去年一年，全國創紀錄地出臺房地產調控政策高達620次。房地產業陷入冰火兩重天，超過500家房企在寒冬中絕望，而頭部房企依然保持韌性，強者恆強昭示著商業的殘酷與魅力。
作為中國經濟的支柱產業，房地產的重要性不言而喻。頭部房企的業績表現也成為了觀察房地產行業乃至整個中國經濟走向的風向標。
三月以來，在市場的波動和不確定中，頭部房企陸續公佈了2019年的業績。融創交出的是一張及格線以上的成績單，而萬科光鮮數字下仍未達到市場預期。但在調控趨於常態化，全球經濟動盪的環境下，市場覺得這份成績已然不易。
近日，碧桂園公佈的年報讓人眼前一亮：業績一騎絕塵，使其成為了地產寡頭爭霸賽的領跑者。回溯這些年，似乎無論外界經濟環境、行業生態如何變化，這家房企總是能幸運地數次踩準時代節奏。這是幸運還是必然？我們試圖跳出業績數字，從更高的維度去探究碧桂園的經營密碼。
頭部地產，“穩”字當頭
今年萬科在業績發佈會上又重提“活下去”。萬科董事會主席鬱亮說上次提時還是“居安思危”，這次成了“特別真實感的存在”。在頭部地產繞不開疫情和危機的發佈會上，強化主業、力保現金流成為了共識。
2019年，無論是從營收、利潤還是財務健康度而言，碧桂園的業績都堪稱超出市場預期。報告期內，碧桂園營收同比增長28.2%至4859.1億元，毛利潤同比增長23.6%至1266.4億元；淨利潤同比增長26.1%至612億元；股東應占利潤、股東應占核心淨利潤分別為395.5億元、401.2億元，同比分別增長14.2%、17.6%。
今年二月以來，受新冠肺炎疫情影響，現金流吃緊的企業受到的衝擊最大，不少房企紛紛打折促銷試圖抓住現金流。業績會上，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，碧桂園目前沒有全國降價促銷計劃。底氣十足背後，處處體現出碧桂園“行穩”和“致遠”的特點。
根據三月份觀點指數研究院發佈的中國上市房企盈利能力Top10榜單，碧桂園盈利能力高居榜首。統計顯示，2019年碧桂園息稅前收入超過97%的候選房企，權益回報率超過91%的房企，歸母淨利潤超過近100%的房企。
值得一提的是，這樣的盈利能力是碧桂園在有意收力的情況下取得的。自2018年開始，碧桂園宣佈進入“提質控速”新階段。對於這家大象級別的企業而言，切換檔位對整個行業而言都是標誌性事件。寧可發展慢一點，也要發展得穩一點，這是碧桂園定的一個大方向，也是整個行業的發展方向。
除此之外，碧桂園還有兩個讓其他企業非常羨慕的硬核指標，那就是負債和現金流動性。對於地產這樣的極度渴望資金的行業來說，一般的經營規律下，企業很難做到業務規模擴大，現金流充沛，債務槓桿又低於同行業的事情，但碧桂園做到了。
繼2016年碧桂園連續第四年實現淨經營性現金流為正，達146.7億元，同時可動用現金餘額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，佔總資產比例達到14.1%。加之尚有約3167.9億元的銀行授信額度未使用，說明在行業資金面持續收緊的背景下，碧桂園仍然不需要依賴外部融資來支撐現金流，自身便可實現現金良性循環。
在國內房地產企業融資環境趨緊，融資成本明顯上升的環境下，去年下半年不少房企發債利率動輒高達10%以上。反觀碧桂園，2019年碧桂園的加權平均借貸成本6.34%，較2018年的6.11%變動不大，也從側面反映了資本對於碧桂園的認可。
從負債、流動資金、土地儲備再到業務佈局，環環相扣之下，求“穩”的碧桂園成為最“快”的世界500強。去年七月，碧桂園以573.087億美元的營收位列《財富》2019年世界500強榜單第177位，較2018年上升176位次，首次進入前200強，成為榜單中排名躍升最快的企業。
城鎮化大勢，不可阻擋的進程
對於房地產發展的未來趨勢，碧桂園、恆大、萬科三家頭部地產的掌門人均持樂觀態度。萬科對房地產行業“白銀”時代的判斷也從來沒有改變過，認為房地產發展機遇仍然存在，中國城市化進程仍然在繼續。
根據聯合國預測，中國城鎮化率達到70%以上對應的時間是2030年。也就是說，到2030年中國城鎮化還有至少10年的較快上升通道，城鎮化率將提升10%左右。這個數據無疑令人興奮。
歷年來碧桂園的年報中，數次提到了城鎮化的歷史進程帶給碧桂園的幸運。這種幸運並不是偶然，那些久久為功、一騎絕塵，背後是持久的積累和對大勢精準的判斷。從碧桂園不斷調整的主業戰略中，可以窺見其對中國城鎮化的深度理解。
市場曾對碧桂園在三四線城市的大量佈局頗有微詞，但一組新數據的披露讓人們意識到確實是“多慮”了。碧桂園業績顯示，對於可售貨值佔比最大的三四線城市來說，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態。同時，截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，遠高於同行一二線城市項目0.71的投資轉化率。
一方面，碧桂園堅持均衡佈局，分散風險，另一方面也會受到政策和機會驅動。2019年，在土地投資策略方面，碧桂園有意加大了一二線城市佈局，新增權益土地金額佔比從2018年的40%提升至45%。
