2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
《安家》劇照
如何進一步用好“金融槓桿”？
《安家》第16集，魚化龍最近一直忙著開他人生中的第一單，面對挑剔的客戶，魚化龍表示，自己已經盡力爭取了，如果客戶真的想要而且能一次性付清房款的話，業主願意在價格上小刀......
現如今，購買商品房，不少人都懂得了按揭買房，當前房地產市場調控狀況下，如何進一步用好“金融槓桿”，無論投資者還是剛需客，恐怕都十分關心這個話題。
《安家》劇照
——訪談知名房地產按揭專家鄭大源先生
這一期，做客“《安家》法律講堂”的嘉賓是廣東知名按揭專家、“南方房產”主創者鄭大源先生。
鄭大源先生
張律師：大源總好，
疫情對房地產市場已經造成了哪些影響？疫情結束後金融市場會有哪些變動？鄭大源:疫情最大的特點就是減少了外出，而買房偏偏是需要實地看房的，所以疫情之下，房產是受到極大影響的，直接表現為交易冰凍，想買不容易買到，想賣幾乎賣不出去。
目前金融市場為了扶持企業發展，刺激經濟，已經出臺了一些政策比如降低利率，延長還款週期，允許延期還款，減免逾期罰息等，另外還有降準、貼息等政策。相信後續還會有一些扶持性的政策。
張旭鋒律師
張律師：長遠來看，疫情對房地產走勢會有哪些影響？
鄭大源:上面說了，近期內因為疫情，交易冰凍，不過疫情終究會過去的，所以交易回暖也是時間問題，當然交易回暖還是要分不同的階段。
短期內：疫情已經得到控制，但是警報尚未解除，故而買房基本上不會成為市民的選擇，交易繼續冰凍。沒有交易，也幾乎沒有價格。
近期：疫情結束後，各行各業全面復工，看房自然也是沒問題的，但是市民更多的會將重心放在壓抑已久的美食，旅遊，娛樂以及玩耍等，看房不是急迫的剛需，急於買房的業主（含發展商）可能會酌情適當調整價格，房價會有輕微下降。
中期： 買房也登上日程表，壓抑的買房需求會釋放，尤其是國家繼續出臺包括降息在內的多個刺激政策，可能會迎來報復性的反彈行情，在這個前提下，房價可能會有輕微提升。
遠期：遠期來說，疫情已經消除，房價隨著本身的宏觀經濟大勢波動。
張律師：能否用更加通俗的語言解釋一下LPR值，它對購房者、供樓一族有哪些影響？
鄭大源:LPR對於老百姓來說，最大的區別：其實是原來是按照百分比加減比例，比如上浮30%，基準利率是5%，那就在5%基礎上加5%*0.3就是1.5%，所以執行6.5%的利率，在基準利率基礎上增加的絕對值是不同的。
而改成LPR則是按照絕對值加減點，比如原本上浮30%，改成LPR政策，加157點，無論LPR多少，加點數是固定的157點。
從短期內來說，如果不轉換，那就一直執行當前的利率，月供保持不變。
如果轉換考慮到當前處於利率下降通道，故而會適當降低月供，轉換比較划算。
如果貸款會供多年，超過5年、10年的，甚至更久，那麼期間LPR可能會有跌，有漲，那麼削峰填谷後，其實轉換與否意義也不大的。所以建議5年內會結清貸款的，轉換比較好一些。
《安家》劇照
下期再見！
張律師：衷心感謝您給我們帶來如此通俗易懂，又極其實用的房地產按揭知識，祝您工作順利、萬事如意！
鄭大源:謝謝大家，祝廣大網友2020大吉大利！（第十六集完）
《安家》劇照
《安家》第17集，房似錦為了開單，整整跑了三趟二十八樓，她的經歷讓人驚歎不已，向她學習的同時，房似錦鼓勵魚化龍，希望他咬咬牙啃下這一單。
《安家》這部劇中，表現最多的情節，莫過於房地產經紀人的工作場景，這一集，張律師帶大家看看現實生活中的房地產經紀人，聽聽他們講講自己工作中的感受，倒一倒他們內心的五味瓶。
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——訪談房地產經紀人小美
張律師：俗話說，隔行如隔山，不少人認為經紀人開一個單，少則幾萬元多則十幾萬的收入，賺錢太輕鬆了，請問真的是這樣的嗎？
經紀人小美:這個說法遠不是那回事,經紀人需要大量的約客帶看,才會有機會成交,冬天頂著寒風,夏天頂著烈日,春天冒著雨水,有時候還會遇到不誠信的客戶跳單而功虧一簣,和其他行業勞動者一樣，房地產經紀人的收入是自己的辛勤勞動所得。
張旭鋒律師
張律師：您怎麼看待房地產經紀行業、如何看自己的這份工作？
經紀人小美:每個行業、領域、專業都有其自身的特殊性，有不同於其他行業或領域的技術、技巧和方法，相互之間存在這樣那樣的差異。正是這種差異性，才會導致客戶的誤解。認為開一單是件容易的事，並不知道開一單經紀人背後的辛酸。做中介，十足一個“苦”字：風吹、日曬、雨淋，風裡來雨裡去，太陽曬得汗流浹背，帶客戶看十套二十套客戶也未必能夠滿意。還有一些，需要跟進一年兩年的客戶，付出極大的努力才能夠開一單，甚至還有最終什麼也沒有收穫的情況，確實很辛苦！
張律師：工作中最開心的事情是什麼？
經紀人小美:最開心的事莫過於幫助客戶找到一個適合自己的房子，屬於自己的家，
