房地產金融屬性與生俱來，主要體現在土地的不可移動、不可折舊和永續性，使得它具備極其優質的抵押品特性。
房改20年間，中國獨特的土地制度和商品住房的短缺的共同作用下，房地產獲得了超額收益。此間，房地產的金融屬性未能得到充分體現——儘管具體到單個項目和產品，其高收益投機產品的表徵已經顯露。
從1998年到2007年的黃金時代，從2008年到2018年的白銀時代，房地產與金融之間的關係，基本還停留在通過分期付款、按揭購房、開發貸款等簡單的金融工具聯繫的階段，房地產之於金融企業，還擁有一定的獨立性，這個階段或者可以統稱為“鍍金時代”。
隨著白銀時代接近尾聲、行業利潤趨於攤薄。市場的洗牌和重組，讓房地產和金融之間的依存越發緊密。
比如我們如何評價一家房地產企業的核心競爭力，過去可能是開發商的拿地能力，再後來又演變為產品能力或者銷售能力，如今最具成長性的企業首先具備週轉效率、成本能力、投資能力、風控能力等等。這些新的評價標準，往往是非常金融化的。
其次，我們看到金融機構和房地產公司、項目之間的股權滲透關係、人員滲透關係、週期滲透關係、業務滲透關係，都愈發頻繁和深度。以業務滲透為例，很難想象如果沒有Reits、ABS等高級別金融工具和模型的介入，長租公寓、商業不動產、城市更新等業務能夠成為這些房企集團作為主攻方向的業務。
最重要的特徵，可能是以金融標準對房地產規劃、設計、開發、銷售、運營全流程的改造。它明確地昭示著中國房地產的路徑已經完全摒棄了香港以地生財的模式，全面擁抱美國的房地產與金融共生共存的發展模式。
這將是一個房地產的全新時代。
與金融的深度融合，會令房地產具備更加穩定而多元的特性。就像不同元素與金屬元素融合後，擁有更加穩定、抗干擾等特性一樣。這個新的時代，我們可稱之為“合金時代”。
“合金”，也是全球成熟房地產市場的普遍特性。
事實上當我們去看待十九大以來頂層設計定調的“房住不炒"，一定程度上也是房改20年後，中國房地產需要遵循的轉型方向。例如，一旦某類產品進入供求平衡的階段，如果人們仍要求獲得超額收益，可能會通過超高槓杆來獲取，同時帶來了超高風險。
而“租住並舉”的思路，實際上肯定了房子作為金融資產的正向價值。舉個例子，房屋租賃的供給方長期持有大宗資產，需要更加穩定的金融體系做支撐，將低活的不動產變成高活的金融品。
“房地產長效機制”的提出，也明確了房地產市場的穩定健康發展需要綜合土地、金融、稅收等多個領域的要素和理念。
特別需要強調的是，從鍍金時代到合金時代，並不代表房地產就一定會通過傳統的高負債、高槓杆、高風險的方式去擠佔金融資源。金融“嫌貧愛富”的特質，也決定了在合金時代，市場會通過加速行業集中等方式，讓金融資源得到更為高效的運用。
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中國REITs徐行
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