2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
《安家》截圖
小三合法權益如何保護？
《安家》第13集，被闞太太斥責為“小三”的知否小姐也要決心打贏這一仗、也要努力爭取自己的權利，那麼“小三”有沒有合法權益要保護？同樣是這一集，張乘乘跑到門店罵房似錦是狐狸精勾引徐文昌，清白的房似錦不折不扣“被小三”，她又該如何保護自己的合法權益？
這一期，我們先擱置一下“原配反擊戰”這個故事，稍微穿插一下上面這個話題。
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在開講這個話題之前，作者先有言在先：作者堅決反對第三者插足、破壞幸福美滿婚姻的行為，也對涉及婚外情的雙方表示譴責，對婚姻關係中的受害方表示深切的同情。寫作這篇文章的初衷，完全是習慣以法律人的視角全面、客觀看待問題。
第1個話題，“小三”的人格權。這是我們國家法律賦予全體公民的一項基本權利，哪怕是一個罪犯，都有自己的人格權，更不要說是在處理感情問題的時候犯錯的人士。
所以，“小三”的人格權同樣是要得到法律保護。在現實生活中，那些當街毆打“小三”，給“小三”扒衣服、剪頭髮、潑髒水，那些在網上發視頻、發帖子，指名道姓，損害他人名譽的行為，輕者會觸犯《治安管理處罰法》，可能被罰款、被拘留，嚴重的情況下可能涉嫌故意傷害罪、侮辱罪，是要追究刑事責任的，要吃牢飯的。
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第2個話題，“小三”的財產權。和其他公民一樣，“小三”合法的財產權利，同樣是受到保護的。
仍然以闞老闆贈與知否小姐財物為例，如果是“小三”自己購買的房產，也就是說自己得到贈與的是錢款，闞老闆轉款給知否小姐，然後知否小姐親力親為為自己買下房產，那麼當原配打官司主張（闞老闆贈與知否小姐財物）的行為無效時、要求返還財物時，法律就只支持返還錢款，而不是房產。
還有一種情況就是說這個出資是混合出資，假如1000萬的購房款，闞老闆出了800萬，知否小姐出了200萬，這個情況下，原配主張權利，法律同樣也只支持返還錢款，而不會支持返還房產，至於房產增值的部分就更不會被支持返還了。
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另外，在這稍微延伸一個話題：“小三”的孩子合法權益有哪些？這個問題一言以蔽之，按照我國《婚姻法》的基本原則，非婚生子女和婚生子女一樣享有法律賦予的權利，有權獲得撫養費，也一樣有權利去繼承自己生父的遺產。
第3個問題，“被小三”者是受害人。“被小三”事件中，涉及一個誹謗的問題，例如劇中的房似錦，就是被張乘乘給誹謗了，當然情節輕、房似錦也沒有追究，則另當別論。
儘管說在現實生活中，可能有的事先分不清是真“小三”，還是“被“小三””，甚至會出現當事人舉證困難、司法機關認定困難的情況，我們也必須承認，確實是有一些無辜者遭受了誹謗。
這種情況下，毫無疑問，要充分保護誹謗行為受害者的合法權益，對於妄加誹謗的人員依法給予懲處。(第十三集完）
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當婚姻出現“第三者”時，婚姻受害人首先要考慮問題出在哪裡？是放棄這段婚姻還是挽回？如果頭腦不冷靜甚至作出傻事，讓“小三”成功上位，那才叫得不償失。
下期我們將繼續分析闞太太的婚姻與財產保衛戰，老公為小三買房 原配該如何反擊？盡請期待！
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原配該如何反擊(續)？
《安家》第14集，闞太太發現公司賬戶異常，明白是闞老闆給那個小三買了房子，怒氣衝衝跑來安家天下門店，指責徐文昌他們幫著小三竊取她的家庭財產，是犯罪——闞太太的婚姻與財產保衛戰正式拉開帷幕。
