中國房地產：只有遠慮，沒有近憂
趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理）
一
3月11日，全球的新冠疫情持續蔓延。國外確診人數破3萬，全球超過3億學生停課在家。
歐洲五大聯賽陸續延後，或空場進行。
疫情已經影響到經濟和生活的方方面面。
2020年，世界經濟本來就潛伏著巨大的不確定性。不期而至的新冠疫情，讓人們越來越相信：2020年，全球經濟的衰退，已成定局。
樂觀地看，到3月末，中國疫情將結束。
全面復工、復學即將到來。
然而，我們必須有心理準備，中國經濟全面恢復，需要時間，需要較長的過程。
2020年，除了口罩、醫藥、醫療設備等少數行業外，大部分的行業將十分艱難。
對大多數的企業而言，能活下來，不裁員不減薪，已經是巨大的成就。
二
2020年，還能不能買房？買哪裡的房？
這是大家非常關注的問題。
影響樓價的因素很複雜。
有三個事實，大家可以琢磨：
第一，地價、樓價處於歷史高位。世上沒有不散的筵席，包括房地產。
第二，未來幾年，經濟下行的壓力將越來越大。企業和個人的財富效應，將顯著降低。大宗商品價格波動難免。
第三，樓價和貨幣發行量密切相關。2020年，疫情過後，經濟刺激政策難免，樓價沒有理由原地不動。
由此看來，中國房地產的未來，是一句話：只有遠慮，沒有近憂。
2020到2022這三年內，房地產仍將維持高位運行。
樓價雖然已經在山頂，居民購房槓桿率也在頂峰。但房地產的政策工具和金融工具，還有餘地，還有空間。
房地產在中國經濟中的重要性，迫使各方一定要“穩”房地產。
2020年，中國城鎮化率已超60%。未來10年，城鎮化進程將有所放緩。人口老齡化，經濟增速放緩，產業轉型升級等等因素，讓中國房地產的未來充滿不確定性。
2023年以後的中國房地產，不好玩。
對於普通的城市居民，未來要持有什麼物業？
不管風吹雨打，要堅定持有“三個中心”的物業：中心城市、中心區的中心物業。
廣東統計局日前公佈的數據表明，2019年廣東常住人口增加175萬，其中，深圳增加41.22萬，廣州增加40.15萬，佛山增加25.29萬。
持有物業，一定要選擇中心城市。別無選擇。
在不確定時期，居民家庭要達到財富保值增值，中心城市、中心區的優質住宅物業，是不可替代的核心資產。
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