問：老師，您好。 現有橫崗恆地悅山湖一套89四房，沙井一小產權。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到橫崗住，小孩9月上一年級，我工作在華南城。 老婆開車上班遠 橫崗中學學位一般，今年要生二胎，學位是剛需。 現計劃買沙井海岸城。沙井小產權值150。現金有170，其中100做月息8釐放貸。家庭年入大約65，橫崗房月供9千。要請教的問題是如何操作更合適？ 1. 海岸城預算500的3房， 我沒有貸款記錄，橫崗房是我老婆一個人名字，現在再買房還可以3成首付嗎？ 若可以是賣了小產權去付首付還是直接拿現金付？ 2.海岸城的深外若開盤時還沒敲定，是否還是賭定入手？3.若海岸城沒買成可否給出更好些的建議？

答：1.老婆的貸款 房查 房產證上均不體現橫崗這套房，離婚之後算首套。 2.小產權賣掉，漲幅很弱，留著意義不大。 3.海岸城地鐵+綜合體+周邊空地多+傳說中深外寶安分校，深外落地可能性比較大。 如果備案價上不去，與周邊二手倒掛會比較大，最終還是需要拼手氣。 建議做2手準備，福田 寶安和南山的學位房也同時關注，疫情之後可能會有業主拋售，存在撿漏機會。

問：十三請問羅湖的幾個重點小學學位房前景如何？

答：羅湖+小學學位，微觀上不熟悉，也不是特別關心，這個研究課題大方向沒什麼高回報。 螺嶺這麼優秀的學校已經被迫擴招、擁擠得苦不堪言。

問：首次置業，後海上班。首付三成，首付預算120。 新婚兩口，兩年內會變成三口之家。 想買龍崗大運，但無奈上班時間太長，難以自住。 寶安中心價格偏高夠不上。 主要關注12號沿線寶安老城區和福田羅湖老破電梯房。 望十三指點迷津。哪裡更好

答：總預算400萬，工作地點在後海，還要滿足三口之家居住，怎麼解?除了犧牲通勤時間，降低居住品質，無解。 個人建議，重點看寶安翻身、西鄉、坪洲，或者沿地鐵12號線，淘一淘老破舊小三房，或次新小兩房，離你工作地點略近，也算熱點外溢片區，買對了，一樣有跑贏大盤的可能性。

問：你好，請問現持有南山鈺龍園一室一廳，目前出租不自住，是否值得長期持有？

答：英達鈺龍園，一房一廳目前掛盤價在320w以上，在南山來說這個總價的一房一廳，沒有名校學位支撐，價格不太漲得動了。但好在附近有地鐵12號線在建，也是一箇中期能看到的利好。 如果你買入至今的增值不多，就不用置換，如果已經賺到了翻倍的漲幅，可以置換裂變更好的房子了。

問：請老師分析一下，金地上塘道二期，潛龍曼海寧，特發和平里二期，這幾個樓盤選擇哪個好？謝謝

答：金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平里1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。 特發和平里的戶型佈局和使用率都不太合理，高峰學校的排名還可以，但是排名比較危險，生源不行，沒有繼續保持的基礎。 這幾個盤對比： 金地上塘道>潛龍曼海寧>特發和平里二期

問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！） 原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！

答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。 湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。 如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。 感謝讚賞！

問：老師好，福田崗廈星河世紀呢？星河國際太貴了，我也知道地段，小區，學校好，星河世紀差好多了，麻煩再點評下。

答：星河世紀，這次千萬不要弄錯了，星河的盤實在太多。 星河世紀不是一個好的投資標的，首先，和星河國際一樣，地段太成熟，崗廈片區，環境嘈雜，中小企業多，產業不夠高端，非福田優質地段； 其次，星河世紀是典型的辦公居住混雜樓盤，住宅一旦混進了辦公，價格就會大打折扣，辦公越多，價格越慘不忍睹； 星河最大的優點是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是為了租金買房吧。 不知你的預算是考慮一房還是兩房，一房已經沒有多少升值預期，小兩房的話，到了這個總價，其實有更好的選擇。

問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝

答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。

問：請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了

答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。

問：大師，諮詢下，諾德和金泓凱旋城二房，您建議投資那個好些？

答：諾德 66平兩房590w 實用面積54平 實用單價10.9w 凱旋城一期 80平兩房630w 實用面積65平 實用單價9.7w 諾德的地段價值和凱旋城相當、學位略優於凱旋城、品質略優於凱旋城、周邊配套略差於凱旋城，難分伯仲

問：你好，我準備換房自住兼顧升值潛力，區域是南山南外高新、深圳灣、後海、潤府、前海等片區，1300萬左的三房，麻煩給個建議！

答：你好燕山 對於深圳老業主置換來說，大多數人考慮的因素都是跟自身的年齡、小孩教育、生活圈層以及房產增值潛力相關的，你關注的區域再加上寶安中心，就算得上是深圳所有的業主都會考慮的置換目標了。 先說1300w三房能否買到，在深圳灣已經實現不了了；其次南外高新、後海的樓齡普遍有10年以上，潤府很新、但密度超高，前海適中但目前生活配套和學位不如南外體系。 因此你的置換需求還是要做一定的取捨，是看中學位、還是看中品質、還是看中前海的升值空間。

問：漁漁老師好。純投資，請問這幾個選擇哪個最優：松坪村3～2房，玉湖灣2房，萬象新天小3房，龍崗中心或者寶荷的巒山美地\\/振業天巒四房？全款後抵押貸方式，手上110W。謝謝。中秋快樂！

答：三百多萬的總價，在深圳選籌艱難，加上你全款再抵押，融資成本增加，選擇不慎短期收益可能為負。 在星球我不喜歡做選擇題，你又付了費我不好意思不答，如果一定要選，短線五年內看玉湖灣兩房，長線五年後看振業天巒。

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