前不久因“黑石私有化”傳聞引發關注的SOHO中國，因2019年度業績的正式披露再被外界所聚焦。3月25日午間SOHO中國（00410）發佈的2019年度業績報告顯示，該公司2019年歸屬股東淨利潤13.31億元，同比減少超三成。此外，儘管運營穩定的投資物業平均出租率達到了90%，但8個主力項目中有7個出租率同比均現下降。
毛利率高達82%
SOHO中國主要業務為投資房地產開發、物業租賃及物業管理。年報數據顯示，該公司2019年實現營業額約為18.47億元，較2018年的16.68億元（剔除已售凌空SOHO租金收入），同比增長約11%，其中成熟項目租金收入同比漲幅約為5%。
利潤相關指標方面，SOHO中國2019年毛利率約為82%（2018年約為75%）；公司權益股東應占淨利潤約13.31億元，較2018年度的12.33億元增長約8%；歸屬股東淨利潤13.31億元，同比減少30.85%。
2019年度，SOHO中國董事會決議不派發末期股息。據瞭解，該公司2018年度每股基本收益為0.371元，派發末期股息每股0.03元。
而在2018年度，SOHO中國業績的多項核心指標數據也出現減少，其中，2018年歸母淨利同比降近六成至19.25億元。當時SOHO中國董事長潘石屹表態稱，“中國經濟還會高速增長，SOHO中國資產還會繼續升值”。
從營業額構成來看，SOHO中國營業額包括租金收入以及出售物業單位所得收入兩方面。據年報，該公司2019年實現租金收入約18.33億元，較2018年度的17.35億元增長約5.6%，出售物業單位所得收入約為0.14億元，同比增長約1.9%。
SOHO中國的租金收入主要來源於北京和上海的8個投資物業項目，分別為北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。
從租金收入貢獻來看，前三名為望京SOHO、光華路SOHO以及SOHO復興廣場。其中，望京SOHO對於該集團租金收入的貢獻最多，為3.82億元，其次為光華路SOHO 2.65億元、SOHO復興廣場2.33億元。2019年底開業的麗澤SOHO，暫時未有租金入賬。
年報顯示，2019年內，SOHO中國在北京和上海各有一個項目竣工入市。2月，位於上海的古北SOHO開業，項目可租建築面積約11.2萬平方米，截至年末出租率已達67%；12月，位於北京的麗澤SOHO正式啟動招租。
天山廣場成出租率增長“獨苗”
投資物業出租率方面，SOHO中國年報顯示，2019年第四季度該公司整體出租率隨市場略有走低，但截至2019年12月31日，公司運營穩定的投資物業平均出租率達到了90%。
不過從年報數據來看，在SOHO中國運營的8個投資物業項目中，僅有SOHO天山廣場的出租率較2018年度有所提升，從95%升至97%；其餘7個項目的出租率均呈下降趨勢。
其中，SOHO中國前門大街項目的出租率由2018年度的100%降至2019年度的95%，望京SOHO的出租率由98%降至86%，光華路SOHO出租率由2018年度的95%降至87%，外灘SOHO（78%）、古北SOHO（67%）以及2019年末啟動招租的麗澤SOHO（9%）出租率都在80%以下。
就“旗下8個投資物業項目7個出租率現下滑”相關問題，SOHO中國方面沒有予以回應。該公司年報中關於出租率受影響的表述為：“2019年，中國經濟發展充滿了挑戰，在總體平穩、穩中有進的大環境以及國際貿易摩擦的壓力下，增速較往年有所放緩。寫字樓租賃市場也相應受到了影響。”
此外，SOHO中國還於年報中提及，古北SOHO坐落於長寧區核心地段，距離地鐵站僅約100米，預計2020年將貢獻更多租金收入；位於麗澤金融商務區中心區域的麗澤SOHO，隨著周邊基礎設施的逐步完善，價值也將得到提升。
近70億總資產去哪
值得一提的是，在3月中旬就“黑石私有化”傳聞、承認確與海外金融投資者洽談後，SOHO中國於2019年財報“報告期後事項”一欄，也提到了相關事項。
SOHO中國稱，“於2020年3月11日，公司宣佈在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份作出全面要約。” 該內容與SOHO中國3月11日晚間發佈的公告相同。
據瞭解，3月10日早間，有消息稱“黑石集團擬以每股6港元、總價40億美元的價格將SOHO中國私有化。有關交易細節預計將在未來幾周內敲定” 。此報價較SOHO中國上日收市價2.98元，高逾一倍，並表示SOHO中國的相關債務也將由黑石集團接管。
3月11日晚間，SOHO中國對外發布公告，承認目前確與海外金融投資者進行洽談。根據公告，截至3月11日，SOHO中國尚未就是否進行潛在交易作出決定，也並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。在此公告中，SOHO中國首次正面承認了公司就資產出售事宜與海外金融投資者“接洽”。
資料顯示，2019年10月，便有消息稱，包括黑石集團在內的買方團計劃接盤SOHO中國的三處項目。隨後該傳言進一步升級，稱SOHO中國考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少八座辦公大樓，資產總價值約達500億~600億元，擬出售項目幾乎是SOHO中國的全部物業“家底”。買家團方面，包括黑石集團以及新加坡國有控股的GIC公司，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。
年報數據顯示，SOHO中國2019年度的投資物業評估增值約為11.68億元，2018年約為10.93億元。
截至2019年12月31日，SOHO中國總資產約為69.729億元。淨借貸佔歸屬本公司股東權益的比率約為43%，均借貸成本約4.8%，境外借貸佔全部借貸約4.2%。
就公司少賺超三成、旗下8項目7個出租率下滑以及與海外金融投資者等相關問題，截至記者發稿，SOHO中國方面未有進一步回應。
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