（淄博購房週刊特邀攝影師 焦學軍）
3月最後一天，很多購房者不淡定了，因為他們可能收到了自己中意項目的開發商或者是多家開發商發佈的4月漲價消息。
當然這樣的消息也紛紛出現在多個銷售人員的朋友圈，“提價文件”和“漲聲一片”好像並非虛言，但是我們應該如何看待這種現象？
不談全國其他城市，談談“漲價”這件事，淄博購房者究竟如何看待？
NO.1
降價大多悄無聲息
漲價必定大張旗鼓
好像除了X大，還沒有哪家開發商願意把“降價”這件事情大聲的喊出來，可以“降價”，但是未必要說，畢竟要考慮“已購業主”這個物種的心理承受能力。
回憶下，2020年前三個月的市場是什麼樣？
1月基本市場是冰凍的，春節期間，更是有行業專家發文《同比降97%，2020年春節樓市難在意料之中》，春節樓市成交跌破想象。
2月受制於疫情全國的地產項目都在關門之中，疫情衝擊之下近九成房企2月業績同環比雙降，創下最近幾年來單月銷售最低的記錄，當時，多家房企都做好了3月銷售持續受到疫情影響的準備。
但是3月的市場表現，明顯比大家的預料好的多。
一方面是疫情的控制程度超越了大家的想象，另一方面，為了刺激銷售，多家開發企業悄悄釋放了一波優惠，加上政策等方面的影響，部分項目取得了不錯的銷售業績。
在整體預期回暖的情況下，部分開發商開始準備收回優惠，因此開始了第一波的“漲價”行動，而“漲價”這件事情肯定是要大聲喊出來。
NO.2
“漲價”的過程
是幫助客戶下決心的過程
其實最近有幾個購房者都在跟我反饋一個問題：開發商說4月漲價，每天輾轉反側睡不著。
因此“漲價”更像是刺激客戶的心理活動，畢竟大多數購房者都是買漲不買跌的心理。
購房者看到房子放在那裡，今天看明天看，就是不決策，畢竟早一些出手和晚一些出手沒有太大差距。
但是對於開發商來說，3月到4月的過程是月度任務考核和季度任務考核的關鍵時期，客戶早一點做決策牽扯到項目業績完成情況，何不給客戶加一點“刺激”，幫助客戶完成這個決策？
當然，我們並非勸購房者不出手，畢竟這套房子的價格是真的漲了，如果你不出手你需要自己為這增加的10000元+買單。
但是你買了也就買了，不管小區類似房源的價格是漲還是跌，你都不會再去太關心。
但是，未來這個小區其他房源的價格是漲還是跌是無法預料的，因為這是市場決定的。
NO.3
與其說是漲價不如說是價格的浮動
此次的價格漲幅大多在100元/㎡左右，這意味著什麼？
一套120㎡的房子，總價增加了12000元，放到30%的首付裡邊可能是3600元，這一部分費用負擔在一個已經具備買房基本實力的購房者來說並不是什麼沉重的負擔，並不至於把客戶嚇跑。
對於開發商而言，如果漲價的效果不好，開發商還是可以通過其他說辭再把願意買房的客戶的這部分費用減出來，對於新的購房者來說，好像是賺到了“便宜”。
因此，100元的漲幅更像是開發商一個試探性的“漲價”，可進可退。
畢竟備案價基礎上，15%的下調空間都是允許的，這也是開發商根據市場情況做出的合理、合法的銷售行為。
NO.4
淄博屬於供給彈性較大的城市
房屋並不是稀缺產品
最近聽北大香帥老師的《2020年中國財富報告》提到一個概念“供給彈性”。
所謂房屋供給彈性，指的是房價變動的百分之一引起的房屋供給量變化的百分比。
在其他條件相當的情況下，房屋供給彈性大的地方，房屋就不稀缺，價格也會低一點，反之，房屋供給彈性小，房價就堅挺。
作為二線城市的長沙和成都，就是由於房屋供給彈性大，房價漲幅慢。
淄博啥情況？
3月27日，淄博市人民政府官網公佈了淄博市2020年國有建設用地供應計劃通知，2020年淄博市國有建設用地計劃供應總量1700.3220公頃，住宅用地224.7936公頃。
（按照2.5容積率，120平米一套估算，224公頃土地大概可以供應4.67萬套住宅）
2019年淄博市國有建設用地計劃供應總量1701.4467公頃，住宅用地316.3520公頃。
對照前幾年的數據：
按照往年淄博市年網籤住房情況分析，淄博市年銷售住宅大概在45000套左右，2020年計劃供地在減少。
但是綜合2018年和2019年的土拍情況，淄博市場並不缺房子，並且一段時期內還會保持激烈的競爭。
只不過一段時期內一定的區域會出現暫時供應的減緩。
比如：高新區，因此部分開發商會針對供求關係的變化進行價格的小調整，但是半年內供應就會趕上來，隨著供應增加房價可能又會向下浮動一點。
因此，未來在淄博開發商競爭是普遍存在的，當下政策層面對開發商利好因素是有的，但是普遍漲價的基本條件並不具備。
所以說，部分項目的價格浮動是正常的，但是市場的普遍漲價是不現實的。
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