近日，深圳市康達爾（集團）股份有限公司（000048.SZ，下稱“康達爾”），正陷入一場樓盤的“規劃風波”當中。
有多位深圳市寶安區山海上園二期1棟的業主告訴《中國經營報》記者，在此前購房時，銷售人員曾承諾小區樓下為步行街廣場。
而在交樓後，業主們才發現樓下變為行車道，由於沒有實施封閉式管理，有電動車、外來人員隨意出入，居民的人身安全存在隱患。
值得注意的是，作為國內首家農牧上市企業的康達爾，近年來營收卻嚴重依賴地產業務， 2018年公司的房地產業務營收實現17.90億元，在總營收中佔52.08%，反超飼料業務成為營收第一的業務，目前主要在售樓盤即為山海上園。
實際規劃與宣傳不符
對於康達爾的地產業務而言，目前僅圍繞已有的存量土地進行開發，在去年計劃改名“京基智農”後，已承諾不再新增房地產項目。
康達爾地產處於開發狀態的存量項目主要為山海上園項目，該項目分為四期開發，其中項目一期早在2016年已售罄，項目二期分為1〜7棟，二期1棟、3棟、5棟均已銷售完畢，目前在售的有二期2、6、7棟，後續還有項目三、四期將陸續投入開發建設。
深圳房地產信息平臺顯示，山海上園二期分3次獲得預售證號，其中1、3、5棟合計批准銷售面積11.15萬平方米，其中住宅產品1138套、商業產品47套；2、6、7棟於去年12月6日取得預售證，批准銷售面積8.13萬平方米，其中住宅產品649套，商業產品51套。
據二期1棟業主馮女士（化名）告訴記者，“2018年底交房以來，我們一直就樓下步行街規劃的問題和開發商、有關政府部門溝通，但直到現在，事情還未完全解決。”
多位業主指出，當初在購房時，樓盤售樓處的銷售人員曾指著模型效果圖告訴他們，二期1棟和3 棟、5 棟中間隔著一條步行街，步行街是對外開放的，為了方便業主們出行，會在1棟的3樓平臺建架空層花園和3、5棟連在一起。
然而等到交房的時候，業主們才發現整個二期項目只有1棟沒有架空層花園，而3、5、6、7棟的架空層花園均連在一起，1棟業主去花園要經過樓下的步行街，又因為步行街在規劃中被改為行車道，有不少外來電動車、機動車隨意出行，1棟有300多戶業主開始維權行動。
“在報批政府的規劃設計方案中，1棟並沒有架空層花園。”康達爾方面回覆稱，根據報批政府的“三層平面圖”，項目二期1棟A、B、C座3樓屋面為“商業屋面（不上人）”，建築結構亦不是架空層，此部分空間不屬公共空間，未計入各戶公攤面積。
廣東博敦律師事務所王美舟律師向記者分析，“所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。開發商明知規劃設計無架空層花園，事後也沒有向有關部門申報建設該花園，之前卻通過售樓模型和售樓中介陳述有架空層花園，顯然屬於虛假宣傳。”
1棟業主陳先生（化名）也指出，“我們現在的訴求是封閉管理，人車分流，封閉步行街廣場上的兩個車庫出入口。”
陳先生告訴記者，康達爾在我們維權初期時已經承諾整改，後面卻沒有整改到位，“現在說樓下步行街廣場不讓通車了，實際情況是還有一個車庫入口未完全封閉，加上有電動車隨意進出，入住以來小孩甚至大人在廣場被電動車撞倒的事件，已經發生好幾次了。”
康達爾方面承認，公司方當初和業主們溝通確實達成一致共識：二期1棟C座前方車庫出口，須在合法合規並且能夠滿足行車需求的前提下不做日常行車使用。
針對陳先生等業主封閉車庫入口的訴求，康達爾相關負責人在接受採訪時表示，“公司希望儘量滿足業主們的要求，但關閉車庫入口這個訴求涉及政府的規劃審批，根據專業交通工程機構關於地下車庫優化方案及諮詢相關部門意見，暫時不具備相應的條件。”
針對樓下步行街變為行車道，有人身安全隱患這一問題。康達爾相關負責人在接受記者採訪時表示，“在考慮二期1棟業主們的安全訴求後，項目已對道路做了多項優化工作。比如增設休閒座椅、路面提質改造等；在該路路口設置小門禁、伸縮門，並溝通物業公司安排保安人員值守等等。”