客戶住著自己通過努力選配的房子，那種滿足感與成就感正是最開心的事。另外就是，也有極個別的、萬分幸運的時候：例如是昨天看房的客戶，今天就簽了合同，開單收傭，感覺多年努力沒有白費，厚積薄發，很有成就感。
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張律師： 工作中有哪些煩心的事情？
經紀人小美：應該說，我們最不願意看到的事情是：雙方本來已經談好價格，準備籤合同了，業主卻反價了。還有就是買家答應了的價格，業主也同意出售了，結果買家突然變卦，又要更便宜才買。
工作中最令人惋惜的事情還有和自己公司的同事撞盤撞客（也是沒辦法的事），但是客戶中盤後做了大量的工作準備成交，客戶卻因為親戚朋友的一個意見而不買了，令人哭笑不得。
《安家》劇照
張律師：用一句話概括一下你對自己職業自由度的看法。
經紀人小美：經紀人工作時間最自由，又最不自由，客戶隨叫隨到。
下期再見
張律師：可以對業主、客戶說幾句心裡話嗎？你希望他們怎麼配合才能夠更好地服務業客雙方？
經紀人小美:希望業主、客戶能夠理解我們的工作,理解我們的辛勤付出,也多一點包容我們工作中的缺點與不足，
我們也將努力做到：使交易順利進行，保障交易雙方的利益，減少不必要的交易糾紛。 （第十七集完）
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《安家》第18集，龔先生一再表達善意，表姑太奶奶卻始終不肯讓步，佔據房屋不肯讓出。謝亭豐說了個智取的辦法，可以讓龔先生和表姑太奶奶籤個租賃合同，徐文昌提醒道，那個院子在產權上是不存在的，屬於違章建築，構不成合法的租賃關係。如何幫助龔先生處理好賣房事宜？大家再度陷入了惆悵之中......
徐文昌提到的違章建築，構不成合法的租賃關係，究竟是怎麼回事呢？這一期，我們就聊聊租賃關係合法性的話題。一共聊三個話題：租賃合同的基本法律規定；常見的無效租賃關係；如何避免受到無效租賃關係的侵害。
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——什麼是合法的租賃關係
我們首先來看一看我國法律對租賃合同關係的基本規定。在我們國家《合同法》的第13章，專門規定了租賃合同。我們通常所說的這個租賃合同，是出租人把包括所有動產或者不動產在內的、可以用於租賃標的物的財物（租賃物）交付給承租人使用、收益，承租人支付租金，因此形成的一種合同關係。
當事人簽訂租賃合同，除了遵守《合同法》第13章關於租賃合同的規定之外，還要遵守《合同法》關於合同有效性的基本規定，尤其是不能出現《合同法》第五十二條規定的合同無效的法定情形，例如惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的租賃合同、損害社會公共利益的租賃合同，和違反法律、行政法規的強制性規定的租賃合同等。
我們以房屋租賃合同為例，看看我們生活中有哪些常見的無效的租賃合同【為了描述得更加通俗易懂，文中對無效租賃合同的界定比較寬泛】。
常見的無效的租賃合同有：不滿八週歲的未成年人（有的雖然超過8週歲但是不滿18週歲，對於超出自己認知範圍、能力範圍的也在此列）及不能辨認自己行為的成年人（例如精神病人）簽訂的房屋租賃合同。還有：沒有獲得代理權的情況下訂立的房屋租賃合同、未經全部房屋共有人同意而簽訂的房屋租賃合同、沒有經過出租人同意擅自轉租而簽訂的房屋租賃合同。根據《合同法》規定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分也是無效的租賃合同。
生活中有一些沒有取得建築工程規劃許可證，或者說是沒有按照建築工程規劃許可證的規定來進行建設的房屋，出租此類房屋而簽訂的房屋租賃合同。這就是劇中徐姑姑所指的龔先生老宅中加建的房屋、也就是我們生活中通常所稱的違建，將這種房屋出租給承租人而訂立的房屋租賃合同也是無效的。
現實生活中，剛剛走上社會的工作人員，進城務工的“新都市人”，一方面生活中迫切需求房屋，另一方面不少人又缺少法律常識，那麼在訂立租賃合同之前呢，就更加要進一步去審查出租人也就是房東的這個資格：如果是房屋的所有權人，要看一看有沒有其他共有權人；如果是轉租的情況，一定要看一看“二房東”的第一手租賃合同。還有這個房屋，要查清楚是否有房產證，沒有房產證的情況下要搞清楚它這個建築是否合法。(第十八集完）
《安家》劇照
明天更精彩
通過今天的《安家》法律講堂，相信大家對於合法的租賃關係有了更加清晰的認識，切記從有權出租的人手中承租房屋、承租合法的房屋，只有這樣才能夠最大限度的避免無效租賃合同關係帶來的傷害。 明天，張律師將繼續為大家分享有趣有料的法律知識，敬請期待！
應該說：劇情精彩，生活更精彩！
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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