洋房姐姐带你看清世界房产地图，这一站我们来到名古屋，这个日本第四大城市、第三大都市圈的核心城市该怎么投资呢？

名古屋给很多人的印象既不像京都历史悠久、也不像东京和大阪洋气，好像没有什么特别拿得出手的点。但这个低调的海滨城市，不仅是丰田汽车的大本营，制造业发达；也是日本战国时期两大枭雄（织田信长、丰臣秀吉）的出生地。

近几年来，名古屋不断开发新建、默默“猥琐发育”，还有过租金回报率第一的头衔，让很多投资者心动。

01 名古屋城—首富的秘密

玩过“旅行青蛙”游戏的人应该都记得，“青蛙儿子”独自出游带回来的第一张明信片上有一个绿色屋顶的建筑，那就是名古屋城天守阁。

名古屋城建于 16 世纪的日本战国时代，是日本三大名城（另外两个：大阪城、熊本城）之一。当时日本已经是东京德川家康的天下，但大阪的丰臣家仍然是一大威胁。

而名古屋正处于日本中部，是从东海道进攻大阪的中转地。于是，德川家康发动各地藩主出资修建名古屋城，以便作为战争时的要塞。

名古屋城还有过“天下第一富城”的称号，而“富”的秘密就在天守阁顶端的金鯱上。据说建城之时，大约用了 220 公斤的黄金，换算到现在差不多 13 亿日元（约 8200 万人民币）。因此，天守（城堡最高部分）在过去的日本是一种炫耀武力和财富的手段。

不过名古屋城在二战中被炸毁，1959 年用钢筋水泥进行了重建。最近日本决定重建木结构的天守阁，预计在 2022 年完工。

02 1/4 被炸，换来日本规划最好的城区

二战期间，名古屋是日本飞机制造业的中心，因此被列为重点轰炸目标，包括名古屋城在内 1/4 的区域都被夷为平地。

战争结束后，城市经过重建，成为日本现代化都市规划的典范。建了很多宽百米、长几千米的大街，使得市民出行高度依赖汽车。

60 年代，名古屋因为地理优势成为日本中部的交通枢纽。作为爱知县的首府，名古屋开通了东海道新干线，首次连接了东京和大阪两大都市圈。

经济泡沫期间，虽然房地产行业受挫，但因为强势的汽车产业，名古屋的经济没有受到太大的冲击，直到现在名古屋港的输出产品一半以上都与汽车有关。

2005 年，名古屋举办了世博会，城市建设和国际知名度进一步升级，兴建了 JR 中央双塔（世界上最高的车站大楼）、绿洲 21 等地标性建筑。名古屋中部国际机场（日本第三座填海造陆的机场）也在世博会开幕前启用。

03 名古屋搭上日本房产市场的顺风车

名古屋最热闹的就是名古屋车站的南北区域，以及丸之内区域、锦区域、荣区域。

名古屋车站作为交通中心，每天约有 100 万人换乘。车站前有众多百货商店、写字楼，以及爱知县最大规模的地下商业街。其中，最出名的是车站到荣区域之间的部分。

名古屋市政府和爱知县厅都位于中区，名古屋大学等高等学府以及文化教育设施则集中在东部。

由于名古屋的游客比大阪、东京少很多，受《民宿新法》的严格限制，民宿行业不是很发达。但长租市场比较繁荣，发达的汽车产业、交通枢纽的地理位置以及适中的房价都能带来稳定的租客。

目前，名古屋房地产的主要类型是长租公寓、酒店以及写字楼。其中，中国人投资最多的是长租公寓。核心区域的公寓约为 2-4 万人民币/平，比东京、大阪便宜一些，租金回报率在 5%-7%，2018 年高达 7.2%。房价涨幅不大也是支撑高回报率的一个重要原因。

我有朋友花了 600 万日元左右（约 38 万人民币）在市中心买了一套 20 平左右的公寓，做长租能有 7% 左右的收益。

当地政府十分重视名古屋的未来规划，据了解从 2017 年至 2020 年左右，将新建 1000 间左右的超高层公寓以及超过 1500 间的超豪华酒店。三井不动产、三菱地所等知名开发商纷纷加入建设大潮。

名古屋房产也搭上了日本整体大环境稳定的顺风车，有 3 个区域（中村区、中区、东区）在 2019 年地价涨幅超过 10%。2019 年写字楼的空置率降到 0.7%。

名古屋地价增幅，数据来源：日本tochidai网站

名古屋2019年写字楼空置率,数据来源：世邦魏理仕

目前，正在兴建的中央新干线预计在 2027 年开通名古屋-东京段，通车之后从品川车站到名古屋站只需要 40 分钟（原来要 1 个半小时）。届时，名古屋将分解一部分东京的人口压力和游客数量。2037 年将开通名古屋-大阪段，享受大阪都市圈的一部分旅游红利。

再加上名古屋市和爱知县共同获得了 2026 年亚运会的主办权，未来 10 年内，名古屋房产市场预计会稳步提升。

04 名古屋房价偏低、回报率高，适合长租

名古屋的房地产市场规模并不大，发展也不如东京、大阪更迅速。

但如果是喜欢名古屋这个城市，或者是

投资地段首推名古屋车站周边的中心区域。

如果你想对名古屋有更多了解，加我微信聊聊吧。

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