而業主們提出來的全封閉小區的需求，康達爾相關負責人則認為，全封閉管理屬於項目規劃之外新增訴求，對此項目及業主代表、物業公司曾多次走訪諮詢政府相關主管部門，均未獲得認可。
馮女士認為，“開發商不願意完全封閉管理主要還是因為步行街上有幾個商鋪要進行租售，一旦封閉管理了這些商鋪也就沒人要了。”
針對小區是否能封閉管理的問題，王美舟律師進一步指出，《物權法》第七十六條規定，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，可以決定小區是否採取封閉管理事項。
記者針對業主訴求和相關規劃問題致函採訪深圳市規劃和自然資源局，截至發稿未獲回覆。
地產業務貢獻高毛利
在深圳項目規劃風波背後，儘管康達爾已經決定放棄新增地產業務，但梳理近幾年康達爾的年報可以發現，房地產開發業務是康達爾重要的業績來源之一。
2011年11月，康達爾與深圳規土委和國資委簽署相關協議，深圳將徵收該公司在坪山的兩宗地。作為土地整合解決方案的組成部分，康達爾獲得約8億元補償款的同時，還得到了對西鄉、沙井兩個地塊共23.73萬平方米工業用地轉商住用地的批准及協議簽訂。
隨著城市的發展，這兩塊土地價值倍增，為康達爾貢獻了大量利潤。據記者查詢年報獲悉，西鄉地塊在開發後即成為現在的山海上園項目，沙井工業園城市更新項目還處於未動工狀態。
據深圳市房地產信息系統顯示，山海上園項目二期的備案均價超過6萬元/平方米，而近期開始銷售的新盤更是達到6.5萬元/平方米，估算已經售罄的1、3、5棟共1185套住宅，預計給康達爾帶來66.9億元銷售額；如果按照項目二期批准銷售面積19.28萬平方米粗略推算，項目二期整體貨值則接近120億元左右。康達爾曾公開表示，預計在未來的8〜10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。記者從年報獲悉，目前來看，康達爾尚有山海上園項目三期、四期以及沙井城市更新項目尚未完成施工。2016年4月份，康達爾披露了一份《深圳市土地使用權出讓合同》，根據合同內容披露，三期、四期地塊成本分別約為1.08、1.55億元，合同限定的計容建築面積分別為不超過8.8萬平方米、16.64萬平方米。
若按照項目三、四期土地最大計容建築面積25.44萬平方米及當前銷售均價6.5萬元/平方米計算，山海上園項目三、四期的整體貨值最高將達到165億元。
此前，康達爾和中建一局曾簽署了一份建設工程施工合同，合同披露康達爾沙井工業園城市更新項目主要包括2宗地塊，佔地面積約24.3萬平方米，建築面積147萬平方米，合同工期長達6年時間。
據記者查詢獲悉，康達爾沙井工業園城市更新項目預計總銷售面積不少於37.5萬平方米。深圳市寶安區沙井街道周邊的新房銷售價格約為4萬元/平方米，按此計算，康達爾沙井工業園城市更新項目整體可售貨值預計能夠達到150億元。康達爾不僅坐擁超過300億元的待售貨值，近三年地產業務毛利率均超過60%，遠超行業平均水平。根據財報，碧桂園2018年毛利率為27%；恆大2018年毛利率為36.2%；萬科房地產業務2018年毛利率則為29.7%。
根據康達爾最新披露的2018年年報及2019年中報，期內公司實現營業收入分別為34.37億元、11.72億元，其中房地產開發業務收入17.90億元、4.17億元，所佔營收比重為52.08%、35.58%。
以2019年上半年為例，房地產開發業務毛利率為67.88%，貢獻毛利潤超過2.83億元。三季報顯示，截至2019年三季度末，康達爾賬上的貨幣資金為20.02億元，流動負債為47.66億元，期內資產總計64.54億元，負債總計49.30億元，資產負債率為76.39%。值得注意的是，康達爾低成本的土地資源並不可持續，自獲得西鄉、沙井兩宗地塊後，康達爾也未在公開土地市場上拍地。
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