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盡職調查
盡職調查最大的難點，在於調查者不懂被調查項目的本身，也就是我常說的不懂業務。如果懂業務，則盡調業務開展起來也就比較容易。但對於絕大多數投拓人員來說，儘管在招拍掛的項目上也做過盡職調查。但從招拍掛項目的經驗無法全部用於舊改的項目，這也是舊改項目的特殊性。
舊改項目的很多工作，也無法用具體的數據來衡量。例如在盡調的時候，我經常跟村裡的村民進行聊天，表面上問得有點東拉西扯，其實是在從側面去了解、驗證我需要的相關信息。在真正進村之前，在問必須掌握一定的情況。
當然，在很多人的觀念中，盡職調查都是公司財務和法務人員的工作。很多投拓的朋友在查找相關資料的時候，也是搜到法律方面的，唯獨投拓方面的資料極少。
那麼舊改項目的盡職調查究竟有哪些內容呢？
我們在做過那麼多項目之後，整理總結了21條盡職調查，這21條都至關重要，對村的研判起了極大的作用和影響。
21項盡職調查包括：土地房屋及物業人口情況，經濟情況，人文情況，以及村裡的一個治理架構、改造推進情況，城市更新專項規劃，城市總體規劃，控規、土規標註，建築情況，土地總體規劃等。
盡職調查做得越詳細，對後面的經濟測算越有利。看到這裡，相信大家都知道一個很清楚的思路了：我們前面所作的可研報告，和今天所講的盡職調查，其實就是為經濟測算做鋪墊。
由於篇幅問題，我們今天就重點講講盡職調查裡面的重要幾點：
1. 建築物，人口及土地規劃情況
建築物的情況，可以通過購買二調數據查看。二調數據的錄入截止日期是2009年12月31日，在廣州的最新成本核算文件當中，對補償合法建築的認定時間，也是這個日期。因此，通過二調數據，可以得知這個村的最低的合法建築大概是多少。
而想知道具體總建築面積，可以通過航拍來取得。對於人口數據和土地規劃情況，可以向村委居委和規劃院請教一下。查清楚人口數據，標圖建庫情況，周邊是否可以整合等，把所有的情況都整合起來，形成一個大概的項目。避免因為數據問題，讓公司陷入一個大坑之中。
2. 歷史遺留問題
歷史遺留問題要重點關注國有用地情況，集資樓，宅基地等。這些情況會影響到後期的方案編制和補償協議，因此要需要多樣化去適應這些不同的情況。通過應變的補償方案，會推動村的改造意願，村民對於改造的期望也會更好一些。還有一個特別需要注意的是：其他開發商所開出的價碼。
3. 村內人際關係
村內的人際關係主要在前期在意願表決方面它會體現得相對明顯，但是到了後期物業動遷的時候，圈內人際關係的好壞對後期的拆遷工作，影響會非常的巨大。
後期的一個集體物業的簽約、拆遷其實主要是靠村社幹部去解決人際問題，然後項目部的人員只是負責一些具體業務工作。因此，我們在去年的線下研討會的時候，就重點強調了這方面。
另外，村領導班底集體腐敗對舊改項目的影響，我們也是有前車之鑑的，那就是比較出名的冼村。因此，我們對新舊村領導班子的具體情況，我們也要進行一個徹底的摸查，是否有違法犯罪的記錄，是否有貪汙的現象等。村領導班底如果有前科，那麼將會降低他在村裡的話事權，那麼對於項目的推進，也是一個極大的隱患。另外，各個村領導班子之間的人際關係也要做一個調查，他們之間是否有矛盾，這將影響到時候項目在推進的過程中，是否會出現反對派。
其他的盡職調查項，如果大家想了解的話，可以添加本人微信，一起探討。另外，還可以領取盡職調查的模板。
最後說一句：任何行業都是需要一個引路人，瞭解的越多，就會離核心利益越近，直到逐漸意識到自己對這個領域的見解已經深刻到可以轉化為實質利益之後，再就不太可能將真有價值的見解免費分享給陌生人了。
因此，你離這個行業的距離就差了一個人脈圈。
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