區域融合的化學反應，最早出現在城南方向。
前兩年萬達南面某熱點樓盤開盤，贏得諸多購房者的追捧。筆者圍繞後臺關於該盤的諮詢以及最終買到該盤房源的部分網友做了個小調查，卻發現了幾個有趣的現象。
一方面，大部分網友可以接受該項目地塊屬於洪家。還有百分之三十的網友直接表示，壓根沒關心過屬於哪裡，只知道屬於萬達商圈。這在早些年，是很難想象的；另外一方面，關注該項目的客戶來源比較豐富，甚至有不少來自溫嶺、臨海等地。老海門人還會感慨幾句，萬達一帶以前就是郊區，而外圍客群往往沒有這類地緣的認知，只願意跟著城市發展的大趨勢走。
曾經邊緣的開發大道現在一片繁華
當然，從該盤最後幾期房源價格走勢來看，幾乎已經超過了高新區部分新盤的價格，但網友對此卻沒有表現出太大的抗性，也證明萬達以南，在許多人心中已經和高新區融合在了一起。
有業內人士分析，從高新區到洪家，從開發大道北側到南側，實際上就是某種價值外溢和擠壓。隨著中心城區高新區板塊的日益成熟以及飽和，資本、配套以及購買需求都在迅速的向外圍拓展。
01 在這個大背景下，城市向南成為台州的優先選擇。
原因也不復雜，首先，從撤地建市開始，椒江一直到路橋，被視為有望最先凝聚成一個大規模的中心城區。因此，從一開始，整個城南就不同於一般的新區建設，
擁有著南北兩端成熟板塊（高新區和路北）的雙向保障。
其次，由於北側有江，西側有山，而南面從洪家到沙北、下陳，基本屬於平原，少有地理層面的阻隔，使得城市發展免去了很多阻力。同時，由於城南更靠近三區中心的位置，使得在交通路網的分佈上更容易實現四通八達的跨區域連接，比如內環線、路澤太高架、海城路、現代大道等等。
部分路網示意圖
還有一點比較重要的是，由於城南早前確實算郊區，更容易實現整村拆遷，未來所形成的城市界面甚至有可能比高新區更接近人們對大城市的暢想。
該樓盤在前期宣傳時，提出了一個很有意思的板塊概念，即開發大道一直到銀泰城附近，以中心大道為軸，形成新都心板塊。而這一概念，在樓盤熱銷後，迅速被後續新盤所沿用。
有幾個關鍵點，是該板塊的核心價值。
第一，在整商貿核心區，優質配套更多集中在新都心板塊當中，比如心海綠廊、未來社區、兩個輕軌站點、心海公園、銀泰城、椒江商會大樓、會展中心等諸多優質配套；第二，該板塊更靠近高新區，在價格層面會給予更高的預期，連跨區域購房者的規模都會大上不少。
台州完完整整複製了一個城東版新都心
僅為示意圖
中心城區一個更大的隱藏彩蛋是，在商貿核心區新都心板塊接近平行的區位，以機場路為軸，從開發大道到洪三路旭輝都市生活體周邊，台州完完整整的複製了一個 城東版新都心！
02 東西兩大新都心板塊存在幾個巨大的相似點。
在地理層面上，都是位於開發大道以南，且都屬於高新區和椒江的融合板塊。同時南北兩端距離較近，甚至可以說一步之遙。站在洪三路向北看，可以非常清楚的感覺到城市界面正在快速南移。
從高新區到旭輝府工地，界面融合愈發迅速
轉自新浪樂居 周傳植 攝於2019年年底
洪三路和機場路交叉口，始終呈現出較大的車流量
攝於2020年3月
政策端也是紅利不斷，浙江省未來社區試點在臺州僅有兩個名額，一個被放在了商貿核心區董家洋，一個被放在了城東的沙北，很微妙的體現了頂層設計的戰略意圖；大規模城中村改造，董家洋、上徐等地固然進展迅猛，而城東沙北一帶幾個村一直到下陳飛躍科創園附近，都在推進著整村拆遷。
沙北未來社區示意圖
沙北村機場路以西區塊拆遷
南岸裡村改造
沙北村機場路以東整村拆遷
飛躍科創園周邊區塊拆遷
此外，城東新都心板塊部分區域已經被納入了市裡面託管範疇，板塊能級進一步提升。
更為重要的是，在這兩個新都心板塊的南端，都落位了一個集聚人氣的重要配套。
商貿核心區多年前早早引入了銀泰城綜合體項目，以商業MALL來帶動板塊認知度和人氣；而機場路以東，洪三路以北也在去年落位了旭輝都市生活體（旭輝府）。
示範區實景圖，示範區展示使用
後期存在局部調整，具體以實際建成交付為準
和綜合體以商業盒子為人氣聚集方式不同，都市生活體則以優質品牌和大盤效應為基礎，通過獨具匠心的設計理念，以及內部豐富配套和外部配套的融合，再搭配自身具有的龐大業主容量，在所處區位形成集聚性的人氣保障。
比如說品牌方面，旭輝作為全國14強房企，業務遍佈中國內地70餘個城市，以及日本等海外城市，有著極高的影響力和知名度。
比如說建築設計方面，巧妙採用了美觀大氣的尖頂房子設計，整體色調多彩斑斕，在周邊建築群當中尤為凸顯。自從實景示範區亮相便吸睛無數，實實在在的成為了所處區位的網紅地標和唯美天際線。
示範區實景圖，示範區展示使用
後期存在局部調整，具體以實際建成交付為準
同時，以都市生活體為定位的旭輝府還擁有兩大人氣保障。
