(萬科的線上業績發佈會。)
有時候，確實看不懂萬科的各種折騰，這次業績會上，王文金和張旭還在，下次業績會應該不會出現，彼時的萬科基本會是全新的萬科了。
前晚和昨天（3月18日），萬科在網上分別舉行了針對媒體和投資者的2019年度業績推介會，萬科董事會主席鬱亮和總裁祝九勝都談到了疫情對樓市和萬科造成的實際影響，2、3月份，萬科銷售同比已經少了500億，鬱亮再次強調了白銀時代的到來，祝九勝說需求還在，房地產趨勢沒變，今年會努力完成目標。
在回答提問的時候，萬科還提到了一些員工組成和組織結構的調整，敢於變化的萬科，未來可能有三種很強的核心力量，那就是員工的年輕化、各個區域畢竟比賽的競爭力以及萬科新業務帶來的城市濃度的飽和度。
這三股力量組合在一起，會帶萬科走向何方還不知道，但從發佈會上，可以看到萬科折騰自己比誰都狠。
01
萬科現在90%員工都是年輕人
在投資者業績發佈會上，有投資機構問到疫情之後的房地產趨勢。鬱亮趁機重新強調了白銀時代到來這個趨勢。這幾年，萬科關於“白銀時代”判斷不斷被人嘲笑，然而到這次發佈會，鬱亮再說起，有點翻盤的感覺，開發商會更加感同身受一點。
鬱亮用了4個特徵來解釋白銀時代的到來，首先是從增量到存量，城市發展到今天，增量已經很明顯在下降，未來更多可能是存量的開發，這是黃金時代轉折的標誌；其次是很從平衡到極化，城市發展將從全面發展過渡到城市圈集約發展，城市能級的差距逐漸擴大，城市之間會開始你爭我奪，展開了肉搏戰；
第三是從簡單到複雜，出現了消費者價值多元化，產品服務多元化，未來是年輕人為主的職場，很多員工都是90後，組織結構也變得多元化了；第四是從單一到全面，以前是買房子幾百萬為單位，現在管理的精細化要高很多。既然早就做出了白銀時代的預測，萬科當然早有了應對。鬱亮說，要提高企業的競爭維度，萬科過去幾年做了幾件事情，其中就有戰略修正，今年會根據疫情再次做戰略修訂，但是原則是一樣的：牢牢記住客戶是衣食父母，做願意買單的好產品和好服務。
而要如何匹配萬科的戰略，鬱亮用自己熱愛的跑步做了個比方，減脂、增肌和活血。他說人到中年腹部會多出來一圈肥肉，所以要運動，增肌是讓自己有力量，活血會讓自己有氣勢。“萬科今年很多人事架構都是為了發展匹配，應對宏觀變化”，鬱亮的這句話，也算是大致回應了外界對萬科人事頻繁變動的疑惑。
提到人事架構的時候，鬱亮說了一句，萬科員工已經90%都是90後。這個比例嚇了呆呆一跳，怪不得呆呆接觸的萬科人現在都是新面孔，鬱亮是真捨得把各種機會交給年輕人，雖然這樣確實可以讓公司保持活力和創造力，但這個比例真有點高。
02
萬科四個區域像四個彼此競爭的兄弟
在媒體發佈會的時候，有媒體記者提問，萬科的南方區域業績下降，萬科怎麼看。祝九勝很客氣的表示大家要給新上任的孫嘉多點時間，，南方區域業績下滑是因為南方區域從2014年開始，拿的土地純住宅變少，而且多是綜合體項目，這些項目面臨自然即期銷售的量和比例沒那麼高，對全週期的經營能力要求卻很高，孫嘉作為區域最年輕的合夥人，需要點時間把業務做好。
這個時候，鬱亮補充說：如果說萬科四個區域像四個兄弟一樣，他們會經常你追我趕，我們放長時間來看萬科四個區域的表現，會發現，前幾年中西部區域的表現份額是很少的，主要是南方、北方和上海區域表現很出色。近幾年以來中西部區域表現進步很快，這跟城市的發展階段也有關聯。另外每個區域的發展任務也不太一樣，有的正好需要休養生息、需要轉型發展的時候，這時候速度稍微慢一點下來。但四個兄弟之間有一個特別好的地方是誰也不服輸，憋著勁，都很努力地幹活，四個兄弟都想做出好的業績出來，使得整個萬科有比較均衡的業績表現。
聽鬱亮這段話，腦子裡立刻可以浮現一個場面，彷彿萬科組了4個戰狼團隊，每個區域都讓一個隊長帶領，一聲令下，就可以衝鋒陷陣那種。就像這次發佈會，鬱亮還特意表彰了一個人，那就是武漢的物業老總，說他身先士卒，把辦公室搬到華南海鮮市場隔壁，對於提升戰鬥士氣做出了卓越貢獻。
