近日，國務院新聞辦公室公佈了第四次經濟普查數據。
經濟普查作為掌握國情國力的一種基礎手段，每5年進行一次。內容涉及行業發展、資產負債和營收變化、從業人員規模變化等多個維度，對行業趨勢研判有重要指導意義。
其中提到房地產的部分，乾貨不少。數據顯示，截至2018年末，全國房地產業企業法人單位全年實現營業收入143696.0億元，負債合計889489.2億元。
光看數值大家可能沒多大概念，若對比第一次普查數據，能十分直接地看到其中變化。2004年，我國房地產業企業法人單位主營業務收入為14740.6億元，房地產業企業法人單位負債合計為50653.0億元。
14年間，我國房地產規模營收漲了9.7倍、負債漲了17.5倍！
房地產行業負債率高，不是稀奇事，這也是行業發展特點所決定的：房地產開發建設週期長，從拿地到建設幾乎都需要借用金融機構的資金來完成，種種因素決定了房企屬於天然的資金密集型企業。
另外，過去20年，隨著我國經濟迅速發展，大量住房需求被釋放，房地產行業也隨之進入了瘋狂建設階段，這才會有了前面提到的營收漲9.7倍，負債漲17.5倍的結果。
負債率比其他行業高不是問題，問題的關鍵在於，房地產行業負債率多少才健康？
在村長看來，目前房地產行業負債率整體還是偏高的，未來幾年降負債仍會是房企的重中之重。隨著降負債行動的開展，將有三大趨勢開始呈現：
01
未來房企平均負債率或降到60%-70%
魚和熊掌難兼得，風險和收益也有同樣規律。
對房企來說，負債率是一種神奇的存在。資產負債率低了，發揮不出財務槓桿作用、大大提高籌資成本，不利於企業擴張。負債率高了，財務風險又來了，造成企業償債能力弱，甚至有可能成為企業資不抵債的罪魁禍首。
截止2018年末，我國的房地產行業的資產負債率為80%，位列所有非銀金融行業榜首。
目前國內銀行業是92%，非銀金融也才84%，地產行業的負債率都快追上國內的非銀金融了，80%的平均資產負債率是極高了。（數據來源於:Wind）
如果再對比國外房地產行業的負債率情況，差距就更為明顯了。2018年，日本上市房企整體資產負債率為68%、美國57%、英國38%，上述所列的幾個發達國家，負債率均遠遠低於我國房企平均負債水平。
綜合來看，我國房企負債率，起碼還有10%-20%的下行空間。
02
房企業務模式多元化不可避免
過去的房企，業務結構中是開發業務獨大。
但事實證明，這種模式將以再難以長期維持。人民法院公告網顯示，截止11月15日，全國已有453家房地產開發商宣佈破產倒閉，倒閉數量超過去年全年的數量。
這表明小地產商空間已經不足，光靠賣房子很多小地產商已經活不下去；中型房企雖說一直在強調高週轉、衝規模，但若沒有增量購房需求，難免步入長尾深淵。
隨著時間推移，房企要想不被市場蠶食，只能開始轉型，或者開始將房子的重心向投資商、運營商、服務商加大，而不再是開發商獨大。總的來看，房企業務模式的多元化，是可以預見的。
相關成功案例，並不少見：
比如中國香港房企龍頭多采用物業開發與自持出租混業經營，租賃業務的高利潤率能帶來充沛現金流，提高的是資金內生力。再如日本龍頭房企之一的住友不動產，2018年住宅建造業務佔其營收比重僅為22%，輕資產業務能大大地減少資金佔有、提高資金週轉。
雖說目前國內房企，業務大頭仍是開發商業務，但現在已經越來越多房企開始向“經營性地產”發力，這本身就是一種信號。
未來樓市將進入存量時代，房企轉型已經迫在眉睫。
看懂這一切，你就會明白，為啥恆大要不惜一切代價搞新能源汽車；碧桂園開始涉獵農業、機器人；萬科一直強調自己是“城鄉配套服務商”....
對於房企而言，不僅要看清相關業務的發展前景，更重要的是明確未來的盈利模式，只有這樣，方可在存量時代下找到可持續性發展的生存之道。
03
房企直接融資比例或大幅提高
資金是房企命脈，以前房企的資金來源主要包括銀行借款、自有資金、銷售回款、定金及預付款等，其中新增資金最主要依賴預付款和銀行借款。
但隨著房企開發業務的不斷降低，房企收到的預付款以及能抵押給銀行的資產，是銳減的，所以要想獲得更多資金，必然轉向直接融資。
事實上，早在去年年底國家就有相關動作了，去年年底發改委就出臺相關文件（《關於支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》），表達了對優質企業直接融資的支持態度。
這其中對於房地產行業參與直接融資有明確規定：
1、資產總額大於1500億，年收入大於300億，負債率不超過85%。
發改委文件截圖
2、提到了優質企業的七個特徵。
發改委文件中提到的優質企業的7個特徵
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經查詢後發現，截至2018年底，房地產上市公司中滿足總資產1500億元和營收300億元這個基本門檻的一共有34家。分別是：
中國恆大、碧桂園、萬科A、保利地產、綠地控股、中國海外發展、融創中國、華潤置地、龍湖集團、葛洲壩、世貿房地產、招商蛇口、華夏幸福、富力地產、綠城中國、雅居樂集團、榮盛發展、陽光城、新城控股、華僑城A、龍光地產、旭輝控股集團、遠洋集團、金科股份、中國金茂、佳兆業集團、中南建設、首開股份、融信中國、時代中國控股、中國奧園、美的置業、藍光發展、泰禾集團。
上述提到的這些房企，很大程度講，在未來是具備優先發展條件的，只要自己不作死（比如財務造假、違法違規等），房地下半場的紅利，照樣通吃。
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