2019年，在堅持住房居住屬性的基礎上，全國房地產政策經歷了年初“防大起大落”，年中“聚焦房地產金融風險，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再到年末“全面落實因城施策、穩地價、穩房價、穩預期”三個階段的調整。
在此背景下，台州房地產市場走過了充滿挑戰的一年。最終，無論是新房市場，還是土地市場都交出了“亮眼”的成績。與此同時，台州各區域、各板塊甚至是各房企和各項目之間都出現了不同程度的分化，變化已經悄然發生，新格局出現。
一、新房市場
據新浪樂居台州不完全統計，2019年臺州新建商品房共成交約55127套（含商業辦公），成交面積超620萬方，再次創下新高。
（數據說明：2018年臺州市新房成交量超4萬套，成交面積超530萬方，是來源透明售房網的一手住宅數據；2019年統計則以房管政務網公佈的新建商品房銷售信息為主結合了部分透明售房網數據，6-12月的成交包含了住宅和商辦房產數據。全年存在一定偏差，僅供參考。）
從區域總體情況看，椒江區2019年新房市場迎來全面爆發，以歷史性的10309套成交量居首，在各大縣市區中一枝獨秀。
集聚區（開發區/高新區）以7903套位列第二，臨海市以6606套位列第三。
如果將椒江區和集聚區（開發區/高新區）以整體看，整個台州中心城區無論是成交套數還是成交面積都佔去2019年臺州全市新房市場的近三成，遠超其餘縣市區。
（數據說明：2016-2018年為一手住宅數據，2019年為包含商辦房產在內的新建商品房數據，不作具體對比，僅作趨勢分析參考。）
從各縣市區近四年的成交趨勢上看：
椒江區和集聚區（高新區/開發區）在2019年有一個明顯的爆發；路橋區在眾多新盤的供應加持下成交有顯著回升；黃巖區、臨海市、玉環市則相對平穩或者說穩中有升，變化幅度沒有特別大；溫嶺市反倒是從高點逐漸小幅回落；天台縣近幾年一直在突破，2019年依賴當地多個大盤的支撐，成交量逼近溫嶺市；仙居縣和三門縣有小幅回彈，但依舊在低位運行。
新房市場的活躍度從側面反映了購房者對區域發展的認可轉變，也說明了台州城市新格局正在形成。
（數據說明：2016-2018年為一手住宅數據，2019年為包含商辦房產在內的新建商品房數據，不作具體對比，僅作趨勢分析參考。）
從月成交走勢看：不考慮一些影響因素，2019年臺州新房市場行情呈波動向上狀態，且下半年的表現要明顯好於上半年。
兩個衝量高峰分別出現在年中和年末。年中的衝量主力來自於碧桂園大家濱江悅、悅海城、萬科城、朗成江南墅、漫悅灣、綠地德加公館、楊帆泊悅、天台世紀廣場、祥生未來悅等在上半年就有高關注度的樓盤；年末的衝量主力來自於海尚望府、方遠天辰譽府、汀蘭雅苑、沁悅府、雲樾觀嶺等一些蓄勢已久的新盤，以及綠地德加公館、華董國際廣場等後勁較足的樓盤。
（數據說明：取台州房管政務網2019年6月-12月新建商品房銷售數據統計）
如果將2019下半年火熱的行情再細分看：椒江區的新房市場除9月外幾乎持續高位運行，釋放了一大波購買力；開發區、椒江區、溫嶺市、玉環市貢獻了明顯的年末翹尾行情，說明這些區域有著良好的購買力基礎，熱門新盤集中衝量帶動了整個行情，後續供應也比較充足；開發區、黃巖區、臨海市、玉環市有著明顯的去化波動，個別熱門樓盤的供應節奏對當地的新房市場影響較為深刻；路橋區、仙居縣、三門縣、天台縣的走勢則較為平緩，預計進入了調整通道。
可見，台州房地產市場總量仍在擴容，但區域之間已經出現分化。
2019年臺州房管共發佈了12次月度住宅成交排行榜，將每月的樓盤上榜信息統計後可以發現：
1、從城區看：椒江區“一城獨大” ，多個紅盤是“榜上常客”；天台縣表現不俗，2個樓盤“殺出重圍”，祥生世紀廣場10次上榜，上榜累計銷量“獨佔鰲頭”。
2、從板塊看：一江兩岸、商貿核心區、集聚區、中央創新區——中心城區四大板塊均有代表性樓盤多次殺入榜單；天台縣的2個上榜樓盤都位於始豐新城；華董廣場位於溫嶺鐵路新區。隨著各區域城建框架不斷拉大，集中力量打造和造勢的新區逐漸成熟，也越來越被購房者認同。
3、從樓盤看：天台縣祥生世紀廣場和椒江區碧桂園大家濱江悅的上榜累計套數都突破了千套，上榜累計成交面積分別為超17萬方和超15萬方。
