本文僅代表筆者個人觀點，僅作參考，不構成投資購房建議。
鄂州房價19年開始回落
隨著順豐貨運機場落戶鄂州的消息落實，最近幾年，原本已經停滯不前的鄂州房價高歌猛進，從均價3000多飆升到現在的7000多每平米，恆大首府等高端住宅甚至高達9千多。
鄂州民用機場
眾所周知，鄂州作為一個登記人口只有107萬人的小城市，一直以來是一個人口流出城市，正常情況下，鄂州的人口會不斷下降，而一二線大城市則有條件不斷擴張。人口不能實現持續增長，城市也就缺少了擴張的基礎，而房價和需求密切相關，所以，可以肯定的是，在前幾年，鄂州的房屋銷售之所以火爆，主要是炒房客在大量入手。
鄂州房價走勢——城市房產-大數據服務平臺
當房住不炒的理念深入人心，相關調控政策紛紛出臺，機場效應已經用完的情況下，鄂州的房價無疑已經步入了下跌通道，即使武鄂協同發展的步子在不斷加快——武漢地鐵11號線葛店到左嶺段已經開工，30號線也準備向鄂州紅蓮湖方向延伸，連接武漢與順豐機場的機場快線也已經規劃，準備開工建設；葛店開發區撥打固定電話，開始以武漢區號“027”開頭，正逐步向鄂州全域鋪開。正在編制的武漢大都市區規劃，鄂州作為唯一地級市被列入其中。
從2019年6月以來的房價走勢就可以看出，已經透支的漲勢已經迴歸到正常水平，鄂州房價穩定在7000左右。對於鄂州本地剛需一族來說，這是好消息。
鄂州房價還會繼續跌麼？
按照正常的發展，雖然經過了整體經濟環境下行，但是出於市場維穩、機場建設和武鄂協同發展的推進等原因，筆者認為2020年鄂州房價應該是穩定上漲才對，當然空間也不會太大，價格可對標或者略超黃陂，因為地理位置差不多。
不過一場突如其來的“新冠肺炎”疫情，打破了這一切。
在2019年底前後，經濟剛剛有點信心，尚沒看到起色的時機，疫情撲面而來，青黃不接的時候一記重錘。——南苑大王
1、災難面前，錢財房子車子等都是身外之物，以往春節樓市將會迎來一波小陽春，返鄉置業將會帶來購房熱潮，可今年受到疫情的影響，中原地產數據顯示，今年1月份的房屋成交量下跌了95％。
2、同時企業大部分都已停工，職員的利益有國家許下保證，但是許多從商抑或是自由自由者的收入大打折扣，而這部分卻比普通的上班族更具有購房的實力。銀保監局雖在前幾日發佈通知，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限。但在疫情過後的幾個月，對這部分人依舊是不小的挑戰，原來準備買房的人可能進入觀望而延期買房
。3、反觀房企呢，此時疫情房企可謂是值得大力稱讚的，馳援武漢，114家房企捐款捐物總額近16億元。可實際上房企的日子卻並不好過，房企其實也是高負債者，房子賣不出去也就意味著資金無法回收，一旦銀行催收，資金鍊斷裂，也只有破產一條路。目前線上銷售效果如何還並未有好轉，但疫情過後，房企做的第一件事一定是加快腳步降價促銷，快速回籠資金。
4、對於處在疫情“副”中心-鄂州的二手房房東來說，2020年是比較艱難的一年，現金為王，快速出手賣房套現，肯定也會導致二手房價格下降。
基於以上幾點，筆者判斷2020年上半年，鄂州房價肯定還會下跌，跌多少那就需要看市場情緒了，疫情時間越久，房價肯定下跌越多。
鄂州房價什麼時候漲
在疫情結束之後的1-3個月，房市成交肯定會迎來一個高峰期，房企降價促銷清庫存，二手房著急出手的也差不多也都完成了交易。這時候就會推動房價的上漲。
為什麼說鄂州房價一定會再漲呢？
1、央行放水，市面上錢多了
- 1月6日，央行宣佈下調金融機構存款準備金率0.5%，放出8000多億。
- 1月17日，央行說舊人民幣需要消毒，又緊急調撥了6000億人民幣的新鈔投放市場，這個錢，是不需償還、不需要保證金的高能貨幣，放到市場上起碼放大5倍，那就是3萬億。
- 2月20日，央行公佈2月LPR利率，一年期下調10個基點，五年期下調5個基點。
錢多了，很容易流入房地產，LPR利率下降，房貸利息減少，人們購房意願提高，綜合會推升區域房價，當然房住不炒的政策不會改變，優勢區域的房價才有上漲的空間。
2、順豐機場落成拉動鄂州經濟增長
據估算，整個順豐機場及其配套規劃，將產生20萬個就業崗位。這對鄂州吸引人才留鄂，吸引外來人口進駐將起到很大幫助。
據政府規劃與測算，鄂州機場項目及其臨空產業預計會帶來2000億元的GDP，則對應的物流業務能達到400億的規模。
3、武漢大都市區規劃
未來大武漢的規劃格局：除主城區外，規劃了三個獨立城市。長江新區和鄂州首次出現在規劃圖上。
武漢規劃圖
目前，武漢、鄂州兩城的區域規劃正全面對接。武漢地鐵11號線向鄂州葛店延伸，建成後將是我省首條跨城軌道交通；武漢規劃建設的武陽、鄂鹹、黃鄂、新港四條高速公路均過境鄂州；武漢外環線成型後，葛店開發區將被囊括其中；在鄂州的未來三路上，長江存儲器基地、中國地質大學新校區毗鄰而立，早已分不出哪裡是武漢、哪裡是鄂州。
“全市正推動‘東湖高新-葛店（梧桐湖）-鄂州機場’科技大走廊建設，力爭打造成為武漢的成果轉化區、創業創新服務區和商務配套區。”鄂州市科技局局長趙德輝說。
順豐機場建成投入使用之前，鄂州極有可能就會併入武漢！興建武漢鄂州機場，是鄂州併入武漢的一個契機。由於存在目前的房價價差，鄂州房價還有上漲空間。
總結
對於還沒買房又有在家鄉置業剛需需求的鄂州人來說，一定要抓住疫情過後房價落底的機會，一旦房價漲上去，短時間（5年內）再降下來是不太可能的。在疫情恢復期可以觀察1-2個月再出手。
當然對於想炒房的人來說，有一定的機會，但由於政策限制，房產稅的落實，現在持房成本越來越高。“房住不炒”依舊是原則！
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