一、基本案情
原告述稱，2010年年初，原告在《成都商報》上看到被告恆達欣豐置業有限公司（下稱恆達公司）所開發“恆達輝煌天下”樓盤的廣告。
2010年3月，原告赴恆達輝煌天下樓盤參觀，被告成都易駒不動產投資顧問有限公司（下稱易駒公司）工作人員以恆達公司銷售代理人名義介紹稱樓盤環境很好，並根據在售樓現場展示的沙盤向原告強力推薦了最外側的聯排別墅，其再三向原告宣傳和強調最外側別墅雖然價格比內側別墅高一些，但房後為綠地青草，無任何建築遮擋，視野開闊，環境清幽，居住會非常舒適。
原告也看到沙盤上明確顯示最外側別墅後面為綠地，這樣在別墅的花園和臥室的景觀和視野將會很好，適合度假和退休後養老居住，於是向被告確認最外側別墅後面是否還會再修建築物，被告銷售人員再三保證不會再修建築物了，後面就是生態綠地。
在被告銷售人員的強力蠱惑下，雖然外側房屋比內側房屋價格更高，原告還是與被告簽署了《商品房買賣合同》（下稱《買賣合同》）。合同約定原告購買恆達輝煌天下545幢03號房屋，房屋類型為聯排別墅，付款方式為按揭付款，交房時間為2012年6月30日。
但是，原告在約定交房日期去收房時發現，被告恆達公司在原告所購別墅後面竟然修建了大量高達32層的高層建築，不但銷售過程中再三強調的綠地化為泡影，而且高層建築距原告購買房屋僅五米左右，原告無論在臥室抑或在後花園，均直面高層建築的強烈壓迫，嚴重影響原告所購房屋的採光、視野、通風與隱私等。被告所為將原告所購房屋的安居指數都降為負數，更不要說別墅的舒居了，原告因此拒絕收房。
原告在拒絕收房後與被告進行了長期交涉，恆達公司認識到自己虛假宣傳的錯誤，同意原告退房。原告於2015年5月4日向恆達公司提交了情況說明，因開發商虛假宣傳違背原告購房目的，申請解除合同；恆達公司於同日向眉山市彭山區房管局提交了解除合同並註銷備案的情況說明。現《買賣合同》已解除，但被告拒不退還原告所交房款。
二、法律分析
《恆達輝煌天下商品房買賣合同補充協議》（下稱《補充協議》）第17條有如下內容：雙方無論何種原因解除合同或終止合同，合同及本協議所約定的退還購房款的期限應當從買受人配合出賣人到相關房產管理部門辦理完畢解除所購商品房的備案登記手續之日起計算 。
由此形成兩種意見。一種意見認為《補充協議》第17條約定有效，儘管恆達公司存在虛假宣傳或擅自變更規劃等重大根本違約行為，但購房人仍只能向恆達公司主張自2015年5月13日（商品房買賣合同備案註銷日）起的資金利息，無權向恆達公司主張自交款之日至備案註銷日的資金利息。另一種意見認為，《補充協議》第17條約定無效，恆達公司應當支付自交款日至備案註銷日的資金利息。
本文同意後一種意見，理由如下：
（一）免除開發商自身責任，排除購房者主要權利，《補充協議》第17條應屬無效
2010年3月15日雙方簽訂的《補充協議》第17條規定：“雙方無論何種原因解除合同或終止合同的，買受人均應當在合同解除或終止後的10日內配合出賣人到相關房產管理部門辦理解除所購商品房的備案登記手續，合同及本協議所約定的退還購房款的期限均應當從買受人配合出賣人到相關房產管理部門辦理完畢解除所購商品房的備案登記手續之日起計算 ”。
本文認為，該條款系免除自身責任，排除對方主要權利的格式條款，根據合同法第40條規定，應屬無效。理由如下：
首先，該協議條款系開發商恆達公司預先擬定、反覆使用，購房者只能選擇籤或者不籤，根本沒有任何協商空間，故屬格式條款無疑。
其次，如果這樣的條款有效，則無論開發商一房多賣、隱抵（押）而賣、先賣後抵（押）、無證售房、逾期交房、逾期辦證、房倒屋塌，它都可以不退錢！！！倘若購房人找它退款，它可以備案登記尚未解除為由拒絕退款。你若問它什麼時候退，它說等備案登記解除後就退；你若問什麼時候解除備案登記，它說不曉得，等通知。
