2019年，中國宏觀經濟和城鎮化步伐保持穩中有進，房地產行業在“房住不炒”基調下，整體運行走勢平穩，市場競爭格局繼續加劇與分化，行業發展的機遇與挑戰並存。在此背景下，房企應轉變發展模式，在夯實主業提升發展質量的同時，注重通過拓展協同業務，構建地產發展新生態。一方面，房企應抓住市場機遇，通過精準投資、優化產品、提升管理等方式，提升企業發展質量。另一方面，房企可通過拓展關聯業務實現多輪驅動，協同發展打造地產新生態。
目前，房地產市場環境複雜，行業洗牌持續升級，跟隨市場變化靈活調整自身戰略及提升發展質量成為房企制勝的關鍵。房企應甄選優勢區域，把握機遇實現精準佈局，優化自身管理機制，提升自身對環境以及市場的響應速度，不斷修煉產品、服務等核心競爭力，構建韌性較強的多輪驅動模式，從而在競爭愈加激烈的市場中保持自身優勢地位。
夯實基礎提升發展質量
在城鎮化進程持續推進、改善需求逐步釋放等因素影響下，房地產市場整體空間仍將處在較高水平，中長期來看房企仍大有可為。但隨著市場的成熟度提升、競爭加劇，走高質量發展之路成為房企的必然選擇。為此，房企應轉變發展思路加強內功修煉，抓住城市發展結構性機遇，科學精準投資，持續推進產品創新力，以數字化和組織變革賦能管理，從而助力企業實現高質量發展。
1、抓住結構性市場機遇，實現精準城市佈局。
在因城施策的政策指導下，房地產市場結構性機遇凸顯，重點城市仍具有較大潛力空間；同時，五大城市群成為行業矚目的具長遠發展潛力的優勢區域，房企應緊抓結構性機遇，卡位重點城市群中的潛力城市，加強科學精準投資佈局贏得發展先機。
圖 2013-2019年各線城市商品房銷售面積同比變化
從各等級城市來看，一二線城市及部分需求支撐較強的三四線城市發展潛力較大，企業可重點佈局和深耕。2019年一線城市商品房銷售面積同比增長3.6%，預計2020年一線城市商品房銷售面積將延續小幅回升態勢；二線城市同比降低2.2個百分點，長期來看二線城市人口、產業支撐力充足，仍有較大的發展空間；三四線城市同比提升0.9個百分點，目前市場波動幅度處於較低水平，未來隨著棚改、產業、人口等要素驅動力的減弱，部分具有產業基礎和人口支撐的三四線城市仍然具有發展空間。
圖 2018年五大城市群經濟、房地產市場佔比情況
從城市群來看，長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝五大城市群是我國房地產市場最具發展潛力的區域。目前，我國共規劃設立19個城市群，其中長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝五大城市群發展處於較為領先地位，五大城市群GDP佔比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額佔比分別為55.8%、57.2%，人口、資源的聚集為房地產市場帶來較大發展空間。
2、迴歸初心深挖客戶需求，精益求精提升產品力。
當前房地產行業增速逐步回落，買方市場特徵逐步凸顯，客戶對品質的要求越來越高。房企亟需從粗放型發展向精細化運營轉變，以提升產品力和服務品質為重要突破口，滿足客戶需求、贏得客戶認可，在嚴峻的市場環境下以質取勝。
圖 房企產品力提升舉措
➣聚焦改善型主流需求，持續優化產品結構
圖 50家代表房企各面積段銷售金額佔比
多年來，隨著我國房地產行業的蓬勃發展，中國城鎮人均居住面積已經增長到39平米，基本達到了發達國家水平。現階段，住房需求已經從簡單的“有沒有”向“優不優”轉變，改善型需求日漸成為引領市場的主流發展方向。隨著居民生活水平不斷提高，改善型產品越來越受到青睞。此外，房企還持續在智能、健康、安全等方面升級產品品質，探索智慧健康住宅。
➣圍繞客戶需求動態，全面梳理優化產品線
經過多年發展，房企在積累了豐富的產品經驗的同時，產品線也變得臃腫複雜，原有產品系列老化，核心產品系列不突出，供需錯配問題日益顯現。為此，優秀房企圍繞核心產品理念，系統梳理產品體系，精簡優化老產品線，並補充創新產品系列，重塑清晰、完整、適宜、規範的產品體系。
優秀房企通過敏銳的客群洞察力打造高品質產品，以強大產品力贏得客戶並引領行業發展。
➣智慧服務打造美好生活，完善配套提升服務水平
隨著消費者對品質生活的更高追求，圍繞全生活場景、全生命週期提供優質服務成為增強產品吸引力的重要一環。房企房企積極藉助智能管理工具，提升服務效率；延展社區配套及增值服務，提升客戶體驗；完善應急管理機制，構築社區安全防線。
圖 房企三大維度升級社區服務
3、數字化賦能管理，組織變革激發活力。
在競爭加劇的行業背景下，優化企業內部管理提升運營效率成為重要的競爭點。房企可加大數字化建設及應用力度，提升決策速度及精準度，並隨企業發展階段調整組織架構，消除多餘內耗，提升組織響應速度。
➣加大數字化建設力度，提升精準化運營能力
隨著科技進步，大數據行業蓬勃發展，房企順應時代不斷加大與大數據的結合力度，從早期的信息化不斷向數字化進階。戰略層面，房企應加快數字化應用進程，邁向智能化決策。業務層面，房企應推進平臺系統化融合，形成科學、高效、精準的運營體系。
