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一、常規開發項目經濟測算
項目的開發成本估算、盈利能力分析、現金流安排等。
二、項目開發後如用於租賃，如何評價項目的盈利能力
關鍵在於經營期與建設期的承接，以及對未來的經營收益的合理預測。
三、不動產價值測算
原理為收益還原法，即根據未來收益測算不動產價值。
一、基礎知識
名詞解釋
項目建設總投資
對於一般房地產開發項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用構成。根據區域內同類房地產項目的一般成本、委託方提供的資料、當地《建設工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。
土地成本
即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成。土地取得的方式有三種：徵用農地、拆遷和直接市場購買。
勘察設計和前期工程費
主要包括勘察測量費、市場研究、規劃設計費用、場地平整及臨時設施費等。
建築安裝工程費
土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費。
室外工程和市政配套
城市規劃要求的區內基礎設施配套和公共配套建設費用、室外工程主要是附屬工程建設費用。
其他工程費
包括工程監理費和竣工驗收費。
管理費用
指為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用。
財務費用
財務費用是指為項目籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息。
可運用資金
指開發物業銷售、經營帶來的現金淨流入。
項目評價指標體系
靜態評價指標
投資收益率
靜態分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發年數得出年投資收益率。
靜態回收期
靜態分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的淨收益回收全部投資所需要的時間。
盈虧平衡點
靜態分析指標三：指收入等於全部成本時的項目銷售率。
動態評價指標
項目淨現值
動態分析指標一：淨現值是投資項目在壽命期內（即投資活動有效期內）的淨現金流量按基準收益率折算到項目建設期初的基準年後的數值。
內部收益率
動態分析指標二：就是指在項目壽命期內使投資方案淨現值為零的貼現率。
項目淨現值率
動態分析指標三：亦稱動態投資收益率，它表達了單位投資現值所獲得的淨收益現值的大小。
動態回收期
動態分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目淨現金流量的現值抵償原始投資現值所需要的全部時間。
二、常規開發項目經濟測算
重要假設
項目基本經濟技術指標
主要包括用地面積、建築面積、可售面積、地下室面積等。
建設工期安排
建設工期安排主要根據開發商提供的資料確定，如對方沒有提供資料，則應依據項目情況和類似開發項目的工期安排情況判斷確定。
成本計取比例
其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3％計取；
管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計取 ；
不可預見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。
銷售安排
在進行測算前應明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。
銷售回款
假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；
按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售後的第三個月或下一季度到位；可根據項目情況進行調整。
資金安排
自有資金佔總投資比例不應低於20%，且假設在建設初期一次性投入。
資本化率和銀行利率
資本化率即基準折現率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。
操作指引
一般由11張表構成，包括項目施工計劃表、總建設成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運用表、損益及利潤分配表、全部現金流量表和敏感性分析表。
注意事項：
一、與委託方充分溝通；
二、按先後順序依次編制；
三、由於基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；
四、如同一數據多次出現，其餘多個儘量鏈接第一個，便於以後更改；但如果此數據在某處表現為多個數字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；
五、所有成本、稅費、利率數據要以當地最新資料為準。
項目施工計劃
根據已確定的建設工期安排繪製項目施工計劃表。
總建設成本估算
項目投資估算
銷售安排及回款
銷售收入與經營稅金及附加估
投資計劃與資金籌措表
貸款還本付息估算表
資金來源與運用表
損益及利潤分配表
全部現金流量表
敏感性分析
三、租賃項目經濟測算
重要假設
開發期的相關假設參考常規項目
租賃抵扣項目
主要包括營業稅、教育附加費、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費、房產稅、土地使用稅、招租費用、維修管理費、保險費等。
租賃期經營安排
主要包括租金及增長率、出租率。
折舊年限及方法
不動產作為固定資產，應計提折舊並有殘值收入，應確定折舊年限及方法、殘值率。
租賃收入與扣除項
投資與資金籌措計劃
貸款還本付息表
現金流量表
四、不動產價值測算
理論依據
收益還原法即是將在資產未來每年預期的純收益，以一定的還原利率還原至測算時點，以求取房地產價值的一種方法。
操作指引
計算說明中相關稅費及費用計提比例僅供參考。
測算過程
五、酒店價值測算
經營淨收益為酒店取得的稅後利潤，即為經營收益與支出項之差扣除所得稅後的餘額。
經營收益
支出項
測算過程
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