報告來了
2019年，我國房地產市場運行的政策環境整體偏緊：中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢；地方因城、因區、因勢施策保持房地產市場穩定。同時，我國房地產行業運行基礎制度更趨完善，為進一步落實房地產長效管理機制奠定更加堅實的基礎。
與此同時，大宗物業交易市場2019年也連續經歷了一系列政策的影響包括“去槓桿”、“23號文”對金融保險機構合規工作的要求、以及“64號文”對信託業務的監管，從成交金額上看，2019年，全年的總成交金額約為4,150億，再創新高。
回顧2019年全年的大宗物業交易市場，北、上、廣、深、香港五個城市仍是交易最活躍的城市，長三角地區、粵港澳大灣區、京津冀三個區域的交易數量與金額繼續領跑全國市場。
截止到2019年12月31日，資資樂平臺共統計到商業地產大宗交易案例192宗，交易總額約4150億人民幣，數量同比增長36.2%, 金額同比增長59.6%。值得一提的是，2019年的大宗物業交易中，資資樂平臺入駐資方和會員也參與了多起交易，部分資方和會員還為平臺提供了最新的成交數據。以下為平臺所錄部分經典案例介紹，完整版文末可取。
——AFC資資樂全網獨家首發
長三角區域
瑞房56.9億買回
企業天地5號
2019年6月20日，瑞房宣佈，與宏利投資者和中國人壽信託有限公司共同成立的瑞安房地產核心+辦公樓投資平臺——SCOV——完成首項收購，以總代價港幣 65 億元（摺合人民幣約56.9億元）買入位於上海新天地的甲級辦公樓上海企業天地 5 號。此次交易的企業天地5號，由瑞安房地產開發，並於2013年落成。項目地塊面積為1.18萬平方米，總建築面積為10.23萬平方米，其中包括建築面積約5.16萬平方米的辦公樓、建築面積約2.7萬平方米的零售部分。
該幢樓也是瑞房上海企業天地項目中最早被出售的一幢大樓。2013年12月，瑞房與中國人壽信託訂立買賣協議，向後者出售企業天地5項目的99%權益及負債，交易總代價為33.23億元。6年時間不到，企業天地5號的總價升值了近71%，如今瑞房和昔日的買家一起成立投資平臺，再從買家手中收購回來，二度持有了企業天地5號。
綠地121億收購中民投
董家渡項目
2019年2月14日，綠地控股全資子公司綠地地產集團有限公司宣佈，收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標公司的全部債權，交易價格共計121億元。董家渡項目用地性質為商住辦，佔地面積12.67萬平方米，容積率5.54，總建築面積119.9萬平方米，其中地上建築面積為76.2萬平方米，地下建築面積為43.75萬平方米。地上建築面積中，計容建築面積約70.19萬平方米，其中商辦57.5558萬平方米，住宅12.6342萬平方米。
加拿大博楓資產132億元
收購五里橋
2019年3月29日，綠地香港控股有限公司對外宣佈，其附屬子公司SPG Investment X(BVI)Limited作為賣方與買方加拿大博楓資產（Brookfield）訂立協議，按132億元出售目標公司旺泉投資有限公司的100%權益。買賣價132億元人民幣相當於物業估值105.7億元人民幣加上標的公司的資產總值（不包括該物業）的估計總額，減去所有負債及債務。此次被出售項目公司所持有的項目是位於上海五里橋街道0099街坊2/2丘999的項目，即綠地五里橋項目，官方名稱為綠地黃埔濱江項目。此次買方收購標的包括三座辦公樓和一座零售商場，總面積達154,500平方米。在雙方同意的總資產價值人民幣105.7億元的情況下，交易達到每平方米68,414元。
凱德27.52億元收購
上海浦發大廈