從本案來看，原告2012年發現房屋實際情況與宣傳明顯不符就拒絕收房要求退款，但恆達公司拖了整整三年直到2015年才辦理解除備案手續。如果按照二審判決思路認為第17條有效，那麼將產生一個極其惡劣的後果：開發商可以無限期免費使用購房者資金直至其良心發現為止。這既違反了公平、誠信原則，也不符合所有商品（包括貨幣）皆有成本的市場經濟原理。
最後，本案合同解除的根本原因在於恆達公司，其變更規劃後未通知買受人，房屋實際狀況與宣傳情況明顯不符。根據合同法第97條及司法解釋，恆達公司不僅應當返還全部房款，還應當賠償相關損失。原告要求恆達公司支付資金佔用利息於法有據，理應支持。
（二）資金佔用利息應自實際付款之日起按銀行同期同類貸款利率計算
1.資金佔用利息應當按照同期同類貸款利率計算
《買賣合同》第9條“設計變更”條款中“經規劃行政主管部門批准的規劃變更、設計單位同意的建築工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購買商品房質量或使用功能的，出賣人應當在10日內書面通知買受人；買受人應當在通知送達之日起15日內作出書面答覆；出賣人未在規定時間內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起90日內退還買受人已付房款，並按銀行同期活期存款利率給付利息”等內容不能適用於本案。
首先，該條款由恆達公司預先打印，購房者根本無法提出協商；而且恆達公司竟採用比其他文字小一號的字體書寫利息計算方法，根本談不上履行合同法規定的提請注意義務，該格式條款應屬無效。
最高人民法院在發佈合同糾紛典型案例之“王磊訴撫順樂活房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案[案號：（2014）撫中民一終字第379號]”時明確指出：“……購房合同系開發商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本處於弱勢地位，……導致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達到平衡，在此情況下，不能簡單機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮《中華人民共和國合同法》第114條第2款規定及《中華人民共和國民法通則》中有關公平原則的相關規定，才能更好地維護當事人的合法權益。”該案二審法院即認為合同約定開發商按銀行存款利率支付違約利息對購房者顯失公平，依法改判支持了購房者上訴請求。
其次，對恆達公司而言，如果從銀行貸款70萬元使用5年須支付利息約23萬餘元，但如果佔用買房者購房款5年卻僅須支付區區1萬餘元利息（按活期存款利率計算），顯然
對千千萬萬購房者極度不公且助長開發商違約以牟取暴利。最後，買賣合同第9條針對的是設計變更，本案並不存在設計變更情形，也不存在經規劃行政主管部門批准的規劃變更，故該條不能適用於本案。
2.資金佔用利息應當自實際付款之日起計算
恆達公司違約造成商品房買賣合同解除，其沒有任何權利白白佔用購房者資金。故，根據合同法第97條、民法基本原則與基本法理，資金佔用利息起算日期應為購房者交付購房款之日。
在成都萬立豪投資管理有限公司與自貢市貢井紅星標準件廠房屋買賣合同糾紛案[案號：（2015）川民終字第243號]中，成都市中級人民法院判決萬立豪公司自實際收款之日起按照同期同檔貸款基準利率向紅星標準件廠支付資金佔用利息；而四川省高級人民法院亦認可成都中院裁判思路，二審判決駁回萬立豪公司上訴，維持一審判決。
綜上，在商品房銷售過程中，開發商處於絕對優勢地位，其提供的格式條款免除自身責任，排除購房者基本權利，相關格式條款應確認無效。
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