穿插施工是當前房企實現工程提質增效的必備手段，在穿插施工的運用上，頭部房企和一些中小房企之間的差距還是挺大的，比如碧桂園，截至今年十月份，全國已有24個區域實行全穿插試點，並且正在不斷迭代施工和管理標準。而一些房企對此卻還不甚熟悉，此前還有不少地產人在後臺留言，詢問關於穿插施工的實施問題，甚至有人覺得全穿插是不可能實現的。
此次，將分享一些頭部房企做全穿插施工的經驗，希望能幫大家更好的瞭解和運用穿插工藝，緩解工期壓力，實現有質量的提效。
穿插提效
不僅僅是現場施工穿插
穿插施工本質上是“串聯”作業改為“並聯”作業。好比要燒一桌大餐，菜一道接著一道燒，就是“串聯”做法，同時煮湯和炒菜，就是“並聯”做法。
比如按一般工序，一幢樓房第18層樓層的封頂工作結束後，才從底層開始精裝修施工。而採用穿插施工，18層樓層進行結構施工的同時，1-10層的精裝修就已經在施工了。
由於多線作業並行，可以在縮短整體工期，延長單個工序的作業時間，因此穿插施工常與“提效”並提，即穿插提效。
以碧桂園SSGF體系的穿插模型為例，按照5天/層的標準層施工節奏，安排主體結構、土建移交裝修、溼作業、外立面工程穿插施工，主體封頂後180天達到裝修交付條件，在保障單工序工期的同時，整體建造週期縮短6-8個月。
當然，穿插施工不僅僅是施工階段的工序穿插，還涉及到另外兩條線的穿插，分別是圖紙和招採穿插，以及驗收穿插。有些房企也將其稱之為全穿插（即全週期穿插）或者大穿插。
一、工序穿插，包括豎向穿插和水平穿插
在施工工序上，穿插施工包括豎向穿插和水平穿插。
豎向穿插，在主樓體上，一邊進行上部結構建造，一邊進行底層屋內裝修；在主樓體外，一邊做上部建造，一邊做外牆保溫。不同班組在不同樓層內，連續有節奏地施工，並使相鄰的兩個專業隊最大限度的搭接施工。
水平穿插，是通過項目施工前期的策劃及工作前置，將地庫、市政管網、小區道路、園林景觀與土建工程同步施工。
二、出圖和招採穿插，是穿插施工實現的前提
此前有地產人對穿插施工的可行性表示疑惑，很大一個原因在於，只注意到工序穿插，而忽略了出圖和招採穿插以及驗收穿插。
由於穿插施工要求每個節點準確度非常高，一個節點耽誤了，直接導致同步穿插的工序無法實現。這要求各工序應儘量一次做對，減少變更和拆改，更不能出現出現邊設計邊施工，或者工程等材料等類似的耽誤進度的情況。
圖紙先行和招採前置和穿插是實現全穿插施工的前提，需將工作充分前置，所有非主體施工的策劃和管理重心提前完成；其次，穿插施工涉及的各條線，既相互獨立，又不互相關聯。設計和招採要圍繞施工策劃制定各自的工作計劃，充分交圈，互相檢查驗證。
比如碧桂園穿插施工管控規範中要求，圖紙前置到各分項工程的分包單位定標之前。根據穿插模型穿插模型中的施工進場計劃，倒排定標節點和出圖節點。例如出圖節點，根據各分項工程進場時間，減掉進場施工所需準備時間，減掉對應分包單位定標所需時間，推算出對應的出圖時間。
圖紙方面，確保開工前土建、水電、裝修、牆板深化圖四圖合一。比如碧桂園的穿插模型要求，塔樓正負零前84天要完成土建施工圖，塔樓正負零前42天完成全套施工圖（建築、結構、水電、暖通、精裝、管網），保證後續各單位確定及鋁模深化。
由於圖紙前置，招採部門在招標採購時，可依據全穿插的節點編制招標計劃，並且在合同中明確全穿插的要求，比如，結構幾層開始進行砌體施工等，通過合約的手段保證工程計劃順利推進。
三、驗收穿插，保證穿插施工能順利推進
全穿插施工由於部分工序提前插入，在隱蔽工程覆蓋之前，要提前進行階段性驗收。特別要重視主體的分段驗收。例如碧桂園明確要求，項目管理人員與質監站進行有效溝通，達成分段驗收統一意見，形成監督交底，為精裝修提前穿插創造條件。
碧桂園分段驗收示例
穿插施工的實現
重在前期嚴密策劃
穿插施工是一個複雜的體系，人、機、材、場地嚴密搭接，管理上也是環環相扣，前期嚴密的策劃，才能保證穿插施工有條不紊。
1、建立合適的穿插模型
由於每家房企的技術和管理有差異，各項目的先天情況也可能不一樣，所選擇的穿插模型可能也有差異。穿插模型的選擇，不能照搬照抄標杆房企做法，而應根據房企及具體項目的情況來制定。
下面以旭輝為例，看看穿插模型建立的過程。
旭輝建造2.0的包含全砼外牆、鋁模、爬架及免抹灰等10項技術手段。
各類工藝形式的工期、成本、實施風險、實施條件等有一個對照表，項目可根據實際情況參考選擇，形成項目的建造體系。
例如保溫隨爬架OR分段吊籃施工的優缺點對比如下：