2019年1月7日，凱德集團對外宣佈，與一家非關聯第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元從海航集團手中收購上海浦發大廈8-19，21-32層和地下部分車位（佔總面積70%）。這也是繼2018年11月斥資128.86億收購星港國際中心後，凱德在上海出手購入的又一物業。浦發大廈位於上海市浦東新區浦東南路588號，靠近地鐵2號線東昌路站，與上海環球金融中心、金茂大廈僅一街之隔，地理位置優越。此次凱德收購部分包含辦公樓8-19層和21-32層，地上總建築面積為41,773平方米。值得一提的是，此次收購也標誌著凱德旗下商務辦公項目首次進駐陸家嘴核心商圈。
長征資管、羅萊生活12億認購
浙鐵綠城·長風中心三期3號樓
2019年12月浙鐵綠城·長風中心三期3號樓，以總金額約12億元，被上海長征資產管理有限公司、上海羅萊生活科技有限公司成功認購，交易面積2.8萬平方米，成為上海普陀區今年大宗商辦市場的突圍成交項目。浙鐵綠城·長風中心坐落於普陀區長風生態商務區腹地，總計約36萬平方米，三期涵蓋約9萬平方米3棟甲級寫字樓，項目自帶約5.8萬平方米升級版鄰里商街 ——桃源·π。
AFC資資樂解讀：
從統計數據來看，長三角區域的大宗物業交易上半年最為活躍，但下半年明顯放緩，交易城市主要集中在上海。
從交易金額來看，上海已連續3年超過千億規模，活躍度不減；從交易數量和交易金額來看，2019年依然高於北京市場。
物業類型來看，上海的寫字樓依然是投資者青睞的。核心地段資產資本化率約3.8%-4.3%左右。
截至目前為止，共錄得長三角地區大宗交易案例59例，總計成交額約1300億人民幣，以上僅為部分案例。文章底部可獲取2019年全年完整版成交案例和2020年各大開發商與地產基金收購計劃。
京津冀區域
今日頭條90億元買入
中坤廣場
2019年2月，今日頭條90億買下大鐘寺中坤廣場（以下簡稱“中坤廣場”），改造後作為公司的辦公場地自用。公開資料顯示，中坤廣場由北京中坤投資集團有限公司及北京中坤長業房地產開發有限公司於2003年投資60億元興建，曾是北京市海淀區商業發展地標。
該廣場地處西直門、中關村、亞奧三大商圈的交匯點，南望西直門，北鄰三環路，西北接壤中關村，東北毗鄰亞奧商圈；總建築面積43萬平方米，佔地面積14萬平方米，主題商業區域建築面積約21萬平方米。
北京金隅51.87億元成功
拍下盤古大觀
2019年8月20日，據阿里司法拍賣平臺顯示，位於北京市朝陽區北四環中路27號院5號樓房產即盤古大觀“龍首”，經過兩輪競價後被北京鈺珵置業有限公司以51.87億元的價格拍得，每平方米均價約3.7萬元。
據瞭解，“龍首”是一棟44層建築面積13.93萬平方米的超5A寫字樓，位於亞奧核心區，距水立方僅180米，距離鳥巢500米。這棟建築的所有權此前歸北京盤古氏投資有限公司所有，後被北京市第三中級人民法院查封，參考價74.03億元，此次起拍價為51.82億元。此次拍下盤古大觀“龍首”的北京鈺珵置業有限公司，是北京金隅集團股份有限公司旗下北京金隅投資物業管理集團有限公司的全資子公司，主要經營房地產開發，物業管理等業務。
海外財團90.2億元收購
北京鼎好大廈
2019年3月28日，凱雷啟城、顥騰聯合瑞士合眾集團 (Partners Group)和中東家族財富基金(The Family Office Co.)以90.2億元人民幣收購鼎固投資位於北京中關村的鼎好大廈。據瞭解，鼎好大廈總建築面積17.7萬平方米，於2003年開業，是中關村電子賣場走向頂峰的標誌。瑞士合眾集團 (Partners Group)稱，在收購完成後將改造鼎好大廈，原有賣場改建為辦公空間，並重新裝修現有兩座辦公樓，使之符合A級寫字樓標準。
安聯以67億人民幣收購
北京融新科技中心
2019年10月16日，安聯集團旗下安聯不動產和新加坡吉寶集團旗下私募基金Alpha Investment Partners聯合以8.5975億歐元（約67億人民幣）收購北京融新科技中心85%權益，其中安聯不動產持62%，Alpha持38%，餘下15%的權益由賣方東久中國繼續持有。安聯不動產持有合營公司62%的權益。
