5年前,一篇《別讓李嘉誠跑了》的文章引起巨大反響。原因是2013年起李嘉誠一再甩賣國內資產，並轉身投向了海外市場。幾乎是前後腳，2014年起，SOHO中國也開啟了“賣賣賣”模式。由於SOHO中國接連出售資產，受到媒體質疑，2017年年初，潘石屹公開表示以後不賣項目了。他說：“持有境內資產好過持有人民幣。”事實證明，“寧可相信世上有鬼,也不能相信男人那張破嘴”那句俗話頗有道理。兩年後的2019年10月，SOHO3Q將旗下的11個項目打包賣給築夢之星。一時間，“別讓潘石屹跑了”的聲音不絕於耳。但是，再快的凱迪拉克也追不上想離開的人。
2020年3月9日，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。受到這則消息的影響，SOHO中國的股價暴漲37.85%，私有化的消息更是被外界解讀為其“清倉跑路”的信號。
一
人生就像是海上的波浪,有時起有時落。《愛拼才會贏裡》的這句歌詞，很像SOHO中國的發展歷程，有起有伏，波瀾不斷。
成立於1995年的SOHO中國，開發第一個樓盤項目就是北京SOHO現代城。1998年，SOHO現代城正式銷售。這一年，中國終結了幾十年的福利房時代，開啟了商品房時代。這不但是中國兩種住房體制的轉換期，也是房地產業面臨的前有未有的、歷史性的發展機遇的時刻。
春風得意馬蹄疾。佔地面積7.3萬平米，總建築面積48萬平米的SOHO現代城不僅連續兩年（1999，2000）獲得北京市房地產單體項目的銷售冠軍，給SOHO中國帶來了約40億人民幣的銷售總額，還讓潘石屹一戰成名，成為了中國地產界的風雲人物。
此後的幾年，SOHO中國發展的順風順水。2007年10月8日， SOHO中國迎來了高光時刻：在港交所上市，成為當年最大的亞洲地產IPO。
慣於通過收購、包裝、轉手倒賣獲利的SOHO中國，在商業地產領域以散售運作模式為主。這一模式一方面使其獲得豐厚利潤，保持著穩定的現金流；但另一方面，其散售模式也危機重重。
散售模式的弊端在於開發商對下游利益的透支，即開發商通過商鋪的超高定價將投資客和商家未來多年的收益給提前透支，長此以往，開發商、投資客、商戶的利益關係會對立、扭曲；其次，散售導致無法統一運營管理，由於產權分散，對經營很不利。事實證明，許多商業項目散售後缺乏統一管理和運營，都淪落為低品質租客的聚集區，資產價值長期而言不升反降，最終開發商難以可持續發展。
散售模式帶來的另一個問題是物業管理困難，過去SOHO中國的物業管理是通過招標的方式委託給物業管理公司管理，但期間SOHO中國業主與物業公司的糾紛不斷。想當年，北京各SOHO “抗議門”、“停電門”、“失火門”等各種安全事件和物業糾紛也沒少見諸報端。
二
潘石屹在意識到散售的弊端後，雖試圖採取“統一運營、統一管理”的策略。但散售出去的項目，開發商已經喪失了支配權，使得統一的定位、規劃、招商、運營無法實施。另一方面，來自地方政府的壓力也SOHO中國不勝苦惱：為了稅收的“細水長流”，地方政府賣地的前提條件就是不能散售。
“地方政府不喜歡散售，雖然我們交的稅很多。我們散售的商業模式，就是給政府一邊交著錢，政府還一邊不滿意。”早年間，潘石屹接受本人採訪時坦言。
人們之所以要跳出舒適圈，不過是因為不舒適了。SOHO中國的第一次轉型是2012年8月。在當年的中報發佈會上，潘石屹和張欣夫婦向媒體和投資者宣告了他們的最新角色：包租公與包租婆，做自持租賃的生意。2015年，SOHO中國首次推出新產品——共享辦公品牌SOHO3Q，意圖第二次轉型。
無論是租賃還是聯合辦公，都與之前簡單粗暴的建房—賣房的模式更考驗企業內功和技術含量。從“殺雞——賣雞”到培養“永遠下蛋的雞”，SOHO中國能適應這樣的變化嗎？
答案是否定的。先看以一組數字，
2013年至2017年，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元和19.63億元。
2018年，SOHO中國的營收僅為17.21億元，同比減少12.32%；其中租金收入約17.35億元，上漲約4%，期內歸屬於公司權益股東稅後淨利潤約為19.25億元，同比下降59.33%。
而在轉型前的2012年，SOHO中國營收為153.05億元，期內淨利潤約106億元。資本市場向來要靠數字說話，毫不客氣地講，八年前的轉型並不成功，亦是讓SOHO中國嚴重掉隊的主要原因。
三
近年來，SOHO中國一直在“賣賣賣”。
2014年，賣了 SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半物業；2015年，把上海外灘地王復星集團；2016年賣了SOHO世紀廣場；2017年，售賣虹口SOHO以及凌空SOHO的剩餘物業……2018年6月，在SOHO中國在北京舉行物業銷售推介會上，潘石屹宣佈出售物業計劃，涉及北京、上海13處物業，預估總價值78億元。
那次銷售推介會上，潘石屹曾表態“到今天為止，SOHO中國的非核心的資產已經銷售完了，剩下的資產都是核心資產，未來將不會再銷售了”。聽上去，他的語氣很堅決。但僅過了一年，潘石屹的話就“失效”了。
2019年，SOHO中國賣掉了2583個地下停車位，作價7.61億。同年，SOHO3Q將旗下的11個項目打包賣給築夢之星。
潘石屹要這麼多錢幹嘛？
也是在那次推介會上，被問及銷售物業所得的錢怎麼花時，潘石屹表示，“我們的價值在哪，是買一塊地，從頭到尾建個房子，為社會創造價值，也為我們自己創造價值。如果是有好的地，我們就拿地，沒有好的地就把銀行的貸款還一還。拿地城市方面，還是看好一線城市最繁華地段，我做房地產就是認準一條，就是地段是最重要的。”
對於潘石屹的這個表態，媒體是這樣解讀的：“潘石屹傳達重回房地產老本行的信號”、 “SOHO中國欲重回開發一線”……事實上，賣賣賣之後，SOHO中國並沒有拿地開發之舉。“重回開發時代”也許是旁觀者一廂情願的期待。
令人玩味的是，天眼查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累計註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。此外，潘石屹的兒子潘瑞也在英國成立了EREC Estates房地產公司，並擁有數個大型地產項目，遍佈在英國四個城市。
“我身邊有兩個東西：一個是錢，一個是房子。我只有看好市場了我才持有房子，我不看好市場的時候，就會把房子賣了，拿錢捲鋪蓋走人了，就是這樣簡單的道理。”早年間，潘石屹接受瞭望君專訪時坦言。
現在看來，那時的潘石屹嘴裡還是有實話的。
閱讀更多 地產瞭望 的文章
