1.菲律賓房價現在三萬四萬了，是不是已經見頂，是不是風險很高接盤俠了？
答案不是，成熟社會租金收益只有4%.菲律賓目前租金收益7-8%(正常地區，博彩區9-10個點)。這證明菲律賓房價還不夠高，以馬尼拉地區為例子，我認為未來四年到五年保守說房價會照目前價格翻一倍，租金收益五年後會迴歸正常社會的3%-4%目前租金收益偏高是因為房價不夠高而導致的。
2.還能漲嗎？那麼高誰買？
漲是一定的，目前購買者是外國投資客和本地富人高薪的本地精英為主，但是剛需早晚都得買，資本主義社會開發商是不會回調價格的，從2015至今從沒回調，即使是在菲律賓房產崩盤的1997年，開發商也沒有回調房價，1997年菲律賓經濟大蕭條時期，大的開發商停開新盤，小的開發商倒閉破產清算，雖然行情不好，但是官方房價沒有回落，買私人手上不能繼續付款撿便宜的有機會，但房產永遠是房產，不要報有看熱鬧幸災樂禍的僥倖心理，中國房價泡沫更大，這麼多年也沒破，菲律賓房價相比一國首都的房價標準還是低位(越南胡志明，泰國曼谷中心價格參考一下)，5年內根本不會破。積極參與，把房價一起炒上去，要好過你等房價回落好，以菲律賓目前情況，五年內你等不到的。
3.我恐懼，我總是下不了決心去買，早期便宜時候恐懼，現在稍微貴點更恐懼，怎麼破?
誰不恐懼，幾十套房子一起搞，有比你更恐懼，但是什麼都沒有窮讓我們更恐懼，房子這個東西還是早投早上岸，很多機會最初都是看不清，看的清的時候已經不能稱之為機會了。
4.菲律賓期房為什麼比二手房貴?
信貸發展不全面，外國人買二手房幾乎不能貸款需要全款，期房4-5-6-7年付款期，也是免息期，開發商只收了你一成10%首付款，當然價格上要吃你一些利潤，你國內貸款30年那也不是白貸給你的，你付出的利息幾乎是房價的一倍，這你都ok.菲律賓期房溢價一定比例也是合理的，畢竟它容你功夫付，不像國內一線城市買不起的就永遠買不起了，在我看來，菲律賓房產最大的魅力和優勢就是付款方式和高租金回報。
5.菲律賓房價未來五年走勢，你如何看?
會至少翻倍現在價格一倍，(目前價格3-4萬還靠譜的房子)是從2015年到2019年五年時間漲起來的，2015年時候馬尼拉房價1.5-2萬人民幣一平米(馬卡蒂)，未來五年依然處在上升期的菲律賓房產會衝刺6-8萬人民幣一平，也就是到2023年菲律賓馬尼拉房價會破6-8萬一平至少，之後是繼續漲還是開始調整陰跌，要看馬尼拉這幾年基礎建設情況和經濟改革情況，如果一切都是進行的好，可能還會漲3年。不然則進入陰跌調整期，調整幅度10-15%.最高不超過20%.十年週期，房價翻倍2翻，這點跌幅不足以怎樣，可以忽略，房地產是一個循環，一個循環向上的東西，已經購買的人會在一輪一輪循環向上的過程中享受紅利。猶豫觀望的人，會在週期中幻想成功，你看最近國內房子又跌了，開心的都是那群錯過和沒買的人，但是漲了幾倍跌20%對持房者沒毛線影響。大部分ZF都是依賴土地財政，開發商更是希望房價炒高最大收益者就是土地持有者的開發商，菲律賓富人和精英階層持有房產很多(目前菲律賓還沒有p2p.區塊鏈這些爛事，菲律賓富人除了買房買地購物享受，資金也沒有什麼特別好的出路)，他們更是希望房價上漲進而達到既得財富增值，菲律賓的ROI 7-8%也明顯高於成熟國家的4%ROI.在未來馬尼拉的租金收益會更向4%靠攏，怎麼靠攏？房價漲分母變大就靠攏了。現在菲律賓的房子就是不愁賣，你不買，別人會買，別人就把你的肉吃掉了，順勢而為很重要。這世界上唯一希望房價跌的人就是還沒買的人，但他們往往是無力的。
7.現在房價已經三萬多了還能炒嗎？
能，短線壓力變大，但中長線還是非常看好菲律賓房產，買交房週期長的項目，儘量買面積稍大些的剛需戶型(一是中大戶型均價低於小戶型，付款方式更優惠，未來更符合剛需)，幾年後再看今天的三萬多，你的感覺會是非常便宜，為什麼當年我沒有買。貨幣貶值的今天，能買的起的一定要買，窮人糾結細節，富人看大方向，窮富都是有緣由的。
房價這個東西是個循環來的，三萬多覺得貴，四萬多就覺得不貴了，因為人們對利潤的追求是無限的，只要持續看漲，就還是很多人會買。指望菲律賓再跌回兩萬，這種事兒是永遠不會發生的，最多就是幾年(5-8年)後漲不動了，橫盤在高價位，漲三倍跌15%有毛線用，沒買的還是買不起。如果資金量充足可以從私人手上撿些便宜，這個是可能的，就是那些自己扛不住的，但是即使這種，阿亞拉ALVEO的房子，賣的時候也會比當初買的時候貴，就即使是原房東快斷供了，也不會原價讓你撿這個便宜。能撿到這種便宜的都不是它家房子，破爛開發商的很多，但撿的是便宜還是燙手山芋只能仁者見仁智者見智了。
8.你怎麼看那些打阿亞拉擦邊球的盤?
