新冠疫情衝擊下，社區防疫凸顯其重要性，物業板塊備受關注。
作為中國商品房社區的開拓者，多家開發商已將旗下物業分拆上市，坐擁超700億市值的碧桂園服務，是目前港股市場上市值最高的物業股。
3月18日，碧桂園服務發佈今年首份龍頭物業財報，營收近百億，增速實現三年來新高，遠高於市場預期。
高速增長的營收背後，卻是毛利率的下跌，新公佈的“三供一業”業務短期仍然承壓，加上疫情期間公司工作成本上升、部分業務折損帶來的影響，其營收和規模能否繼續保持高增長仍需觀察。
受輕資產概念和疫情影響，物業股2月以來備受市場青睞，股價頻頻上漲。截至3月20日，碧桂園服務市值已達790億港幣。
資本市場上如今約有25家上市物業公司，除了碧桂園服務、保利物業、中海物業、綠城服務、彩生活這幾個行業巨頭，萬科、恆大、融創、龍湖、金地等龍頭旗下的物業雖未上市，但也在醞釀之中。
疫情之下，優質物業公司的平臺服務價值得到凸顯，隨著更多的龍頭物業公司上市，頭部物業江湖的競爭格局將加速成型，如同地產公司演變的過程一樣，巨頭們將擁有更多的市場份額。
高速增長能否持續？
秉承母公司全線城市開發的特徵，碧桂園服務是區域覆蓋最廣的物業公司之一。目前已進入國內31個省市自治區，超過350個城市，管理2450個物業，向346萬戶業主及商戶提供服務。
3 月18日，碧桂園服務發佈2019年財報，幾乎實現了全面高速增長。全年營業收入96.45億元，增幅約106.3%，創三年新高；淨利潤17.18億元，增幅約83.9%；淨利潤率17.8%，比2018年下降2.2個百分點；公司股東應占利潤16.7億元，增幅約81%。
明顯下降的指標則是毛利率31.6%，比2018年下降6.1個百分點。
碧桂園服務旗下擁有四條主要的業務線，分別是物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及“三供一業”業務。“三供一業”指的是國有企業職工家屬區供水、供電、供熱及物業管理。
截至2019年12月31日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務收費管理面積2.76億平方米，比2018年底增長9460萬平方米，合同管理面積6.85億平方米，比2018年底增加約1.797億平方米。合約面積約為在管面積的2.5倍，為未來業績增長提供潛力。
其中，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值業務2019收入分別為58.17億元、14.22億元、8.65億元，佔比分別為71.54%、14.74%、10.64%，分別比2018年下降2.15個百分點、下降2.2個百分點、增加1.72個百分點。
今年碧桂園服務將“三供一業“業務數據首次對外劃出，其收費管理面積及合同管理面積均為8490萬平方米，2019年收入15.15億元，在全年總營業收入中佔比15.71%，為第二大收入來源。
“三供一業”業務在碧桂園服務營收高速增長的數據中功不可沒，如果剔除這部分業務，2019年營業收入81.3億元，增幅就是73.9%，而非106.3%。
相比物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務均超過30%的毛利率，而“三供一業”的毛利率還不到10%，是碧桂園服務2019年綜合毛利率下滑超過6個百分點的主要原因。
不過，興業證券指出，碧桂園服務的毛利率依然處於較高水平。
正如地產公司在黃金時代所幹的那樣，對物業公司來說，當下最關注的也仍是規模擴張。作為房企老大碧桂園旗下物業，興業證券認為，龐大的合約面積確保碧桂園服務高速成長。
2019年底碧桂園服務的的在管面積達到2.76億平米，同比增長52%，合約面積達到6.85億平米，同比增長36%，儲備面積是在管面積的1.5倍，預計未來在管面積增長仍然能達到40%。
此外，過去一年，碧桂園不斷謀求併購。
根據業績報告，其2019年以3.75億元收購港聯不動產服務100%股權，以1.73億元收購嘉凱城物業100%股權，加上以4.53億元向第三方收購的若干其他物業公司，共計花費約9.88億元。
截至2019年12月31日，碧桂園服務的銀行存款及現金總額69.26億元，增幅約78.8%，經營活動所得現金淨額32.57億元，增幅約110.3%；資產負債率為53.71%，其中流動負債64.27億元，佔比較高。
頭部物業角逐老大之位
近年來，伴隨房地產進入存量競爭時代，物業服務公司開始從開發商背後走出，紛紛單飛獨立，甚至分拆上市，行業的併購整合也硝煙瀰漫。
繼彩生活、中海物業、綠城服務等最早一批赴港上市的物業公司之後，回顧2019年，陸續又有7家房企將旗下物業推向港交所。目前，在碧桂園之外，雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業在規模和營收上勢頭強勁，市值均超百億。
雖然碧桂園服務目前市值最高，是新老大的有力競爭者，但新舊勢力和大環境的走勢一直在攪動行業整體格局。
而且上市和時間早晚從來不是成功的保障或標誌，2014年最早上市的彩生活市盈率當年高達68倍，如今回落至11倍，2019年上半年的營收增速下降132.2個百分點，仍舊面臨後勁不足的問題。
從同等規模的梯隊來看，目前萬科、恆大、融創、龍湖旗下的物業公司尚未上市，卻宛如潛龍在野，資金背景和想象空間可畏。
以萬科為例，2019年萬科物業營業收入127億元，同比增長29.7%，算上分部間銷售，營業收入達142.9億元。繼2018年以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份後，2019年萬科物業又與戴德梁行成立合資公司，佈局商業物業服務。
3月17日，萬科業績會上，董事會主席鬱亮表示，萬科物業短期內沒有上市計劃，只有人們把它當成城市服務商時才會上市。
此前，他曾表示，希望萬科物業市值達到千億才考慮上市這件事情。
據21世紀經濟報道瞭解，其他龍頭物業如龍湖、金地等也在緊鑼密鼓謀劃上市。不過，他們相對謹慎，希望物業公司業務、營收、轉型等做到一定程度，才推進上市。
在應對疫情的時代大背景下，龍頭物業的專業和競爭優勢凸顯，能夠應對突發重大公共衛生事件的物業脫穎而出。這些都會影響頭部物業未來的競爭格局，行業集中度的整合日程或會進一步加快。
此前，萬科、碧桂園、保利物業均曾提出“大物業”、“城市服務”的概念，他們的擴張野心，不僅在住宅小區，也在寫字樓、政府辦公、甚至旅遊景區等。
不遠的將來，一旦萬科物業上市，這家目前唯一營收過百億的物業公司，將是所有龍頭物業的勁敵。
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