存量房貸利率“換錨”正式開始！
根據央行規定，存量浮動利率貸款定價基準轉換已於3月1日啟動，“換錨”工作將持續近六個月，到8月底前完成。存量浮動利率貸款中，商業性個人住房貸款，也就是我們俗稱的房貸，佔很大一部分。
雖然房貸“換錨”大幕已經拉開，可不少人心裡還有一些疑問。彆著急，經社君精心挑選了9個大家普遍關心的問題，為你答疑解惑。
① 何為房貸“換錨”？
買過房的朋友都知道，房貸過去的定價基準是貸款基準利率，銀行會與個人協商，按照基準利率上浮或下浮多少來確定最終的房貸利率。
轉換後，房貸的定價基準變成了貸款市場報價利率，也就是LPR，最終房貸利率確定的方式也就變成了LPR加點（加點可為負值）。由於房貸時間基本都在5年以上，所以這裡的LPR指的也是5年期以上LPR。相比於貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。
所謂“換錨”，就是要把過去存在的以貸款基準利率為定價基準的貸款轉換為錨定LPR，由於這些貸款的數量比較多，所以需要一段比較長的時間來完成。
② 哪些貸款需要“換錨”？
“換錨”的貸款需要同時滿足3個條件：
一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。
請注意，固定利率貸款、已參考LPR的浮動利率貸款無需轉換；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換；公積金個人住房貸款不需要轉換（但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準）。
是不是隻有房貸需要“換錨”？
答案是否定的。只要是符合上述3個條件的貸款都需要轉換，對個人來說，包括房貸、消費貸、質押貸等。除了房貸以外的貸款，轉換後，LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等由個人和銀行按市場化原則協商決定。
簡單來說，如果你在今年以前有過房貸，那麼這筆貸款就得“換錨”，如果你還有符合上述條件的其他貸款，也得跟銀行協商確定新的利率。
③ 如何“換錨”？
央行對“換錨”給出了2種方案：
一是選擇固定利率，房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後不管LPR怎麼變化，你的房貸利率都不變；
二是選擇浮動利率，房貸利率會根據LPR的變動而變化。
固定利率和浮動利率分別怎麼確定？舉個例子一看便知。
借款人小明買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限20年。目前5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前房貸的實際執行利率是：
4.9%×（1﹣10%）=4.41%
①如果小明選擇轉換為固定利率，那麼直到償還完畢，這筆房貸的實際執行利率一直都是4.41%；
②如果小明選擇轉換為浮動利率，那麼情況會稍微有些複雜。
根據央行公告，房貸的定價基準轉換為LPR後，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值。
以此來說，小明這筆貸款最近的執行利率水平是4.41%，2019年12月LPR為4.8%，加點數值為﹣0.39%=4.41%﹣4.8%，即減39個基點。直到償還完畢，這個加點數值都不會變，小明房貸利率將隨著LPR的變動而變化。
④ “換錨”後房貸怎麼變？
還是看小明的例子。
目前，大多數存量房貸的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日，假設小明在轉換中仍然和銀行照此約定，且在3月30日轉換定價基準。
按照央行規定，今年3月30日至12月31日，小明這筆貸款執行的利率仍是4.41%，不過請注意，雖然利率看似沒變，但在這段時間，利率的計算方式其實已經變了，這裡的4.41%等於4.8%﹣0.39%。從明年1月1日開始，小明這筆房貸的執行利率將調整為今年12月發佈的LPR﹣0.39%，此後每年的執行利率都為前一年12月發佈的LPR﹣0.39%。
需要特別提醒大家兩點：
一是無論轉換為固定利率還是浮動利率，轉換的機會只有一次，請慎重考慮後再做決定。
二是雖然LPR每月20日都會發布，可最短的重定價週期是1年。如果你想“跟”LPR更緊一點，可以選擇1年，如果怕麻煩，可以選擇2年或3年甚至更長時間。
⑤ 固定利率or浮動利率？
這取決於你對未來LPR走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為浮動利率會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
繼續拿小明的例子來說。
如果小明判斷未來LPR比4.8%高，就應該選擇轉換為固定利率，就是4.41%。因為既然加點數值已經確定為﹣0.39%，只要未來LPR比4.8%高，選擇浮動利率，實際執行利率一定比4.41%高。反之，如果小明判斷未來LPR比4.8%低，就應該選擇轉換為浮動利率。
經社君還幫大家計算了另一種情況，也就是過去的房貸利率不是像小明一樣下浮，而是上浮，比如上浮20%。在這種情況下，得到了和小明的情況同樣的結論，也就是說，無論你的房貸利率過去是上浮或是下浮，你需要判斷的就是未來LPR的走勢。
⑥ 直接告訴我選哪種方式？
這個問題的答案經社君真的不知道，畢竟小編暫時還買不起房，哈哈哈。
可以提示大家的是：
從去年8月到今年2月，5年期以上LPR已經下調2次，下調的幅度不大，每次是5個基點（0.05%）。從國內國際的情況看，短期內基本處在降息週期，然而每個人的房貸剩餘時間不同，無法一概而論，大家需要結合自身情況慎重決定。
⑦ 銀行會故意提高LPR嗎？
LPR報價機制已經儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。
18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。
同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。
所以在這個問題上，大家大可放心了。
⑧ 有共同借款人怎麼辦？
對於共同借款人問題，各家銀行的規定略有不同。
比如工行提示，對於存在共同借款人的貸款，需要由主借款人及所有共同借款人共同確認定價基準變更。所有共同借款人需要在主借款人發起變更的當天24點前完成確認，否則需要主借款人重新發起變更。建行則表示，如果房貸有多個借款人，需要借款人都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。
大家需要多多關注自己辦理房貸的銀行通知。
⑨ 疫情期間如何辦理業務？
各家銀行近日都公佈了存量浮動利率個人貸款定價基準轉換公告。
從公告來看，不同銀行推出的轉換工作方式並不相同，但主要包括線上和線下，線上即在手機銀行等移動端和網上銀行等電腦端進行轉換，線下則通過銀行網點櫃檯或智能櫃員機轉換。銀行多采用網站公告、手機銀行公告、短信通知等方式對客戶進行提示，客戶也可以撥打客服電話瞭解相關情況。每家銀行的具體轉換時間並不相同，客戶需要仔細留意。
重新簽訂貸款合同，是不是必須去一趟銀行？答案是否定的。疫情期間，銀行提倡“非接觸辦公”，而且轉換定價基準不用重籤貸款合同，只需要修訂利率條款，可以通過手機銀行等多種方式完成。
（原標題《房貸“換錨”九問：何為換錨、哪些需要換、如何換？》，原作者。編輯周杭）
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