這些工藝，是穿插提效的保障。其穿插體系包括水平穿插和豎向穿插，項目運用中，分別從平面上和豎向上進行穿插規劃。
1）確定各階段施工流向及總平佈置
總平佈置，根據施工進度確定好各施工場地，同時要考慮到市政和景觀前置的需要。重點關注大型設備合理佈局、裝修加工區的佈置、 鋼筋加工場地佈置、現場其它集中加工場地佈置。
可分五步來走：
2）工序梳理，制定豎向穿插模型
項目單體內所有的工序做法，形成建築做法統計表，找出各工序之間的邏輯關係，梳理出可在同一戶內進行的工序，在結合項目節點和施工單位情況，制定豎向穿插模型。
2、流水段劃分符合實際情況
對項目涉及工序的梳理和分析，目的是找出各工序之間的關係，結合項目的特點確定最佳的工序流水安排。
同時，還要考慮到影響工序的關鍵因素、工序間歇時間以及完成工序所需的勞動力資源。一旦每層作業工序與作業時間就已固定，就要確保每層工序按模型節點準時完成。
以金科為例，其在劃分流水段時有以下幾個考慮點：
①單體樓可分為兩個作業段。每個作業段單獨安排人員進行施工；
②第一作業線段按穿插模型正常穿插，主要針對標準層；
③第二作業線段按總進度計劃， 配備相應的人員進行施工，確保裙樓和車庫的進度按計劃完成。
④每一個挑架儘量只安排一到兩個大工序，避免 交叉影響。
此外，還需要考慮環境因素、政府因素、成品保護、合作方供貨計劃、精保潔條件等，對個別工序步距進行調整，編制施工總進度計劃，方便後續各部門各單位據此進行節點倒排。
穿插施工管理的三大關注點
1、全穿插應匹配大總包模式
穿插施工現場涉及到多流水作業，參與單位眾多，容易出現大量扯皮事件，不利於計劃推進。因此，穿插施工需要匹配大總包模式，讓總包發揮協調管理作用。
目前，很多項目的總包角都是施工總承包，總包雖然有協調統籌職責，但對專業分包的約束力度不強。採用大總包模式，總包轉變為工程總承包，工程的組織策劃、計劃管理、組織管理、運營會管理、前置條件創造、專業分包管理等都歸總包單位主導管理。
比如碧桂園要求，所有的甲分包、甲供材單位全部單獨簽訂合同，並與總包簽訂管理協議，向總包單位繳納管理費，由總包統籌管理。
其次，採用大總包採購模式。例如旭輝·璟宸府就採用這種模式，主體的總包單位和精裝的總包單位是一家企業或公司，這樣能夠清晰明確質量責任跟蹤，從而保證施工速度和質量。
2、重視成品保護
穿插施工模式中，不同班組按照前期施工策劃進行穿插施工，在同一時間，不同空間內多流水作業，一旦保護不當可能造成交叉汙染或損壞。
①合理的工序是最好的成品保護手段
做施工策劃時，尤其要重視總體施工順序佈置、施工方案選擇、重要節點控制，避免交叉施工，達到成品保護的目的。比如主體封頂後進行廚房櫥櫃、 衛生間櫃體安裝，再施工塗飾面。塗飾面施工完成後，再開始施工木地板、踢腳線、 門套線、開關面板、五金潔具等。
以萬科江西金域國際項目為例，該項目在其施工總策劃中，對樓層工序分佈、交通組織及樓層施工狀態、各樓層的排水組織措施等都做了詳細布置及說明。
各層施工工序按照主體結構8天/層施工來計算，爬架總高度設計為4.5層。在施工工序及交通組織中，通過以下措施保證各工序施工相對獨立，互不干擾：
❶要求每層每道工序施工時間固定、人員固定，形成等循環流水施工；
❷各工序在不同樓層間的流水施工，做到流出去就不流回來；
❸在初裝修完成樓層及精裝修完成樓層，室內梯間進行隔斷，非特殊情況不得互通；
❹交通組織通過室外施工電梯實現。
②分階段、分內容，持續採取保護措施
成品保護應覆蓋從材料出廠-堆放-搬運-安裝-保潔全流程，形成全週期可溯源的保護動作。
比如施工階段，若條件允許，材料表面保護膜最好在交付保潔前再拆除；下一個工序在施工中不得汙染、損壞已完成工程的成品。
3、建立前置意識和進度意識
穿插施工的全體參與人員，包括項目部，各職能線、施工單位，都是前置工作的主體，每個環節都要有前瞻意識，提前策劃準備。
比如主體在施過程中，必須提前考慮分段組織主體驗收；驗收後二次結構要提前插入，所以必須提前安裝施工電梯，提前考慮砌體施工的材料和人員準備；甲分包單位如門窗、地採暖、消防等要提前溝通協調，告知大穿插施工的思路，明確施工中插入的時間節點。
進度第一意識，創造條件保證進度按計劃推進。比如說招採，按照供貨週期前置下單，且儘量一次性下夠數量，預購好損耗，寧可多不可少，以免造成現場施工等材料的情況，影響進度。至於多餘出來的材料，可以由區域進行調配，在片區內其他項目上使用，不造成浪費。
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