從上榜次數和累計數據可以判斷：天台祥生世紀廣場將是2019年臺州住宅銷冠、碧桂園大家濱江悅將是2019年椒江區住宅銷冠。（由於官方榜單不包含寫字樓等數據，商辦房產銷量不便統計，但據瞭解台州中央商務區的騰達中心2019年銷量也突破了千套。）
海尚望府憑藉年末2次單月銷冠數據就殺進榜中也是“紅透半邊天”。
能夠上榜的樓盤也有著一定的共通性，比如：區塊發展紅利、配套優勢、品牌影響力等。
需要特別提醒的是：2019年臺州新房市場雖然整體看起來穩住了局面，但是不能否認樓盤冷熱分化情況已經普遍存在。有些熱門樓盤千人搖號，一房難求，有些樓盤卻去化艱難，只能依賴中介分銷和渠道捆綁。
結合2019年預售證的發佈情況，“海量”的新房供應依舊在提醒著市場，要注意庫存，努力去化。
據不完全統計，2019年臺州市房產預售批准總面積約752.7萬方（不包括廠房、產業園）。批准面積最多的區域是椒江區，約137.4萬方。批准面積最多的月份是四月，約109.8萬方。
從全年供需情況看：2019年臺州市新房成交面積約620.8萬方，上半年供應集中釋放，去化壓力較大，下半年市場向好，去化加速。但即便考慮到新房成交數據1-5月缺失了商辦等房產類型，新房的供應量也能夠充分滿足市場需求，未來去化的壓力仍在。
從各縣市區供需情況看：
除黃巖區和三門縣外，各縣市基本上供大於求。其中，溫嶺、臨海、天台供應量超出成交量較多，需要關注。
集聚區（高新區/開發區）2019年的住宅市場還是比較好的，出現這種情況，一部分原因可能是由於大量的商業辦公房產入市。
充足的供應有利於平抑房價穩定市場，可以預見的是，未來這種可觀的供應量還將持續。
二、土地市場
據不完全統計，2019年臺州全市成功出讓150宗涉宅土地（三門縣含23宗局部小地塊、天台縣含18宗局部小地塊），出讓總面積約463公頃（約6945畝），成交總金額約469億元，新增地上建築總面積約993萬方。
從推地量上看：
溫嶺市是2019年的土地出讓“頭等大戶”，共成交31宗涉宅地塊，出讓面積約112.61公頃（約1689畝），成交金額約119億元。
椒江區和集聚區（開發區）可以算作一個整體，共成交15宗涉宅地塊，出讓面積約87.42公頃（約1311畝），成交金額約114億元，位列第二。
路橋區，共成交14宗涉宅地塊，出讓面積約60.39公頃（約906畝），成交金額約52億元，位列第三。
值得注意的是，溫嶺市2019年的推地策略可以分為兩個階段來看：上半年高調開局，城區優質大地塊集中推出，為下半年溫嶺樓市供應作充足儲備，像雲樾觀嶺、中駿寶龍廣場、悅景園、錦湖園、碧桂園翰林府、招商博雅苑等樓盤都是在這一階段拿的地，這個時期溫嶺土地市場熱度較高，有多個高總價、高樓面價的地塊成交，活躍了市場；下半年溫嶺市推出的地塊則以周邊鄉鎮小地塊和安置房地塊為主，平衡樓市供需，同時東部新區出現了流拍，調整的意味比較濃。
（數據說明：此處數據將椒江區、集聚區（高新區/開發區）以整體計算）
（數據說明：此處數據將椒江區、集聚區（高新區/開發區）以整體計算）
對比各縣市區近三年涉宅土地成交情況：
路橋區、溫嶺市、天台縣2019年土地成交數量和成交面積相較2018年明顯增多；
椒江區（含集聚區/高新區）、黃巖區、仙居縣2019年土地成交數量和成交面積相較2018年有所回落；
臨海市、玉環市2019年土地成交數量較2018年有所回落，但成交面積明顯上升。
從地價上看：
黃巖區和集聚區（高新區/開發區）打破了此前溫嶺市維持的地價天花板。外來房企資金雄厚，依然是拿地的主力軍，本地龍頭房企則在熱門區域精準發力，不斷打開局面捍衛市場。
成交總價最高的是中糧31.84億競得的黃巖區西城街道金帶路西側、儀鳳街北側地塊，出讓面積197835平方米（約297畝），樓面價約10731元/平（案名：中糧瑞府，售樓處已經開放），該項目位於浙東健康城區塊，預計會是黃巖區2020年舉足輕重的人居大盤。
值得注意的是，萬科2宗董家洋地塊均有上榜，為了拿下這兩塊地，萬科一天內豪擲39.31億元，“未來社區”的魅力可見一斑。
臨海土地市場2019年相對平淡，最大的看點來自於光大&華鴻嘉信聯合斥資12.01億元拿下的原客運中心地塊，將為臨海靖江商圈再添一座綜合體，目前項目首期已經開盤。
成交樓面價最高的是方遠10.8億元競得的集聚區（高新區/開發區）中央商務區天盛中心南側地塊，出讓面積24784平方米（約37畝），樓面價約24011元/平。台州市中心CBD、和合公園畔，稀缺性不言而喻。
