代建項目的委託管理目標。
第一，質量管理目標：設計、工程均符合驗收規範且合格。
這似乎是底線。
第二，工期目標：兩年半竣工驗收。
承諾的時間不算長。
第三，成本目標：投資總額不超過委託方批准的工程概算成本。
這個老闆最關心，不超預算。
第四，安全目標：無重大傷亡事故，市級文明工地標準。
這一點誰也不敢掉以輕心。
簡單點說，既能省錢省時間，還能保質保安全。
若能幫委託方省心省力達成開發目標，代建服務費貴麼？
以豐盛公司為例，僅為項目實際投資成本的7%，並且是分階段支付。
比如，一個4億元投資成本（不含地價）的項目，聘請代建方3年，不到3000萬元搞定，還能保證達到上述四大目標，這個費用的確不算高。
04 代建民營項目與代建政府項目有何不同？
代建項目有什麼特點？代建項目如何分類？那不得說說代建模式的“前世今生”。
委託代建模式，其實生於“官宦之家”，生於2014年。
代建來源於一紙文書——《國務院關於投資體制改革的決定》（國發[2004]20號），規定“對非經營性政府投資項目加快推行‘代建制’”。
隨著“代建制”的不斷嘗試，也“飛入尋常百姓家”。
由此，可以將委託代建項目區分為兩類：
一類是政府投資項目，一類是非政府投資項目。
一個姓“官”，一個姓“民”。
前者既然是政府項目，當然“監控”較嚴格。
而後者，作為非政府投資項目，則是市場行為，畢竟“自己的土地自己作主”。
與政府投資代建項目相比，非政府投資代建項目有四大特點，或者稱為“四點不同”：
1、資質要求：有資質VS無資質
政府項目一般規定了資質要求，甚至設置了代建單位名庫。而非政府項目沒有資質規定要求。
然而，即使沒有法律強制性規定，為保證開發資質，委託方最好還是選擇有相關開發資質的開發商，有豐富代建經驗的品牌開發商代建。
2、是否招標：必須招標VS可能招標
政府項目，當然必須通過招標方式選擇代建人，而非政府投資項目，按理無需進行招標。
然而，在司法實踐中，“代建”是否屬於《招標投標法》界定的“工程/與工程建設有關的服務”仍然存在不確定性。
最穩妥的辦法是，向項目所在地主管部門核實，並結合項目性質和規模，再判斷是否需要招標。
比如廣東高院的一個案件，就讓人不敢掉以輕心。
這是代建方江南公司，起訴委託方常元公司一個案件。
起訴的目的也很簡單，就是要求支付代建費。
但是，雙方對於《委託代建管理合同》是否有效——這個根本問題產生了分歧。
代建方江南公司認為，《委託代建管理合同》涉及的項目一不屬於國有資產，二不屬於國家融資項目，屬於委託合同，不屬於建設工程合同範疇，無需進行招投標，合同當然有效。
但法院認為，委託方所開發的涉案工程，雖是住宅工程項目，但包含公共配套建設，屬於涉及公共利益及公眾安全的建設項目，必須進行招投標。
因合同未進行招投標，違反了法律強制性規定，《委託代建管理合同》無效。
3、簽約模式：代建人簽署VS業主／代建人簽署
政府項目一般由代建人與項目相關方簽署。
而非政府投資項目可能代建人與項目相關方簽署，也可能由業主、代建人、項目相關方簽署三方協議，還有可能由業主和項目相關方直接簽署協議。
4、資金支付：專戶VS專戶／代付
政府項目一般要求設立專項資金賬戶，實行財政集中支付。
而非政府投資項目業主可與代建人協商確定建設資金的支付方式，可以由業主支付，也可由代建人支付。
那麼委託代建合同到底有哪些風險，又如何防範呢？且看下一篇：《委託代建合同如何防範風險》
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