原文再續，書接上回：闞太太要漂漂亮亮地打一場夫妻共同財產保衛戰，還要解決好第3、第4個問題。
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第3個問題，不離婚能要回財產嗎？
閉關兩日之後，闞太太頓悟了：我幹嘛要離婚？我離了婚豈不是讓那個狐狸精，花我的錢，住我的房，睡我的老公，還打我的娃！ 所以，我不僅不離婚，還要拿回屬於我們家的這個財產，能行嗎？
行。不離婚的情況下，索回自己共有財產，同樣是要求法院判決闞老闆的贈與行為無效，要求返還財產。
這種情況下，只要有證據證明，闞老闆為知否小姐購置房產支付的購房款是從夫妻共同財產中支出的，法院也將會做出贈與行為無效、財產返還的民事判決。
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OK，敲黑板——各位同學,現在開始劃重點：既然是夫妻共同財產，闞老闆也有份，如果闞老闆否認或者不同意要回贈與給知否小姐的財產，那麼闞太太有權要求知否小姐返還全部財產還是一半的財產呢？
答案是：全部財產。因為我們國家婚姻法規定的夫妻共同財產的這個共有，叫做共同共有，它不是按份共有，無法對共同財產劃分個人份額，而且也不允許隨隨便便分割共同財產。
所以一般情況下，夫妻共同財產，雖然是共同財產，並不代表夫妻各自對共同財產享有一半的處分權。共同共有的情況下共有人無權處分他人的財產份額、也無權處分共有財產，如果是在共有人不知情的情況下處分了，那這個處分行為從根本上就是無效的。
所以不存在一半有效一半無效，而是全部無效，既然是全部無效，當然要全部返還。
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第4個問題，要錢還是要房子？能要錢還是能要房子？
闞太太不離婚了，也能夠全部要回財產了，那闞老闆當初花了1000萬買的房子現在升值了，市價1500萬了，闞太太有權利要回的是當初的1000萬的購房款呢？還是價值1500萬的這個房產（包括把房產過戶到自己夫妻名下）呢？
之所以把這個問題留到最後，就是因為這個問題有爭議，做法不盡一致，粗略講，大致可以分為以下三種情況：
1、如果最初闞老闆贈與錢款讓知否小姐購房且登記在知否小姐名下，贈與行為被確認無效後，知否小姐要返還相應的錢款。
2、如果最初闞老闆為知否小姐購買房產且登記在知否小姐名下，贈與行為被確認無效後，知否小姐要返還房產。
3、如果闞老闆是把原來登記在自己名下的房屋過戶給知否小姐，贈與行為被確認無效後，知否小姐要返還房產。（第十四集完）
《安家》劇照
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講到此處，作者不經聯想到了曾經一度震驚全網的著名經濟學家“郎鹹平與繆小姐的房產爭奪戰”。想當初，報道一出，很多網友不禁感慨“不懂經濟、不懂法律，不要當小三”。
聯想到，《安家》中闞老闆、闞太太與知否小姐之間的感情糾葛與房產問題，不得不用很有代表性的一句話評價這個觀點：網民是全世界最有智慧的一批人！
《安家》劇照
中國房地產市場有哪些機遇和挑戰？
《安家》第15集，房似錦好幾天沒有出去跑業務就待在辦公室，桌上放著一堆書，天天捧著看。原來，房似錦看的是關於上海老洋房方面的書籍。俗話說得好：磨刀不誤砍柴工，女主這樣如飢似渴地瞭解上海老洋房市場，為她以後順利駕馭老洋房業務奠定了良好的基礎。
那麼，2020年，中國房地產市場會是一個什麼樣的存在，對於房地產經紀人、購房者而言，又有哪些機遇和挑戰呢？
《安家》截圖
——訪談知名房地產專家韓世同博士
這一期，我們再換一個模式，作者有幸邀約了國內知名房地產專家韓世同博士做客“《安家》法律講堂”，給大家從宏觀到微觀，暢談房地產市場風雲變幻，與大家總論房地產交易的“道、術、策”。