北京融新科技中心於2018年3月落成，由六座辦公樓及兩座商場裙房組成，可租賃總面積約為131,000平方米。項目坐落在北京望京區域來廣營地鐵站上蓋，區內匯聚當地眾多獨角獸及科技公司。這次交易的賣方東久中國成立於2014年，屬於美國華平投資集團，是一家產業基礎設施綜合服務商，投資組合涵蓋各類房地產資產，如甲級寫字樓、研發中心及輕工業廠房。
AFC資資樂解讀：
從全年數據來看，2019年京津冀區域的大宗物業交易明顯較前兩年活躍，但主要交易仍集中在北京，其中
寫字樓和商場是買家主要關注的標的。我們認為隨著金融領域的進一步開放和大宗地產交易市場化程度的提升，境內外投資者將繼續在北京挖掘價值投資機會，持續為整個商業地產市場注入新活力。
截至目前為止，共錄得京津冀地區大宗交易案例37例，總計成交額約950億人民幣，以上僅為部分案例。文章底部可獲取2019年全年完整版成交案例和2020年各大開發商與地產基金收購計劃。
粵港澳大灣區
華潤80億元出售
前海大廈T2整棟
2019年12月30日，中信集團旗下中信保誠人壽購買了華潤前海大廈T2棟整棟寫字樓，總建築面積96,000平方米，總價80億元左右。華潤前海大廈共450套辦公產品，戶型建面約139-445平方米，均價約8.45萬/平方米，單價區間在7.1-13萬/平方米，總價區間在997-5078萬/套。
據瞭解，項目位於前海深港現代服務業合作區內桂灣商務中心片區，北至桂灣四路，東至夢海大道，西至聽海大道，臨近地鐵1號線（鯉魚門站）、5號線（前海灣站）。總佔地面積約6.18萬平方米，總建面50.3萬平方米，是集甲級寫字樓、購物中心、精品公寓、酒店等業態於一體的商業綜合體項目。
香港財團150億元港幣收購
太古城項目
2019年4月11日，恆力投資控股及基匯資本旗下管理基金宣佈完成向太古地產收購太古城中心三座部分樓層 （包括10層高層辦公室及商業用途面積）及太古城中心四座的項目。據瞭解，兩幢辦公大樓的收購價為150億港元，平均每平方英尺收購價約19,350港元（每平方米208,280港元）。太古城中心三座及四座位於繁榮的港島東中心商業區，為兩幢22層甲級寫字樓，總建築面積為775,000平方英尺（72,000平方米）。兩幢大樓均可欣賞維多利亞港景色，並有通道直達太古港鐵站和太古城中心商場。隨著中環灣仔繞道的開通，來往中環核心商業區也更方便快捷。
佳兆業46.6億元收購
陽光100清遠項目
2019年4月14日，陽光100發佈公告稱，出售附屬子公司長佳國際有限公司所持有卓星集團有限公司全部權益，即55%股權，交易價格為43.97億元，以及2.64億元貸款，交易總價款為46.6億元。受讓方為凱擇有限公司，該公司為佳兆業集團附屬子公司。佳兆業回應此項交易稱，項目位於廣東清遠，體量巨大，屬於“糧倉型”項目，可實現多期滾動開發，為公司提供持續穩定的現金流，並對於在清遠市場樹立佳兆業品牌形象具有戰略性意義。
摩登大道9.75億元出售
總部大樓
2019年8月8日，上市公司摩登大道發佈公告稱，擬將位於廣州市黃埔區科學城光譜中路23 號相關土地使用權及地上建築物等資產（簡稱“標的資產”）出售給廣州市建康體育文化發展有限公司（簡稱“建康體育”），標的資產轉讓價格總額為9.75 億元（含增值稅）。
據悉，摩登大道總部大樓所佔地塊的土地使用權面積為1.93萬平方米，已取得國有土地使用權證。地上建築預測建築面積合計為4.94萬平方米，地下建築預測面積為2.16萬平方米（包括人防工程面積）。
此次接盤總部大樓的建康體育來頭不小。建康體育成立於2005年，註冊資本50萬元。該公司主要從事棋牌服務、健身服務、體育組織等業務。建康體育由科學城（廣州）投資集團全資控股，實際控制人為廣州經濟技術開發區管委會。
AFC資資樂解讀：