最近我也聽說了一些，什麼dmci靠近vertis north.然後sun trust靠近vertis north.某某一號靠近park link.我想說的是WQNMLGB,姑且不說阿亞拉的項目目前還是一塊空地，要10-15年才年建起來，就即使阿亞拉社區建起來，你也沒辦法共享資源好不好，最多就是准許你的車路過，用用商場AYALA MALL而已，小區的門你都進不了，怎麼共享資源？！這種屌絲盤，一般只單聳一幢樓四年就交樓了，阿亞拉整體社區建好至少15年，你中間的11年房子幹什麼去？空關著?出租?沒建好前周邊荒荒如野連個進出的公共交通都沒有，租誰呢？出租11年後的舊房子能賣幾個錢？就即使11年後整體價值提升，真有接盤俠想買那片兒的房，他的首選也一定是阿亞拉社區內的嶄新期房二手房alveo的，或者買不起ALVEO的他也會買avida全新轉售的，而不是已經11年樓齡使用過的舊房子，這個社會是有階層的，有錢人不會去住屌絲盤，有追求的小白領也不會去住屌絲盤，屌絲盤，只能賣沒追求的屌絲，租沒追求的屌絲，日後轉售沒追求的外來謀生外地小屌絲，但等待這群屌絲成長到有接盤能力，這個過程是漫長和痛苦的，還不如買在一個相對成熟的區域，幾年後就可以見到利潤來的更快更實際。炒大項目就像男人中年喪妻，別太高估自己的耐性和承受能力，大多數一年後兩年後都熬不住了只能再娶。
9.你怎麼看待菲律賓的博彩問題？
取締和全禁止是不可能的，博彩如果全取締對菲律賓經濟的打擊是碩大無比的，聰明如杜特爾特的總統是不會幹這種傻事兒的，但查稅，控制，和規範是必然的，菲律賓的博彩行業也會像其他行業一樣經過大魚吃小魚的洗禮。投資客需要做的不是過多擔心，而是抓緊時間，在博彩好，經濟向上走的週期中利潤最大化。人不能因為知道有天會死就不活了是不是?這個國家最有錢的十個人，八個都是做房產的，一個是做博彩的，博彩崩寫字樓崩房產租賃崩，房產買賣雖然不會崩，但也會受到致命一擊。取締博彩就把這個國家最有錢的9個人統統得罪了，外帶把自己國家經濟搞垮了，哪個菲律賓總統敢？！
10.三萬多四萬在上海也能買到房子，我為什麼要投菲律賓?
菲律賓三萬多四萬的房子如今全是買的一線二線核心地段最好開發商的房子，在上海三萬四萬一平你買到哪裡自己心裡沒點兒數嗎？！我們今天買的菲律賓馬尼拉核心地段的房子，在未來這都是無法再生的土地資源，對不發達國家的投資一定要搶佔核心資源。馬尼拉有2400萬人口，人口基數大，即使在未來5年，有5%的人口在菲律賓經濟改革中成為精英階層，那也有120萬先富起來的當地精英，會對高端房產有需求(剛需)。
以ORTIGAS樓盤PORTICO為例子，一幢樓不到600戶，這已經是ALVEO蓋的高樓43層，一層12-14戶，這種樓盤阿亞拉一年最多開十個，也就是說阿亞拉ALVEO一年最多造出6000戶，甚至更少，像阿拉邦，ARCA南都是限高20層一幢樓只有280戶的，那麼問題來了，未來十年6萬套高端盤VS120萬馬尼拉精英需求，即使精英都配對精英成功組建了60萬精英家庭，那也是10倍的需求量VS實際供給量。
編外話:買菲律賓房產短期內你的生活質量一定會受到影響，沒有例外，但不買幾年後你會更憂慮，再過幾年你會發現你再也買不起了即使你已經不再挑剔即使你已經不介意遠近情願住到城邊子去。而買了房，尤其是利用槓桿貸款買房的，幾年後你會發現你的貸款有人努力工作每月幫你還(租金抵貸)，但房子卻是你的，你只負責活好活久享受生活。
轉發自：Ryan Gao，菲律賓房產實戰經驗
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