3月31日，2020年第一季度的最後一天，中國房地產“第一軍團”的恆大舉行2019年業績線上發佈會。恆大集團董事局主席許家印表示，恆大在2020年要正式開始實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。
看得出，許家印心情很不錯，他高調宣佈了今年8000億、三年後萬億的銷售目標，對公司2019年淨利下滑和負債高企的問題也沒有迴避，稱“即使利潤下滑，恆大也還是排名前三的房企”“恆大不存在現金流問題”。
事實上，從過去10多年高歌猛進大週期間的“三高一低”，到拿下銷售冠軍後的“三低一高”、”規模+效益“，再到如今的“高增長、控規模、降負債”。包括恆大在內的中國房企，正不斷適應中國當前的房地產形勢，並對未來進行研判，降速、維穩已成為今年乃至今後幾年的主流思路。對許家印等房企舵手而言，真正的考驗還在後面。
“高增長”：2022年實現年銷售過萬億
2019年財報顯示，恆大實現合約銷售額6010.6億元，同比增長9%；營業額4775.6億元，同比增長2.4%。2020年，按照許家印提出的內部目標，要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；這就是銷售“高增長”。恆大由此成了第一個公開提出萬億銷售的房企。
近年來，隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態化，整個頭部房企的增速都在放緩，恆大此時提出“高增長”的底氣何在？
發佈會上，恆大發布的今年一季度銷售報告或許可以給出部分答案。許家印表示，今年一季度在疫情非常嚴重，一月底二月份線下銷售基本停滯的情況下，恆大二月份實現447億銷售，三月份實現了六百多億的銷售，這是歷史上都沒有過的。數據顯示，藉助“恆房通”線上賣房等營銷措施，恆大實現了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業排名第一，充分展現恆大實施新戰略的巨大成效。
如果說“線上賣房”等強銷售是保證高增長的戰術，低價高土儲則是恆大高增長的根本戰略。
按照恆大總裁夏海鈞的說法，恆大目前有2.93億平米土儲，67%一二線城市，樓面價1800元，建安成本3800元，總成本才6100元。麵粉已在口袋中。今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億。充足的貨量，再加上強勁的銷售力，恆大銷售業績有望實現大幅增長。
“控規模”：土地儲備降至2億平方米
手中有糧，心裡不慌，對房企而言，土地儲備是不是越多越好？對此，恆大表示，有土儲才有“力氣”高增長，不能不吃，卻不能多吃，因為過量的土儲會造成大量資金沉澱。
許家印說，如果銷售高增長，但投資不收緊，依然“進得多、出得多”，“降負債”也就無從談起。恆大“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。如果按照這個目標，恆大以後三年每年新增的土地儲備大概是4000萬平方米左右，以前則是6000萬-8000萬平方米。在多元產業方面，也要收緊投資，5年內不再投資其他任何產業。
通過嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業務的資本性支出，為恆大降負債保證了充足的現金流。如今，恆大擁有2.93億平米的土地儲備，因此可以適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發展，還能大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。
“降負債”：三年負債降4500億
在“去槓桿”的時代大潮中，房企的降負債之路已刻不容緩。
按照恆大規劃，通過“開源節流”雙措並舉，未來三年將實現負債大幅降低，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
而根據許家印在現場算的賬，該目標的實現並不困難：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
據業內人士分析，以恆大目前的資金成本計算，每年降低1500億負債，不僅大幅降低槓桿，還將減少一百多億的資金成本，而這一數據，會直接反映在利潤中。同時恆大具備實現這一目標的巨大優勢和條件，包括強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力。
不難預見，通過高增長的“開源”，以及控規模等的“節流”舉措，恆大的負債情況將在未來幾年大為改善，許家印今日的大決心將帶來一個更加穩健的恆大。
三年後的“新恆大”值得期待！
【作者】喻孟
【作者】 喻孟
【來源】 房產觀察家南方號
閱讀更多 南方plus客戶端 的文章
關鍵字: 美好，一直在身邊 投資 廣州恆大淘寶足球俱樂部
