問：終於等到十三房開知識星球，先恭喜下先。純投資關注回報率，現金流相對穩定可以長持。選擇如下： 1.大約280萬大運的中海康城75平三房一衛； 2.大約260萬坪山中心區的金域東郡69平三房一衛； 3.大約400萬太子灣的山海津75平兩房一衛（可適當高評）； 4.尋找羅湖400萬內帶中上學位的15年樓齡內剛雨盤； 5.長沙梅溪湖單價1.2萬的90平三房次新。 請教下十三房對這些選擇有什麼看法和建議，個人偏向於5》1》3》2》4，謝謝。
答：純粹個人看法，沒有對具體房源有過實勘，拋磚引玉了。 一、我對長沙不瞭解，5不便加入排序 二、山海津400w買不到 三、中海康城三房超過280w 四、金域東郡小三房最低報價250w 五、羅湖的範疇太大，未明確，也不便加入排序了 以我瞭解的報價來預估，2＞3＞1 如有不同看法，私聊探討，不在星球裡刷屏了
問：怎麼看紅樹灣地區？紅樹西岸的投資價值及戶型建議？謝
答：感謝大額讚賞！ 紅樹灣-超級總部基地 南山政府大力規劃，近五年攻堅戰重點建設，甚至傳聞有高鐵站的規劃，萬科、恆大、中信證券等等十數家500強總部扎堆的地方，確實非常有潛力。 並且周邊的二手樓盤很有限，除了中信紅樹灣南北區之外（已經算是最符合主流審美的產品），紅樹西岸的玻璃幕牆特別挑買家，瑞河耶納低密度社區放盤量少，競爭確實小。 但紅樹灣這幾年風頭被深圳灣、科技園蓋過，有樓齡、配套、設計和學區的多重原因，華潤深耕了10年的深圳灣日益變成深圳最耀眼的名片，南外集團控場的科技園劃定地盤、籠絡IT精英，紅樹灣也許還要繼續等待超級總部崛起的時期了。 ps：中心紅樹灣的產品設計偏大偏舒適，總價偏高，在家庭結構和戶型集約性越來越強的深圳，可能還是會繼續落後於灣區其他高端板塊。 紅樹西岸起價高，漲幅較一般，可以多看看同總價段其他的豪宅產品。
問：您好，老師，想問一下深圳的坪山有發展潛力嗎，投資的話，適合嗎？我入戶深圳買房的話，首付需要一半，如果現有不到170萬的話，買小一點的房子投資哪更好呢？
答：在深圳，人們對東部一直是碾壓性的鄙視的，從來都是西風勝東風，所以導致西部熱錢過多，加上政策高壓，豪宅線受限，在現在這個時間節點來看，私以為東部的價值其實是被低估的，坪山300～350就可以買到一個區域副中心核心位置+公園+實驗學位+六館一城+品牌社區+未來45分鐘通勤圈快速地鐵口的三房或四房，同樣的價格，這樣的配套在整個深圳是絕無僅有的吧。 下面這個圖就是來自被diss被遺忘的坪山沙湖片區，已經愈發現代化了，不管那些高樓林立的寫字樓會不會空置，至少氣勢是上來了。
問：請問大神海境界二期值得買嗎？
答：實地看過海境界二期，不算深圳灣，又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒看到明確的買入理由。 很多人覺得一路之隔，價差不應該這麼大，其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分理解。
問：寶安，南山，總價400-500萬，全款抵押，有什麼次新小區，後期看漲不跑輸大勢，電梯花園。
答：星球是討論問題，發散思維，學習樓市框架理論的，不是薦盤的，謝謝！
問：老師好！房子要到明年三月滿二，想置換。但這幾天房價瘋漲，我的房子總價在豪宅線以下，暫時無漲幅。是緩一緩到明年再看呢，還是趕緊看房先交定呢？靠死工資賺錢的小白領心裡慌的一P，求老師指點
答：如果還有房票的話，可以同步放賣，價格可以適當讓步，滿二再過戶，買的房子可以溝通延遲首付時間。
問：十三老師，福田赤尾京基御景華城值得投資嗎？400多萬的兩房漲幅能跟上大盤嗎？謝謝！
答：你好，御景華城是福田的上車盤，不愁賣不愁租，但是小戶型過多，放盤量和交易量一樣大，有點類似於布吉的龍珠，龍崗的康城，寶安的桃源居，這些樓盤共性都是交易活躍，流動性好，但從增值角度上看缺乏爆發力，跑平大盤吧。
問：漁漁老師好。純投資，請問這幾個選擇哪個最優：松坪村3～2房，玉湖灣2房，萬象新天小3房，龍崗中心或者寶荷的巒山美地\\/振業天巒四房？全款後抵押貸方式，手上110W。謝謝。中秋快樂！
答：三百多萬的總價，在深圳選籌艱難，加上你全款再抵押，融資成本增加，選擇不慎短期收益可能為負。 在星球我不喜歡做選擇題，你又付了費我不好意思不答，如果一定要選，短線五年內看玉湖灣兩房，長線五年後看振業天巒。