一直以來，粵港澳大灣區就是大宗物業交易比較活躍的地區，主要得益於大灣區紅利的持續釋放，該區域的大宗物業交易迅速“崛起”，且不斷創新高，交易主要集中於香港，深圳和廣州三地。
進入2020年，AFC資資樂預計，隨著大灣區可選擇投資標的增加及深圳產業的持續發展，諸多投資者對大灣區市場中長期發展前景持樂觀態度，市場和項目問詢量及實地考察量還將持續上升，大宗物業買賣也將持續增加，買家背景多元化將更為明顯。
截至目前為止，共錄得粵港澳大灣區大宗交易案例57例，總計成交額約1200億人民幣，以上僅為部分案例。文章底部可獲取2019年全年完整版成交案例和2020年各大開發商與地產基金收購計劃。
其他區域
海航系101億出售
填海地產項目
2019年12月27日，“海航系”上市公司海航基礎設施投資集團股份有限公司（海航基礎， 600515.SH ）發佈公告，擬以101.32億元出售旗下四家子公司合計持有的海南金海灣投資開發有限公司（金海灣公司）100%股權，受讓方為地方國企海南發展控股置業集團有限公司（海控置業）。
出售標的金海灣公司是海口南海明珠生態島（二期）項目的實施主體，是一個通過填海造陸建設的項目。該項目於2014年開工、2018年竣工，目前處於沉降觀測期，未投入經營。受讓方海南發展控股置業集團有限公司是海南省政府國有資產監督管理委員會下屬國有獨資公司海南省發展控股有限公司的全資子公司。
萬科40億元取得成都
香山綜合體80％權益
萬科2019年9月“低調”收購成都香山279畝項目佔有80%的權益，對應拿地金額39.62億元，佔地面積18.6萬平方米，綜合容積率3.5，計容建築面積65.2萬平方米，權益建築面積52.2萬平方米。
實際上，成都香山279畝項目對應的具體項目公司即為北京信越置業，北京信越置業為萬科（成都）企業有限公司旗下子公司與中信城開成都投資公司合資。
藍光發展22.14億元收購
成都中航城
2019年4月10日，中航國際控股股份有限公司發佈公告稱，成都瑞賽及北京瑞賽與成都郫都泓璟置業有限公司，就出售成都瑞賽持有的成都聚錦權益及出售北京瑞賽持有的權益及權利（包括北京瑞賽於成都聚錦所持80%股權及北京瑞賽於成都聚錦所持債權）訂立股權交易協議，總代價約為人民幣22.14億元。這其中，成都瑞賽及北京瑞賽為中航地產旗下公司，而成都郫都泓璟置業有限公司背後則是成都本土知名房企藍光發展。據瞭解，中航城項目地處郫都區，總佔地約420畝，總建築面積89萬平方米，約2.4的容積率。2016年4月首度開盤均價約在4000-6500元/平方米，此後該項目一直處於平銷期，但推貨量相對緩慢。
大連大福控股7.82億收購
高登大酒店
2019年4月10日，大連大福控股股份有限公司發佈公告稱，公司孫公司和重孫公司擬通過現金支付方式7.82億元收購瀋陽高登大酒店有限公司100%股權。據瞭解，高登大酒店於1997年4月開業，主樓高21層，附樓高23層，2001年5月重新裝修，擁有200間設施完善的客房。截至2018年末，高登大酒店總資產為3811萬元，總負債為2.96億元，淨資產為-2.58億元，營業收入2215萬元，淨虧損879萬元。
AFC資資樂解讀：
2019年在全國其他區域，不僅土地市場異常活躍，開發商們也在頻繁通過併購的方式“大肆消費”。交易主要集中於成都、重慶、鄭州、西安等知名的二線大城市，交易金額大小不一，交易標的也表現為多樣性。
我們認為隨著金融領域的進一步開放和大宗交易市場化程度的提升，各類投資者還將繼續在全國其它區域挖掘投資機會，併為整個商業地產市場注入新活力。
截至目前為止，共錄得全國其他地區大宗交易案例39例，總計成交額約700億人民幣，以上僅為部分案例。文章底部可獲取2019年全年完整版成交案例和2020年各大開發商與地產基金收購計劃 。
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