3月1號銀行開始有序的通知客戶做轉換選擇，房貸一族也通過各種途徑去了解適合自己的政策，由於政策裡有很多專業術語，非金融專業人士看完後還不是很理解，我們對政策分兩個版本進行解讀，一個是白話版，通過簡單通俗的語言理解政策；另一個是詳解版，對於政策的核心要素進行詳解。
白話版
1、並不是所有房貸都需要做轉換選擇，首先你得弄明白你的房貸是不是需要轉換？
打開你和銀行的借款合同，找到貸款利率這一欄，執行的是浮動利率的商業貸款才需要更換，執行固定利率的不需要更換，公積金貸款不需要更換，公積金加商貸的，只轉換商貸部分。
2、到底是如何進行轉換的？
我們以河北首套房為例，2020年3月份執行的利率是5.39%，銀行會給你兩個選擇，第一個選擇就是直接選擇固定比例5.39%，以後固定5.39%，無論利率如何變化都跟你沒關係了；第二個選擇就是5年期的LPR+點，一聽LPR你就暈了，為了方便理解，我們把它比作為蘋果的價格，那麼你的利率就是蘋果的價格+點，蘋果的價格是變化的，點是固定的，點=5.39% - 現在蘋果的價格 ，2020年2月份蘋果的價格是4.75%，點=5.39%-4.75%=0.64 %，那麼未來你的利率=蘋果的價格+0.64%。
3、未來如何選擇？
選擇固定利率就是一個字穩定。
選擇蘋果的價格+點，等於選擇了一個變化的利率，由於點是固定的，關鍵是蘋果價格未來是會上升還是下降。
過多的經濟學知識也不做累述，我們認為未來種蘋果的人會很多，種的人多了，蘋果的價格大概率是下降的，蘋果的價格下降，就有可能得到實惠，當然這只是概率。
4、已經想好了，是早轉好還是等等再轉。
你轉化了並不是立即生效，銀行都會有個重新計價日，錯過了重新計價日，要到下一年的重新計價日才能生效，所以你決定好了，第一時間就是轉化，早轉化，早受益。
詳解版
1、什麼樣的貸款需要轉換?
根據央行的公告，需要轉換的是2020 年1月1日前參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款
(無論是否發放，只要籤合同了就要轉換)。房貸方面只有商業性浮動利率的房貸需要轉換，
固定利率的房貸不需要轉換，公積金個人住房貸款也不需要轉換。如果是商貸和公積金貸款
的混合貸，這次只轉換商貸的部分，公積金貸款的部分不變。
2、轉換後利率怎麼變?
銀行會給你兩個選擇：
第一個是轉換成固定利率。比如你的貸款原來是基準上浮10%,那是4.9%*(1+10%)=5.39%。轉換成固
定利率以後一直都是5.39%，以後不再變了。
第二個是轉換成 LPR+加點。假設你的貸款原來是基準上浮10%,那就是 4.9%*（1+10%)
=5.39%。轉換之後，假設LPR 按照 2020年 2月的 5 年期 LPR 來算（LPR5年期利率每個月都會變
化），也就是 4.75%。加點就是你原來的執行利率與 2020 年2月 IPR 的差值，
5.39%-4.75%=0.64%。LPR 之後會變，加點數一直不變。這樣轉換完威後，房貸利率也不是馬上就開
始變，大家需要關注一下重定價日的影響。商業性房貸利率的重定價週期最短為1年，這1年裡的執行
利率是不變的，等到下一個重定價日才會變。轉換完成之後，會在第一個重定價日按照最近一個月的5
年期 LPR+加點計算貸款執行利率。那麼就可能出現兩種情況：
（1）假如你原來的貸款發放日是5月1日，轉換時將重定價日調整為貸款發放日對應日，即5月1日。如
果你在3月份完成轉換，那麼在2020年5月1日就可以進行第一次重定價，按照 2020 年 4月 20 日公佈
的 5 年期 LPR+加點（0.59%）計算貸款實際執行利率。在 2020年5月1日之前還是按照原來5.39%的
利率來執行。
（2）假如你原來的貸款發放日是5月1日，轉換時將重定價日調整為貸款發放日對應日，即5月1日。如
果你在6月份才完成轉換，那麼要等到 2021年5月1日才能進行第一次重定價，按照 2021 年4月20日公
布的 5 年期 LPR+加點（0.59%)計算貸款實際執行利率。在2021 年5月1日之前還是按照原來 5.39%的
利率來執行。注意一下，定價基準只有一次轉換機會，確定轉換之後就不能再改了。
3、房貨如何轉換才划算?
這兩種選擇中，我們更傾向於選LPR+加點的模式。選擇這種模式，你未來的房貸利率取決於5年期
LPR 的變化。短期來看，貨幣寬鬆的大方向不變，即使政策有意把房貸隔離在降息之外，5 年期 LPR
也終會受益於整體利率下行。從去年8月份改革以來，5 年期 LPR 下降速度和幅度雖然不如1年期 IPR
的幅度，但也降了10個BP。今年經濟下行壓力陡然增大，降息的頻率和節奏會比預計的更快一些，5
年期 LPR 也有進一步下行的動力。中長期來看，中國已經進入經濟減速中途，利率持續向下也是大勢
所趨。與發達國家相比，我國的利率水平仍處於高位，還有很大的下降空間。無論從哪個角度看，選擇
LPR+加點更有機會受益於房貸利率的下行。大家最好儘早進行轉換，也能儘早受益。我們前面說到確
定重定價日的兩種情況，顯然 3月份進行轉換更合算。現在 5 年期 LPR 已經降到了 4.75%，即使4月
20日公佈的LPR沒變，5 月份重定價的利率也會變為 4.75%+0.59%=5.34%,能更快享受 LPR 利率下調
帶來的房貸利率下行。而如果6 月份轉換，則需要等到明年 5月份再重定價，在這之前都不能享受LPR
下調的好處。大家不要寄希望於通過轉換馬上就能省很多錢，因為即使是轉換成LPR+加點的模式，轉
換後在重定價日之前的一段時間內（短則幾個月，長則一年）利率和原來還是一樣的。房住不炒基調
下，5 年期 LPR 下調速度肯定也不會很快，中間還有可能出現通脹嚴重導致的利率抬升，雖然是小概
率事件，但也不是完全沒有這種風險。通過合理的轉換，月供有很大機會隨著 LPR 利率下降而減少,但
減少的不多,我們計算了一下,5 年期 LPR 從 4.8%下降到 4.75%，30年期百萬房貨每月可減少31 元。
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