問：老師好，投資的話，龍崗中海康城和坪山中心高鐵站附近的招商花園城、萬科金域緹香和大東城相比那個更有潛力，目前中海康城價格還要便宜一些，個人感覺坪山中心要更有潛力，中海盤太大了，可售房源太多導致價格上不去，地鐵、學位和配套也不是太好。坪山中心等地鐵14和16號線開通後再加上高鐵站，交通比中海還要方便。不知道我的判斷對不對，請老師幫忙分析一下。另外，如果以後14\\/16號線延長到惠州對坪山房價是不是一個大的利空，因為惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州買房。
答：坪山的定位和發展速度比不上大運，大運在通勤上更近。 雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。 地鐵14和16號線開通對臨惠邊緣板塊影響比較大，坪山中心沒有太大影響，畢竟一個姓深，一個姓惠 大運選籌建議控制在地鐵1公里範圍內。
問：請問老師，想買個總價200多萬的一房一廳，純投資，南山大學城的德意名居，蛇口的棲遊家園，以及碧海的的廣興源聖拿威，寶中的花樣年花郡，哪個比較好呢？謝謝！
答：是200w單間了吧，同樣總價，買地段最好的單間，租售比和接盤人群最多，這個選籌邏輯可以參照酒店選址
問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓杆，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？
答：最好明盤，布吉沒有學位房，百合外國語是私立。打補丁似的舊改對周邊拉動其實是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是幾朝幾夕就能搞好的。
問：老師您好! 光明一套房自主(房子我的名字，小孩上一年級)，月供1萬，年收入50萬，年前賣掉了寶安翻身的一套老房子到手300萬，現在準備去福田入手第二套，選擇就比較多了，請問下面哪幾種方案最合適? 1. 全款340萬買海濱廣場(新建學校 可能小孩會轉過去上學)，貸款7成出來，再用老婆名義再買一套300左右羅湖的風格名苑。 2. 全款450萬買皇御苑，貸款7成再買羅湖200左右房子 3.只買一套600萬內 買福田上下沙 金地名軒 (旁邊舊改，可能會有名校) 孩子會過去上學，再說這個地方靠近紅樹林 住家環境也好 如果兩年後，覺得上面方案買的房子學位都不好 就賣掉光明的 再換一套初中學位房
答：1.海濱廣場是94年的，20多年的房齡，學位很是一般，遠離為妙。 羅湖一項跑熟大盤，買風格名苑是為了自住嗎？ 2.皇御苑之前分析過： 皇御苑所在的皇崗口岸是24小時直通香港的口岸，大巴車經過，原本還有貨櫃車站場，人流相對複雜。但隨著地鐵7號線開通、福田-皇崗雙口岸交通修整、貨櫃車搬去蓮塘、以及最重要的“河套深港聯合創意園區”的開建，使得皇崗口岸這個深港陸上連接的重要關口重新引起市場的關注。 再說社區 皇御苑是福田第一大商品房社區，成交量常年top3，並且租售比優越，這個跟它的社區環境、產品存量和高性價比有關，在福田中心區以及車公廟能夠通達的大型花園社區中，皇御苑是最合舒適的次新電梯品質花園，價格已經低於龍華的大部分花園住宅。 最後說產品 皇御苑除了三期價格相對偏高，它的一期二期和四期都主打緊湊戶型，60-70的兩房租7000，83-104的三房租9000，可以說不僅單價低、總價也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。 以上 板塊會築底上漲，社區長期保值高流動性，產品高性價比，是個優質的投資標的。 3.金地名軒是個冷盤 其實金地是個我特別喜歡的房企，有一種慵懶不著急的氣質，上班基本是965，所以這些年擴張也很慢，公司大本營金地工業區的舊改都遲遲未動。 沙尾這一代是小工廠和城中村雜處，金地工業區相比已經是容易舊改的板塊，並且確實有預留教育用地，規劃建一座九年一貫制的學校，從這個緯度上講，綠景紅樹灣一號的海景豪宅真的是性價比太高了。 那麼金地名軒這個盤能不能買呢？ 獨棟次新樓、無花園、周圍的城市界面依然是多層的工廠。因為通常舊改的週期是以5-10年計算的，剛上車的急富青年不適合買這種，手裡有兩三套了，買一套這個做點風險投資是可以的。 當然從總價控制的角度，金地名軒受到綠景藍灣半島的壓制，一房和的小兩房總價都略高了一點，確實年前單價在6w的時候是一個很好的買入時機，三年沒漲一朝封盤，這就是很多舊改傳聞片區的常態，買家總是比賣家要後知後覺。 光明未來潛力看好，可以暫時保留。剩下的300萬建議入手福田第一或者第二梯隊學區。羅湖不建議繼續加倉。
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