1992年，香港匯豐銀行總裁浦偉士到訪廣州，約見了市長和副市長，要求三天內把廣州市在匯豐的債務還清。雙方談了很久，浦偉士都堅持不變。
時任廣州市長的黎子流橫下心說，只要答應三個條件，三天內把錢全部給你：
1. 匯豐不準在廣州開展業務；
2. 廣州任何單位不許和匯豐借錢；
3. 今後匯豐人來廣州，或者路過廣州，政府派人全城保護。
浦偉士想了想說，錢慢慢還吧。
那時的廣州，是真的沒錢。黎子流曾經去香港考察過，大受刺激。他宣佈廣州要建設成國際化大都市，十五年內市區面積要翻一倍，從187平方公里擴張到335平方公里。
大家在暗自發笑，覺得領導又在放衛星。
如今，二十多年過去了，廣州市區面積已經達到7434平方公里，是黎市長規劃的十幾倍。
1
1998年，廣交會定址琶洲，琶洲村田地被徵，村民“洗腳上岸”，平均每戶領到了20萬元補償。
其時，廣州是外來打工者的天堂，年輕人在這裡淘金，成了村民的契機。這些補償款，後來都成了一幢幢出租屋小樓。
“握手樓”大多四五層，每層四五十平米。除了一二層村民自己居住外，其餘的樓層全部隔成獨門獨戶的單間或一室一廳，每戶租金四五百塊錢。
琶洲漸漸地被密集地建滿了這種“握手樓”——打開窗戶，就可以和隔壁樓裡的村民握手。
“握手樓”下，是一模一樣的髮廊、大排檔、雜貨鋪。巷子盡頭還是巷子，房子對面還是房子。所以有人開玩笑：就算美國海軍陸戰隊，進到廣州的城中村都會迷路。
洗腳上岸的農民，就這樣從種田改為種樓了。
包括外來人口在內的常住人口近萬人。在廣州，有300條像琶洲這樣的城中村，面積相當於新加坡。
2001年，當時的總理朱鎔基在廣州走了一圈，委婉地感慨：
來廣東走了一鎮又一鎮，鎮鎮像農村；走了一村又一村，村村像城鎮。
廣州最知名的城中村，恐怕就要數有近800年曆史的冼村了。冼村幾乎代表了廣州城中村的所有典型問題，從2008年啟動改造，到2018年最終回遷，這十年濃縮了了中國城鎮化的所有問題。
早期主持冼村徵拆工作的是沙河鎮黨委書記叫曹鑑燎，他說過：
我就願意一直留在沙河鎮，我一年的正當收入，等於市裡幹部十年。
事實證明，曹鑑燎的收入，是一個普通幹部的百倍，光受賄金額就達到8000萬。當曹鑑燎從廣州副市長任上落馬的時候，冼村村民放鞭炮慶祝。
2011年4月，冼村正式開拆，此後由於政府沒錢，拆遷一度陷入癱瘓。
7個月後，央企保利接手了這個難啃的骨頭。城中村的改造，是歷史問題，是政治經濟學問題，更是人性問題。
2
廣州第一個完成整村改造的城中村，是保利主持的琶洲。
2008年，和往常一樣，政府在琶洲主導了一場拆遷。為了修建琶洲塔公園，政府拆掉了琶洲塔周邊150多戶。
每個村民收到了120平米上限的住房賠償，和4500元每平米的貨幣賠償。
有幾戶農民本來不在這次拆遷範圍內。他們到處找關係，也要被拆掉——他們成功趕上了這班列車。
但一年之後，他們就後悔了：
因為琶洲之後的改造主體，從政府變成了保利地產。
2009年10月，琶洲村土地掛牌。摘牌企業是保利地產；2010年3月，保利進駐琶洲村，開始動遷。
琶洲成了廣州第一個企業主導改造的城中村。