程光煜對此回應稱，一二線城市或者面向一二線城市的目標市場的投資比重是略有加大，直接反映在土地投資的成本上。但這種數量變化是由於過去一段時間在這些一二線城市呈現相當多的機會，所以便加大投資。總體上，公司還是堅持一線到六線均衡佈局。
每一輪城鎮化政策的調整，都會顯著改變區域城市格局。去年4月國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》明確了中心城市和城市群是未來重點發展方向。8月的中央財經委員會也明確了要增強中心城市和城市群經濟、人口承載力。
這標誌著，此前“控制大城市人口，積極發展中小城市和小城鎮”的城鎮化思路指導發生重大變化，更多的人口和資源會向大城市和都市圈集聚。
截至2019年底，碧桂園的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元。其中，可售資源97%位於常住人口50萬人以上的區域， 93%位於人口流入區域， 73%位於五大城市群，符合人口流動趨勢。
作為上升至國家戰略的城市群，粵港澳大灣區、長三角地區未來將成為中國經濟增長的重要引擎。作為起家於廣東的房企，碧桂園已前瞻性佈局粵港澳大灣區。數據顯示，碧桂園位於粵港澳大灣區的權益可售資源達3091億元，可售建築面積約2268萬方。另灣區內有潛在權益可售資源約3226億元，與已獲取的權益可售資源合計6317億元，發展空間巨大。
“疫情對碧桂園的影響肯定有，但也得益於公司一到六線的佈局，還是有相對大的空間去進行調整，所以未來的地產市場走勢還是謹慎樂觀態度。”碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌向公眾傳達了更多信心，以2019年的權益銷售為基數，碧桂園目前已獲取或潛在的權益可售資源合計2.4萬億，可維持公司未來4年以上的銷售需求。
產業大局，指向高科技
業績發佈會上，莫斌用兩個比喻回應了對於新業務的執著，“主營業務是老虎，新業務是翅膀，老虎插上翅膀就更厲害了。”不僅如此，回看碧桂園近年來的發展路徑，還透露著一種“心有猛虎，細嗅薔薇”的風格——雖野心勃勃，但沉穩從容。
多元化是房企的必然選擇，但企業轉型絕非易事，相比在定位上有些模糊的萬科，多元化激進的恆大，碧桂園地產、機器人、現代農業的三駕馬車版圖，發展目標更為明確。並且，碧桂園自身穩健財務風格和造血能力，讓這些新業務在市場下行期有足夠的資金支持。
“這是一個科技繁榮的偉大時代，機器人正在積蓄澎湃的力量，未來的發展潛力不可想象。”在今年初碧桂園召開的2020年工作會議上，碧桂園集團董事局主席楊國強再次強調“機器人”的重要性。其表示，科技的進步正不斷衝擊著各行各業，並給人類社會生活帶來深刻的變革。
在楊國強看來，“高科技綜合性企業”是當前碧桂園突破瓶頸，實現可持續發展的有效途徑。而與地產主營業務相關的科技產業優勢在於，一旦機器人板塊走向成熟，就有可能再造整個行業。
此次業績發佈會上，莫斌也喊出了“緊跟時代脈搏，未來擁抱高科技”的口號。同時他表示，“希望建築機器人能夠在明年這個時候進入部分的量產，希望能快速地實現產業化。”
機器人產業佈局顯然是貼近主業、服務主業的。2018年7月以來，兩年多時間裡，碧桂園成立了兩家機器人公司，博智林專注建築機器人，千璽集團研發餐飲機器人。2019年，碧桂園機器人業務全年研發費用約人民幣19.7億元。
一方面，碧桂園認為機器人可以應用到其內部各個業務板塊，自身對建築機器人、家用機器人具備很強的需求和消化能力。另一方面，中國已經成為全球最大的工業機器人消費市場以及世界最大的潛在服務機器人市場，此次疫情更是體現了機器人的重要性。
截至2019年12月31日，博智林機器人公司已成立5大研究院，組建了3000多人的研發團隊。公司累計遞交專利申請1843項，已獲授權327項。公司旗下的智能製造工廠已經正式投產，佛山順德機器人谷也在加快推進建設，其中自主研發的AGV導航精度已達到國內一流水平。
年報顯示，目前博智林已招募了3256名國內外優秀研發人才，集中開展重點產品研發、關鍵技術攻關，現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試，其安全性和工作效率相比人工作業大大提升。
另外，2019年，第一家面向市場的碧桂園機器人餐廳已經在廣州開始接受大眾檢驗了。而在今年二月份，疫情讓武漢意外成為碧桂園餐飲機器人落地的第二站點。
在疫區，碧桂園捐贈的煲仔飯機器人引人關注，它讓醫護和隔離人員隨時能吃上熱乎乎的飯菜，還減少了接觸感染的風險。機器人在實現自己商業價值同時也慢慢體現出了社會價值。據瞭解，疫情過後，碧桂園更會大力推廣，希望將機器人餐廳開到全世界去。
未來的新型城鎮化一定有別以往的城鎮化，技術將會為其注入新的動力和想象。回過頭來看，從地產主業到機器人、現代農業等，碧桂園的每一步戰略部署都在隨著社會發展、國家方針政策的調整而發生改變。並且，碧桂園從未懷疑過中國的城鎮化大勢，這也是它在時代潮頭中能做到“大象起舞”的關鍵所在。
作者 | 南風窗高級記者 楊露
統籌 | 蒙潔華
排版 | 湊湊
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