雖然市中心區塊在單個地塊的樓面價上刷新了記錄，但溫嶺城區整體在樓面價表現上依然擁有領先優勢。
從房企拿地情況看：
2019年，寶龍、中糧、世茂、金地、三盛、美的等房企首次以主體進入台州拍地。部分新進外來房企拿地迅猛，佈局快速深入。前兩年項目較多的房企2019年拿地則相對謹慎，佈局調整。隨著競爭加劇，地價抬升，聯合拿地、聯合開發也變得越來越多。
寶龍是2019年臺州房企拿地金額和拿地面積雙榜首。共斥資40.74億元，在椒江、路橋、溫嶺、臨海杜橋四地拍下5宗地塊，拿地面積約39.19公頃（約588畝），將打造4座綜合體，涵蓋文旅街區、藝術中心、TOD模式等豐富類型，亮點十足。
萬科憑藉董家洋2宗地塊，39.31億元拿地金額，約22.68公頃（340畝）拿地面積，位居2019年臺州房企拿地金額和拿地面積雙榜第二。
本地房企偉星是2019年臨海市土地市場的“主角”，5宗地塊全部位於臨海，拿地金額約23.17億元，拿地面積約18.26公頃（約274畝）。預計2020年臨海新房市場，偉星將佔據極大份額。
華鴻嘉信2019年在臺州拿地方向更為多元，既有聯合其他房企拿下的重磅地塊，又有可以快速去化的小體量地塊，不僅多點佈局熱門鄉鎮，還精準落子個別熱門地段。
本地房企雅馨、嶺商藉助城市更新的契機，在溫嶺市、天台縣拿下了安置房、文化設施、商住項目、鄉鎮綜合體等多種類型的地塊，拿地面積非常可觀。
縱觀近三年臺州市涉宅土地市場表現，儘管各區域土地市場熱度分化、不同房企起起伏伏，但土地總體成交量仍不斷創下記錄。
未來，隨著台州大灣區建設持續推進，台州將加快融入長三角和寧波都市圈，基礎設施不斷提升，中心城區的吸引力逐漸加強，城市格局日益擴大，新的城市板塊愈發成熟，更多的外來房企將來到台州，台州本地的房企也將嘗試跨區域佈局，土地的推出量預計還會非常可觀，房企在選擇區域進入的時候也要區分考量，謹慎對待。
展望2020
總體穩定，局部冷熱不均，區域融合加快，中心首位度提升
在新的一年，有以下幾點值得思考：
1、2020年首月已經過半，開年土拍台州各區域間呈現不同的狀況。椒江區房企搶灘登陸，競爭激烈，路橋區、黃巖區、溫嶺市有地塊開拍前終止。結合2019年的土拍情況，房企似乎初步擺明了對各區域的看法：市中心可進，玉環、路橋、黃岩、天台選擇性進，臨海、溫嶺、仙居、三門謹慎進。
2、由於資本市場環境預期走弱，融資成本高的房企拿地會更加謹慎，現金流能力較強的本地龍頭房企或迎來抄底拿地、加快佈局的窗口期。
3、隨著城建效果展現，交通配套完善，台州中心城區的吸附力會加強，人口有進一步集聚的基礎。中心城區預計將有更多的新房供應和成交，良好的市場預期將推動椒江和集聚區（高新區/開發區）部分熱門區塊的房價朝著2萬/平去突破。
4、中心城區首位度提升帶來的影響還將體現在：周邊縣市區樓市在沒有重大利好刺激的情況下將大概率趨於平穩，房價梯度將逐漸和區域層級匹配並趨於平衡，產業的支撐將顯得尤為重要，溫嶺、臨海等地未來的樓市走勢也值得研究關注；中心城區新盤扎堆，不缺房子，產品類型也比較豐富，大戶型小戶型剛需改善高端都有一定比例，購房者的選擇面很廣，各項目之間競爭會更加激烈，高價拿地項目會有壓力。
5、銷售的壓力依然存在，部分項目的去化還會艱難。積極營銷，精準定位，注重品牌形象，合理利用渠道和口碑效應，加快銷售節奏，快速去化仍將是2020年各大樓盤的工作重點之一。迴歸產品本身，注重居住性，提升性價比仍將是項目的核心競爭力，有對比，就有了高低。
6、房產項目在注重前期營銷的同時，也更應該注重交付，只有交付好了，一個項目的操盤才形成了完美的閉環。2020年臺州仍將有一批樓盤迎來交付，買房是一個家庭的大事，挑剔一下是人之常情，要重視交房、重視口碑。
7、對購房者而言，首先要理清自己的需求，保持理性，有目的性地去選擇樓盤。持有房產，可以考慮熱門板塊相對低價的項目，自住需求為主的要結合自己的居住生活習慣，考慮生活工作半徑，以便利性和舒適度為標準。想兩者兼得的，要做好權衡，凡事難以十全十美，有舍才有得。
本文僅供參考，不構成投資建議，具體請以官方信息為準。
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