一個是自身的龐大體量。項目擁有約18萬方超大建面體量，近1700戶家庭容量，自身便是一個極佳的人氣聚集地。更值得注意的是，該項目還補上了周邊板塊十年沒有新樓盤供應的空白，也滿足了積壓許久的購房需求。
另外一個是內外配套的融合。旭輝府自身便擁有9年優質教育配套。此前舉辦的椒江區教育局&旭輝府學區合作簽約儀式上，椒江區人民政府副區長李越對臺州和昌置業有限公司進行授牌，並明確後者將以省一級標準打造椒江中心幼兒園旭輝分園，精裝交付給教育部門管理。
同時，知名的海正育才小學也劃分為旭輝府的學區。
據筆者目前瞭解的消息，旭輝府業主子女可在海正育才小學享受義務教育有關入學政策。（備註：具體入學條件最終以官方政策下發文件以及學校入學政策為準。）
相關文件截圖，具體以官方文件為主
海正育才小學是一所規劃超前，並具有國際視野的高端學校，直屬椒江區教育局管理，可以為符合入學條件的孩子提供強大的師資以及高質量的教育水平。此前，該校不僅迎來了大批企業管理人員或技術人才子女，甚至還吸引到香港、臺灣和外籍人員的子女前往就讀。
更大的利好是，海正育才小學的對口中學有概率為鎮海中學臺州分校。這所霸佔近十年浙江高考狀元榜單的名校，又為未來旭輝府業主的子女教育，增添了新的期待。
可以預見，該項目周邊不僅將形成一個以師生和家長為主的人氣聚集地，還同時擁有了優質的雙子學區。
海正育才小學（已劃分為旭輝府的學區）
椒江中心幼兒園旭輝分園簽約儀式
同時，旭輝府還配有約9600方社區商業，還有專門的特色會所（現生活館區域），可以和周邊的牛軛綜合市場，還有飛躍科創園的底商，共同組成了一個街區商圈，能輻射沙北、三甲以及整個下陳。
旭輝府配有約9600方社區商業
牛軛綜合市場
飛躍科創園
回顧兩大新都心板塊一南一北的巧妙佈局，人們會發現，擁有政策高度的未來社區以及擁有極強人氣號召力的綜合體和都市生活體，在兩端分別為板塊的價值提升打下了堅實基礎。
彷彿圍棋之道，往往靈犀一子，可定全局。
在此基礎上，兩大新都心板塊在交通以及功能定位上也有諸多互通之處。
在交通層面，商貿核心區新都心的中心大道是主幹道，城東新都心的機場路也是如此；城東心都心擁有與商貿核心區同款的部分配套。
站在沙北以南的橋樑上，沿著在建心海綠廊往西看，還能對望銀泰、椒江商會大樓，甚至還可以看到天盛中心。
這種中心城區界面一盤棋的觀感，從未如此清晰。
從中心大道一直到機場路
心海綠廊、現代大道等配套都是一脈相承
在建心海綠廊往西看
還能對望銀泰、椒江商會大樓以及天盛中心
而如火如荼建設當中的現代大道，更是貫通東西兩個新都心的大動脈。
在建現代大道
再從更宏觀的角度來看，機場路沿線，擁有著洪三路、在建海城路、在建現代大道等豐富路網，不斷拉近東西兩大新都心的距離。
在定位層面，東西兩大新都心同樣有著不小的聯繫。
商貿核心區擁有中心大道和東環大道兩大軸線，其中中心大道以商貿為主，而東環大道則以產業為先。製造業等領域始終是台州經濟的命脈，同時也能為城市貢獻財富以及中高端的消費人群。
而城東新都心周邊的產業，以縫紉等優勢行業為基礎，果斷通過零地技改制度等大膽創新，不僅吸引了溫嶺、路橋以及椒江洪家、三甲等地的產業商家，同時也符合行業大環境由小散到規模集約化的發展趨勢。可以預見的是，東環大道到機場路有望最終形成產業共振，協同發展的良好效果。
優質產業是城東新都心的主要特點
03 無論是土拍或者新盤的市場表現來看，商貿核心區新都心板塊的價值已經凸顯，併成為城市向南先行發展的經典案例。
而與之高度相似的城東新都心，則有著明顯的後發優勢和窪地紅利。
從中心城區的發展方向來看，西面的商貿核心區到北面的集聚區（高新區）海城公園一帶，再到東面的台州灣集聚區，被包裹其中的城東新都心板塊，儼然成為了中心城區全面崛起的重要拼圖，從而帶動下陳和三甲一帶的全面發展。
從目前董家洋、一江兩岸、東環大道等區位的幾個熱點新盤價格預期來看，2020年很有可能是台州中心城區房價全面進入2萬+時代的關鍵階段。
與此同時，城東新都心卻正在經歷著商貿核心區新都心曾經歷過的發展過程，擁有著極大的價值預期。換個角度說，這裡由此成為了整個中心城區的價值窪地，甚至有可能是最後的窪地，旭輝府目前是該板塊唯一待售的項目，也是唯一能享受到窪地紅利的新盤。
從未來社區到心海綠廊再到旭輝都市生活體都市
都是新都心熟悉的味道
圖片來源新浪樂居
該項目預計月底迎來首期開盤。
從各種渠道獲得的消息，旭輝府即將釋放的首開價格，會蘊含著極大的誠意和驚喜。這般低總價的房源，或許未來很難再見到了。
總體來看，東西兩大新都心板塊，擁有平行區位的完美契合、配套類型的高度相似、交通層面的互聯互通，以及定位層面的協同共振。
西面的價值已經呈現，而城東新都心，則尚在逐步成型中。
時間真的可以倒流！
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