山東菏澤牡丹區的某拆遷戶，遇到這樣的一件事 ，政府拆遷的賠償價格不合理，按規定要求是不低於房屋拆遷周邊商品房均價，我家周邊價格已經在5800以上，但評估所給的價格是4960，遠低於市場價格。這是為什麼？有時候老百姓只知道補太少了，評估太低了。但是不知道是哪個環節出現了問題。作為拆遷律師，我們總結了常見的評估中出現的套路。來看看，究竟是什麼原因，讓我們的房子評出了白菜價。
一、評估機構是否符合資質，依法選定
1.評估機構的選定
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。如果評估機構由政府指定，那麼很難作出公正客觀的評估結果。
2.評估機構資質陷阱
根據《房地產估價機構管理辦法》第三條第一款的規定，房地產估價機構，是指依法設立並取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構，因此任何未取得房地產估價機構資質的、非從事房地產估價活動的中介服務機構均不可以成為房屋價值評估機構。
二、評估時點和有效期陷阱
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定，對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
一般評估的有效期為一年。我們知道，如果有效期已經經過，還是用原來的評估結果，很難保障被徵收人的合法權益。
三、評估方法的陷阱
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條：註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。
四、房屋徵收評估報告形式和內容是否符合法定要求
一份完整的評估報告應該包含“致委託方函、估價師聲明、估價的假設和限定條件及估價結果報告”四個部分內容，內容的缺失和不完整都會造成評估報告不合格。最為重要的是要有估價公司加蓋公章和不少於兩名專職註冊房地產估價師簽字，且不得以蓋章代替籤
五、 房屋評估人員應當實地測量。
對房屋進行評估應當經過實地的勘察測量，調查被徵收房屋的狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。畢竟，評估結果不是憑空想象就能產生的，不經過對房屋的實地考察，難以保證評估的客觀性和公正性。
六、評估報告的公示。
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條的規定，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
公示行為可以保障被徵收人的知情權，增加徵收行為公開、透明，有助於加強監督，杜絕徵收過程中出現徵收補償暗箱操作、濫用職權。
七、對評估結果的申請複核鑑定的權利
對評估有疑問的，及時進行詢問。對評估結構有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
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