顯然，鬱亮對每個區域的負責人也是如此希望的。有一支戰鬥力強的隊伍，這可能會讓萬科在未來新的時代繼續充滿戰鬥力。
03
冰雪、養老、教育
或是萬科的“寶寶武器”
萬科媒體業績發佈上，關於業績，萬科董秘朱旭只談了主營業務房地產開發、物業以及物流。對於租賃業務、冰雪度假、養老、教育等領域只說了一些目前狀況，朱旭說租賃業現在並不容易，但是未來應該可以獲得政府支持，萬科還是會把這個業務當做核心業務，為城市的奮鬥者提供租得起的房子和相應的配套服務。
在投資者發佈會上，鬱亮主動談起了冰雪度假、養老、教育等其他轉型業務，他說，萬科不用轉型發展，萬科只是在房地產領域裡裡，拓寬了更多跑道而已，這些業務和萬科的主營業務有關，和城市發展有關，和客戶發展有關。
鬱亮建議大家不要單純用指標去衡量一個新事物，每個新業務都是萬科的孩子，孩子的成長，如果有個寬鬆的環境會有利於他們的發展。他說新業務的成績，等到可以披露的時候，一定會披露，現在希望他們在寬鬆的環境裡獲得更多的機會。
這段話很明顯，幾大新業務要麼規模還不夠要麼業績不好。呆呆倒是覺得，萬科這幾個業務，例如教育和養老，就不該作為盈利目標很高的業務。記得幾年前，萬科提過現在做的很多事情，例如擴大物業管理範圍，做長租公寓，做冰雪度假、養老、教育等項目，主要是為了一個目的：城市濃度。後來有兩年，萬科都沒提過這詞了，昨天祝九勝在回答記者問題時候提到了一嘴，這讓呆呆覺得，萬科如果要做城市濃度，做城市發展的配套服務商，那麼，更好服務萬科的客戶也是增加城市濃度很重要的一個手段，現在教育和冰雪度假業務反響都很好，特別教育很被追捧，確實可以增加城市對萬科的認同度。如果從這個角度來解釋鬱亮說的“萬科物業暫時還是不會上市”，不知道是不是也是個理由，被資本驅動後的萬科物業，未來做服務可能會有所變化，何況，萬科還沒那麼缺錢。
04
疫情後的樓市走勢
以上三個方向，是呆呆覺得萬科現在可能在積蓄的一些新的力量，也可能就是萬科過去被危機感驅動時候，為了增強自己免疫力讓自己活下來的招數，呆呆覺得這招數，別的房企還有點難學，區域之間的競爭好學，但是把員工90%換成90後很難，特別城市濃度這個不是一朝一夕能建立的事情，萬科已經提前走了好幾年，未來萬科活得久活得好也許就是靠他們。
至於疫情期間，萬科對於房地產趨勢的一些看法，也想記錄下，儘管鬱亮一直說要做農民，天氣好壞都得種地，不然就顆粒無收。但是這次鬱亮還是說了一些觀點，其中就是白銀時代裡“從平衡到極化”這個特徵，很顯然，萬科拿地主要放在一二線城市也和這個有掛，未來城市往城市圈集約發展，鬱亮也說了，疫情給樓市帶來“危”也帶來“機”，
疫情之後，資源更好的城市將獲得更好的發展。所以，對於購房者來說，儘量在一、二線城市買房是很重要的事情。其次，對於購房者，還有一個問題其實特別關注，那就是萬科的項目今年會否降價銷售，但是祝九勝回答滴水不漏，祝九勝說，萬科房子的定價權不在萬科手裡，而是在消費者手裡。所以萬科未來定價肯定隨行就市，真有什麼不好的趨勢，萬科降價也沒什麼稀奇的。當然，手握1600多億現金的萬科，萬科會比很多開發商走得穩一點。呆呆是想說，對於普通人，現在如果有些現金在手，也是很好的。
最後還想說一點，鬱亮談對長效機制的建議時候，提到了增加各類人才用房，不應該只針對高科技、金融等方面的高級人才，也該涵蓋物業人員、快遞、清潔工等職業的人，這次疫情他們功不可沒。這點呆呆特別想記錄下給鬱亮點個贊，也希望政府可以關注到這點，因為一個城市出現危機的時候，才知道這幾類人比大部分的人才都重要很多很多，這個城市不該忽略他們這些默默付出的人。
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