圖 房企數字化建設與應用策略
➣推進組織架構優化，增強效能激發活力
中國房地產市場處於深度調整期，房企既要應對複雜多變的外部環境，又要實現內部高效管理，這就對組織能力提出了較高的要求。2019年，不少千億左右的大中型房企相繼進行組織架構的調整，一方面通過區域整合與放權，提升組織響應與決策效率，另一方面打造協同高效職能體系，為企業發展賦能增效。
圖 房企優化組織架構思路
拓展業務構建地產生態
在房地產增量空間逐漸觸頂的背景下，房企在提升傳統開發業務發展質量的同時，也應積極拓展關聯業務領域，通過拓展業務形成多輪驅動，發揮業務協同效應，構建可持續發展的新生態。目前，不少房企瞄準消費升級和產業結構優化帶來的廣闊空間，強化向商業、產業、文旅等領域進行業務拓展，整合多方資源深耕各特色業務領域，併發揮自身優勢開展代建業務進行能力輸出，多業務驅動助力房企實現均衡穩健發展。
1、商業地產：精準定位特色化發展，借力科技提升效率
2019年，在經濟增速放緩、部分城市商辦類項目限購政策及電商持續繁榮等影響下，房企要保持在商業地產領域的競爭力，必須順應新時代商業地產發展的新潮流。頭部房企繼續重點佈局熱點城市，精準定位實現差異化突圍，同時採用新媒體、人工智能等新技術，引領未來商業地產發展的新方向。
➣整體投資更加謹慎，頭部企業加速佈局
2019年，優秀房企憑藉資源、品牌、運營等優勢繼續加大城市及項目的佈局力度，擴大商業版圖。一方面，優秀房企繼續拓展增量市場，加大商業地產的佈局。另一方面，部分優秀房企掘金存量市場，通過收併購、合作等方式改造升級存量商業。
➣把握差異化需求精準定位，科技賦能提升運營效率
在新時代下，新興購物及生活方式興起，傳統的商業模式已經不能滿足消費者的訴求，個性化、主題化、精細化、科技化主題應用將極大的提升了客戶體驗，優化了商業運營模式。1）房企把握市場區域化和個性化的需求，通過場景化和定製化打破傳統體驗，引領城市商業迭代升級。2）藉助新媒體實現線上線下互動引流，引入人工智能等新技術提高商業運營效率。
➣資產證券化再現突破，藉助資本力量加速發展
隨著我國資本市場的進一步完善，資產管理和金融創新將成為房企掘金商業地產的重要能力。1）優秀房企憑藉成熟的運營模式，藉助資產證券化打通資金循環鏈條，推動商業地產的良性發展。2）優秀商業地產企業藉助資本力量，實現商業板塊加速發展。
2、產業地產：平臺化與智慧化成趨勢，產業小鎮迎來機遇
2019年，中央和地方政府相繼出臺了多項產業轉移、區域協調發展等政策，以促進產業轉型升級，實現經濟高質量、可持續的發展。而產業地產作為我國經濟轉型升級的重要載體，在中國未來經濟發展中起著關鍵作用。面對越來越複雜的宏觀環境以及更加激烈的產業競爭關係，優秀房企不斷提升運營能力，積極拓展加大產業佈局力度，實現新一輪科技革命和產業變革下的新突破。
➣聚焦城市資源稟賦，打造城市產業發展新高地
伴隨著國家出臺多項促進區域協調發展的相關政策，各地結合自身資源稟賦適時出臺相應產業政策，不斷增強產業競爭力。優秀產業園區運營商精準把握區域產業政策紅利，重點佈局高新產業，推動城市實體經濟的新發展。
➣整合多方資源搭建服務平臺，5G引領智慧園區建設
運營服務是整個產業園區生命週期中最為核心的一環，創新運營管理模式，提升自身核心競爭力，成為運營商必須思考的關鍵問題。1）優秀產業園區運營商集合優勢資源搭建專業服務平臺，驅動園區企業加速發展。2）緊抓5G戰略機遇，積極聯合電信運營商在人工智能等領域開展合作，推進智慧園區建設。3）積極挖掘自身價值，找準產業定位，融入居住業態，推動產業和城市的協調發展。
➣產業小鎮：產鎮融合助力鄉村振興，高新產業引領發展
一方面，房企立足本地資源導入特色產業，“產鎮融合”助力鄉村振興。另一方面，房企還通過引入物聯網等高新產業，高起點打造“硬核”小鎮，推動區域發展的創新級和新引擎。
3、特色地產：聚焦“地產+”跨界合作發展，創新升級運營模式
隨著中國居民收入水平的不斷提高，居民消費結構快速升級，房企逐漸將業務滲透到教育、科技、養老、醫療、文化旅遊、代建、城市更新等領域中，通過緊抓發展機遇和探索特色地產領域的運營模式，利用獨特的資源稟賦建立差異化競爭優勢，構建“地產+”生態圈格局。1）優秀特色地產運營商與科技類企業跨界合作，塑造特色地產領域產業鏈競爭力，助力城市數字化轉型發展。2）發揮地產優勢賦能相關業務，通過各業態之間的融合發展探索創新運模式，提升綜合運營實力。
房企憑藉先進的開發、運營、管理等經驗進行代建等輕資產模式輸出，以輕資產方式不斷提升企業經營規模。
在文旅地產方面，優秀房企積極打造創新主題文旅項目，加速推進文旅融合發展，提供差異化旅遊體驗，增強項目吸引力和競爭力。
在城市更新方面，優秀房企緊抓政策利好深化城市更新佈局力度，通過對存量土地的再開發和產業資源的升級，重塑城市空間、激發城市活力。
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