張律師：“韓博士好，2020年伊始，新冠肺炎疫情席捲全國，對我國經濟造成巨大沖擊，房地產業自然也無法置身事外。本次疫情對房地產市場的影響有多大？2020年的房地產市場會是怎麼樣的呢？”
韓世同博士
韓博士:疫情對房地產市場的影響，現在還沒有辦法做出非常準確的判斷。但實際上，2020年即便沒有疫情，也不是一個太順風順水的年份。我們看到，疫情之前，國家也在多方面採取一些逆週期調節措施，來穩定經濟、穩定樓市。那麼疫情一來，對於這個樓市成交造成非常大的影響。
而且，現在疫情輸出，股市和石油暴跌，甚至是有可能引發這個全球經濟金融危機。果真如此，對地產的影響可能會進一步加重，所以疫情帶來的影響的確不可低估。
這幾年渠道促銷的方式，對整個房地產生態環境和結構帶來非常大的這個影響，甚至有“渠道綁架開發商”之說。
一二手聯動的方式，把所有的買家引導去買一些並不是生活必須的房屋，而且獲取了高額的佣金。那麼這種模式一旦在疫情面前受阻，一二手的經紀業務都會受到嚴重的影響。未來的房地產市場，可以說是存量房的市場、存量房的天下，甚至有“得存量房得天下”之說。現在我們把買二手房的購房需求都推到一手房市場上去，其實這是違反市場規律的。
張旭鋒律師
張律師：作為國內知名房產專家，對於房地產經紀行業十分了解，在廣大經紀人眼裡，您亦師亦友，我想請你接著談一個他們十分關心的話題：就目前房地產市場的行情而言呢，您對他們做好自己的工作，例如拓展業務、逆勢開單有哪些建議呢？
韓博士:我覺得還是應該回歸本源，就是一手做好一手、二手就做好二手。尤其是二手租賃市場是大有可為的，甚至有“租賃市場可以燙平經濟週期”之說，一旦買盤賣盤受到很大影響，租賃盤還是大有可為的。
所以這個事情還是要從基礎做起，房地產經紀人這次受到的影響是非常大的，因為這個樓市成交量大幅萎縮和下降，經紀人自然是沒有辦法開單。我覺得中介從業人員需要在這個疫情下
做好自己的本職工作，練好基本功，把握好一二手的分工合作，一手重歸價值營銷，二手重歸社區租售業務。只要行業齊心合力、眾志成城，還是能夠共度時艱，能夠戰勝疫情、迎來春暖花開的。
《安家》截圖
張律師：最後，您對房地產投資者和剛需客有哪些忠告？
韓博士:對於廣大購房者而言，目前國家房地產政策還沒有大幅度鬆綁。在這種情況下，大家還是要密切關注國家政策的走勢、變化。投資性購房，目前基本上在市場上並不太多，主要國家的政策也不支持。比如說像房住不炒、限購限貸等等，國家政策其實並不太支持投資性購房的。
但是如果單靠這些換房的和剛需的購房需求，是難以支撐市場的。我認為通過適當鬆綁，引入一部分的投資性購房，其實是對活躍住房市場有所幫助的。但是現在一方面大規模的降息降準，另一方面卻對房地產嚴格調控 ，所以目前市場的主力依然還只是換房一族。
那麼，對這些換房一族而言，我覺得目前顯然也是比較好的入市時機。但是換房一族的難題在於能不能順利地賣出舊房，如果舊房賣不出，那麼新房也買不進。
對於剛需而言，這裡要去考量的就是你的供樓能力。其實我是比較主張讓房價平緩回落的，而不要讓房價長期穩定在高位，因為穩定在高位，房價崩盤的風險是永遠也不會消失的。如果能夠讓房價藉著疫情平緩回落，政府調控其實不用太大的力度，而且目標也比較容易實現。
房價平緩回落的過程當中，應該也會吸引不少的投資客入市 。同時，也可以讓大量的無效的剛需購房需求逐漸能夠變成有效的購房需求，那麼就可以使得房地產市場能夠成為穩定經濟的“壓艙石”，也能夠起到一定活躍經濟的作用。
以上是我對市場的看法和一些建議。
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下期再見！
張律師：衷心感謝韓博士給我們帶來精美實用房地產行情市場分析，祝您工作順利、健康快樂！
韓博士:謝謝大家！
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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