《安家》老洋房，到底能不能出售？
電視劇《安家》一經播出就備受關注、火爆熒屏。究其原因，除了第一次將“房產中介”行業推到大眾面前之外，還可能包括其中或曲折離奇的劇情、或值得討論的話題、或頗受關注的角色、或感同身受的經歷……
今天，揚遠律師結合《安家》中一個令人印象最為深刻的劇情，再為大家分析背後的法律問題。
劇情簡介：平凡動人的愛情故事vs錯綜複雜的“老洋房”
江奶奶和宋爺爺是一對平凡的夫妻，兩人一生無兒無女。兩人到了遲暮之間，宋爺爺身體不好，江奶奶想把一套三層的老洋房出售，給宋爺爺治病。
這套老洋房原本是江奶奶姐妹三個人的、每人一層，後來兩個姐姐分別將房子留給自己的兒子。因此，這套房是江奶奶和兩個外甥共有的。兩個外甥認為如果等到江奶奶和宋爺爺百年後再出售，就能通過繼承分到更多財產，所以想盡辦法阻撓出售老洋房。無奈，江奶奶沒能如願，房子沒賣成，宋爺爺去世了。
出人意料的是，江奶奶此後到公證處立了一份遺囑，決定把自己的一層老洋房無償捐贈給國家。江奶奶過世後，兩個外甥得知了遺囑內容，永遠無法出售老洋房，多分財產的目的最終落空。
以上是劇情介紹，以下為您分析涉及的幾個法律問題。
Q:房產共有：法律怎麼規定的？
A:法律上的“物”包括動產和不動產，房屋就屬於典型的不動產。依據《物權法》規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有，共有包括按份共有和共同共有。
因此，房屋共有包括共同共有和按份共有兩種形式，兩者最大的區別是能否對共有的房屋區分份額。按份共有人對共有的房屋按照其份額享有所有權，共同共有人對共有的房屋不區分份額、共同享有所有權。
Q:老洋房：共同共有還是按份共有？
A:《物權法》規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
《安家》劇情多次交代，江奶奶和兩個外甥各自擁有老洋房的其中一層，江奶奶是第二層的產權人。據此，可以推定他們三人已對產權份額作出約定，結合法律規定，老洋房當屬江奶奶和兩個外甥按份共有。退一步說，假使三人沒有約定或約定不明，因江奶奶和兩個外甥並不屬於同一個家庭，也應當屬於按份共有。
實踐中，律師給您支招：直接看房產證，它會記載是按份共有還是共同共有。如是按份共有，會記載各自的產權份額。
Q:老洋房出售：江奶奶是否要徵得兩個外甥同意？
A:依據我國《物權法》第九十七條之規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
根據上述分析，江奶奶是老洋房的按份共有人之一，其想要出售老洋房，就必須徵得佔份額三分之二以上的按份共有人同意。即，江奶奶僅享有三分之一的產權，出售老洋房就必須徵得兩個外甥其中至少一人的同意。
假設，如果老洋房是江奶奶和兩個外甥共同共有，是否需要兩個外甥的同意呢？答案是肯定的，共同共有需徵得全體共有人同意。
Q:財產捐贈：江奶奶將房產無償捐獻國家，有無法律依據？
A:劇中交待，宋爺爺去世後，江奶奶本人到公證處立了一份遺囑，決定將自己的一層房產無償捐獻給國家。其法律依據是什麼？
根據我國《繼承法》之規定，公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人中的一人或數人繼承，也可以贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。因此，江奶奶所立遺囑將房產無償捐獻給國家，其本質上就是一種“遺贈”，只不過“遺贈”的對象是國家，不是普通的自然人。
後續思考：江奶奶去世後，老洋房永遠賣不出去了嗎？
結合劇情，兩個外甥在江奶奶去世後，打算出售房產，卻得知江奶奶到公證處立下遺囑將自己的房產無償捐獻國家，惱羞成怒找到中介理論。中介放下狠話：老洋房永遠賣不出去了！果真如此嗎？法律規定有無障礙？
江奶奶去世後，國家就成為了老洋房的產權人之一，老洋房的共有人就變成了國家和兩個外甥。我國《物權法》第一百條明確規定：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。由此，如果兩個外甥堅持出售老洋房，並不是“無法可依”，可以通過拍賣、變賣的形式進行變價，分割變價所得。
然而，畢竟涉及“國有資產”，能否拍賣、變賣或折價？怎麼實現拍賣、變賣或折價？折價後又該如何處理？個人能否買賣國有資產？是否涉及國有資產流失等風險？……實踐中，一系列問題更是障礙重重、根本無從下手。
所以，理論上老洋房可以繼續出售，但實踐上太難了，可能賣不出去了！
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