2019年7月16日，中梁控股(02992.HK)在港交所敲鐘上市，股票發行價5.55港元，股價首日漲幅7.21%，7月17日收盤價
6.44港元，漲幅達8.24%。此時距離中梁初次遞交招股書已經過去了8個月。其間中梁經歷了招股書失效、兩次更換CFO的波折，終於在6月26日通過了港交所聆訊。
在招股書中，中梁控股披露了2016-2018年3個年份的財務狀況。其中最引人矚目的是，中梁控股將2016年高達1790%的淨資產負債率（下稱淨負債率）降至2018年的58%。
據克爾瑞統計，2018年176家房企平均淨負債率為85.15%。在2018年上市房企淨負債率TOP100榜單中，中梁控股的淨負債率可排在第34名。
淨負債率反映了企業債務與權益的比率。年末借款總額僅包括短期和長期有息借款，不包含預收款等其他形式的負債。現金及銀行結餘由3部分構成，除銀行存款外，還包括受限制現金和抵押存款；總權益由母公司所有者權益和非控股權益構成；母公司所有者權益的增長主要來自企業的淨利潤，非控股權益的增長主要來自子公司非控股股東提供的借款。
借款增速放緩、現金流改善、淨利潤增長、子公司合作方借款增多，是中梁控股淨負債率下降的主要原因。
2018年中梁控股新增33億元短期非銀行貸款，非銀行貸款是指通過信託公司等金融機構進行的融資。2018年短期非銀行貸款的利率為9-14%，借款利率比去年5.7-13%有所提高。截至2018年末，共43家非銀行金融機構為中梁提供借款，非銀行貸款佔借款總額比例達58%，平均年利率11.6%。
截至2018年末，中梁控股短期借款餘額為144.7億元，同比增長91%，短期借款佔借款總額的比率由2017年的31%，上升至2018年的54%。雖然2018年中梁控股借款總額增速放緩，但非銀行貸款比例加大、借款利率上升、以及短期償債壓力增大的趨勢開始顯現。
年末借款總額並未體現中梁借款情況的全貌。在中梁控股的子公司中，非控股股東以參股的形式向中梁提供借款。這部分借款並未算在負債中，而是計入了總權益中非控股權益。來自子公司合作方借款的增長，反而降低了淨負債率。
綜合權益變動表中顯示，2017中梁控股來自子公司非控股股東的借款分別為10.8億元，2018年為12.2億元。現金流量表顯示，2017與2018年子公司非控股股東提供的借款為14.9億元和12.4億元。
從融資結構上來說，發行股票將進一步降低中梁的淨負債率，也降低了由利率升高導致的融資成本上升的風險。此次上市，中梁共發行5.3億股股份，90%作國際配售，10%在港交所公開發售。7月8日國際配售和7月16日公開發行後，中梁控股擬募集28億港元。中梁稱募集資金的30%將用於償還現有的信託貸款。
2017和2018年末，中梁控股現金及銀行結餘分別為164.8億元和230.8億元，同比增長94%及40%。值得注意的是，現金及銀行結餘中，57.4億元和85.3億元為受限制的資金。
對房企來說，受限制現金主要為預售時交的建設保證金，房屋竣工後這部分資金才可解除限制。施工期間該部分資金作為擔保存款，只有地方國土部批准後，才能用於支付建築費用。
此外，還有部分資金受限是用作質押，以獲得銀行及其他借款。2017和2018年末，受限資金佔現金及銀行結餘比例35%和37%。解除限制前，該部分資金並不能直接用於償還借款。除去受限制的資金的部分後，中梁控股在2017和2018年末的現金及現金等價物為107.5億元和145.5億元。
2017年中梁現金及現金等價物比去年增加59億元。其中融資活動現金流107.9億元中，有42億元來自於新增借款，54億元來自關聯公司的墊款。
2018年中梁的現金及現金等價物比去年增加了38億元。其中經營活動現金流中有152億元來自於關聯方的借款；融資活動現金流入72.7億元中，有27.1億元來自於新增借款，27.2億元來自關聯公司墊款，12.4億元來自於子公司合作方借款。
關聯公司墊款的指，在項目合作過程中，各股東將墊付的資金交由控股公司管理，等項目預售回款後，控股公司再將資金返還給各個合作方。因此，中梁54億元關聯公司墊款的現金流入，實質上是負債。
另外，2018年中梁控股投資活動現金流為-115.1億元，投資活動現金流出主要是因為與關聯方合作項目時，向控股公司墊付了建設資金。中梁控股淨現金流的提升主要因為銷售回款增加、金融機構及合作方借款增加、關聯方墊付資金增加以及房地產開發支出減少。
中梁控股總營收2018年同比增長115%，收入主要來自同年竣工的7個項目：平湖中梁東湖壹號院、寧波中梁壹號院、諸暨中梁壹號院、開化中梁外灘壹號院、蘭溪中梁百悅國際、平陽中梁國寶天下、以及台州椒江中梁首府壹號一期。
值得注意的是，在收入確認時間的問題上，除了在物業交付的時間點確認外，中梁控股還採取了“在一段時間內確認收入”，因此確認物業銷售收入不受所有權轉移時點的限制。這種做法將更多收入提前確認。本應2018年確認的收入，滿足一定條件後，就可以算在2017年收入當中。上市頭部港股房企中，僅碧桂園一家採取了和中梁類似的收入確認政策。
銷售收入快速增長背後是中梁控股高週轉、高激勵的打法。在已竣工的29個住宅項目中，有10個項目開工1個月即開盤，21個項目在開工後4個月內開盤。招股書中，中梁提及了自己的阿米巴經營管理模式，將管理權限下放，增加獨立核算的組織，並進行大量的人員擴張。
從2015年到2018年，中梁的員工數從不足千人增至10000人以上。中梁薪資高於行業平均水平，而且與績效相關的績效工資佔比較大。中梁控股自2015年就實施了員工跟投計劃，區域負責人及以上級別的員工為強制跟投人員，跟投比合計例上限為5%，槓桿配資比例在1:3到1:5之間。
營收大幅增長的同時，中梁控股2017-2018毛利率卻低於行業平均值。中梁在招股書中稱，公司總權益從2016年6.6億元增至2018年67.5億元，主要歸因於淨利潤的增長。實際上，2018年67.5億元的總權益中，42億元為非控股權益，實為合作方的借款。
除物業銷售外，中梁控股還有管理諮詢、物業管理和物業租賃3項業務。2018年3項業務收入總和佔總營收比例不足1%。
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