今天聊一聊公租房的問題。此前經常有人說聊聊全國的政策，MR.LIU不太聊就是因為這些政策，主要是很多跟房地產也沒直接關係，反而是一些看似和房地產沒關係的政策，卻深刻影響房地產發展。
今天MR.LIU就聊一個極少有人關注，卻比“房產稅”影響力還大的問題。
對公租房的質疑
公租房之所以備受關注，一方面是其保障民生的價值，另一方面是其較低的銷售價格。
最受關注的是公租房背後的權力尋租、投機行為，網上搜“公租房+豪車”，全國很多地方都有這類情況，背離了住房保障制度的初衷。
這就出現一個問題：公租房價格高了，不能保障低收入群體；公租房價格低了，就有人動歪腦筋。
公租房這事就是“老貓枕鹹魚”，明顯可以賺取差價的機會，很難杜絕別人不動歪腦筋。
如何保證公租房的公平公正，徹底杜絕權力尋租呢？剝離掉公租房的升值空間，也就是說拿到公租房也賺不到錢，自然就沒人去動歪腦筋了。
那麼，房地產政策可以解決這個問題嗎？不可能。解決房地產問題的方法一定在房地產以外。
MR.LIU也一直主張，研究房地產一定要跳出房地產，否則是看不透的。
居住權將立法
黨的十九大報告明確要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
國家的立法工作，通過法定程序把黨的主張變為國家意志。黨主張的住有所居在《民法典》立法過程中就得到了體現。
在最新一版《民法典（草案）》中，明確提出了以房屋利用為核心的用益物權——居住權。（如果不是此次疫情，《民法典》應該已經通過，現在只能說是期待新法了）
具體怎麼規定的呢？《民法典（草案）》提出：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”
這就意味著，未來物權法將新增一種用益物權——居住權。
很多人可能會問，這和租房有什麼區別？
首先，租房是一種債務債權關係，只擁有房屋的使用權。而居住權是用益物權，具有和物權對抗的效力，權屬地位完全不同。
其次，此次疫情讓我們看到，租房確實存在很大的不穩定性，加之最長租期20年，其保障效力不足。居住權就不同了，擁有居住權就可以一直住到合同屆滿或者權利人死亡。
舉個例子吧，很多老人都受保姆照顧，自己死後也想讓保姆一直住在自己房子裡，但又不想把房子送給保姆，怎麼辦？設立居住權。
設立了居住權，老人死後房子是自己兒女的，但是保姆可以一直住，兒女沒有權利趕走保姆。
所以，居住權作為物權的一種，遠非租房可比的。
居住權+公租房
全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作物權編立法說明時表示，居住權的制度安排有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
所以公租房必然和居住權結合，結合之後有什麼效果呢？
公租房的所有權屬於國家，居住權屬於居民。
這麼看，有點像以前的福利分房，但是又不相同。福利分房是政策規定，居住權則是立法規定。我們不可能回到福利分房的年代。
此外《民法典（草案）》也做了其他限制：居住權是人役權，無轉讓權能，無收益權能。
也就是說，居住權只保障公民的基本居住權，居住權不能轉讓，也不能用來賺錢。等於從
法律層面剝離掉公租房的升值空間，把房子留給真正有居住需求的人。現在《民法典》還沒有通過，我們現在僅限於對新法的討論，如果《民法典》確立居住權，下一步肯定要和公租房結合了。
我們猜想會如何約定呢？權利人獲得公租房的居住權，合同可以約定到權利人可以買得起商品房為止。
如此，就可以徹底消滅公租房背後的權力尋租和投機行為。
房地產模式的變化
很多人期待房產稅，其實高估了房產稅的價值，房產稅的價值不在於降低房價。就像買車每年也要交稅和保險，但是這並不會導致車價下降。
房地產的問題要從制度上改變，居住權便是重要的方式。
提到居住權，很多人就會聯想到新加坡模式。這幾年大家也可以感覺到，我們的住房模式正在由中國香港模式轉向新加坡模式。
通過居住權的設立，保障的交給國家，改善的交給市場。這樣的房地產市場才是良性的，也直接顛覆掉了現有模式。
那些網上炒得沸沸揚揚的東西未必對房地產有什麼影響，反而是一些看似無關的東西卻可以深刻影響房地產。
所以，我們一定要關注《民法典》的立法。大家可能不知道，改革開放初期，江平教授在國內首次提出了居住權，10年前很多人想努力將居住權寫入《物權法》，但最終沒有寫進入。
如果10年前，居住權寫入了《物權法》，也許房地產就不是今天的樣子了。
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