保利主導的動遷，標準顯然要比政府主導的動遷高很多。琶洲村聯社黨委副書記徐志恆說，只相差一年，2008年政府主導的琶洲塔公園拆遷，每戶村民相比少了1000萬補償。
保利也是摸著石頭過河。這是他們第一次接手整村改造項目，懵懵懂懂的他們，剛開始是完全不知道中國基層社會里的利益糾葛、階級碰撞。
和傳統意義上“霸蠻”的動遷隊不太一樣，保利的動遷隊書生氣很重。大部分人都是保利從各個部門臨時借調過來的員工，很多還是剛畢業不久的大學生。
第一次進村，動遷隊穿的都是黑西裝和白襯衫。村民之前只在黑幫電影裡看過這身派頭。於是他們把這些拿出來招待動遷隊：
關門、洗腳水和狗。
吃一塹長一智。動遷隊第二天就換上了紫色T恤和運動褲。他們不再像鬼子進村一樣氣勢奪人，而是低頭哈腰，幫忙給村民通下水道、調解糾紛，沒事看看村民打牌、嘮嗑。
一位名叫歐陽的大學生，實在不知道怎麼跟村民開口做工作。他就站在村口，看了一位老村民釣了三天魚。老村民看他可憐，帶他回家吃了頓飯。
歐陽就此打開了動遷的大門——那個老村民是村裡最德高望重的長老。
這群青瓜蛋子創造了一個奇蹟。半年後，琶洲村完成基本全部簽約，整村完成拆平。
和琶洲村同期啟動舊改的赤沙村，現在仍是一片握手樓。
2014年10月，6000多套回遷房通過搖珠形式回到琶洲村村民手裡。
在回遷小區門口，“歡迎回家”四個大字特別醒目。琶洲村2000戶村民，平均每戶約3套房產。
最多一家人分了60套房子。按現在6萬多一平米的房價算，身家至少一個小目標了。
3
2005年，日本城市學者上原雄史花了兩個月時間，考察了廣東的城中村。
他發現政府和附近市民覺得城中村是一塊瘡疤，讓治安變得越來越糟。除了用推土機推平，別無出路。但城中村村民靠出租房屋維生，他們關心回報。
上原雄史提出一個問題：
城中村的改造，應以哪一部分人的利益為重？
琶洲改造之後，村民都身家不菲。改造後，琶洲新村市場價漲到六萬多一平米，租金變成了五六十一平米。
很多村民早上端著大碗、蹲在陽臺上，看著對面的高檔小區說：
我要看看他們有錢人是怎麼吃早餐的。
說這話的人，可能個人資產上千萬，每個月租金收入都有兩三萬。
舊城改造最開始是錢和補償的問題，但是到最後能不能成功，就是“人”的問題了。
城中村改造完後，真正的挑戰才剛開始：
這是他們的家，但原住民如何融入到城市中去？
保利在琶洲交出了自己的答卷。他們竭力做出了一個個多樣化共存的生態，努力讓琶洲產城人、傳統與生態、原住民和外來人口融合在一起。
保利幫村社集體物業建成了幾棟寫字樓，一個購物中心和酒店。
去年年底保利琶洲廣場開業，人流如織，很快成為了區域的商業中心。這裡不僅成為了一片現代化住宅區，還成為了珠江新城之外，又一片區域辦公和商業中心。
保利發展幫助琶洲村經營的保利廣場，能給琶洲村民平均每人10萬元一年的分紅。一家三口人躺著的年收入，比很多996社畜還要多。
過去兩年，琶洲還成了一個旅遊景點。廣東要做三舊改造的政府或者開發商，都會過來看一看：
琶洲舊改是廣東最成功的一箇舊改項目。
2018年，琶洲街道GDP是300億元，五年後，他們希望超過1000億。
西藏自治區2018年的GDP，也才1400億。
除了發錢，保利還幫著留下了琶洲的根。如今，琶洲新村的村口佇立著兩大祠堂，分屬琶洲村兩大姓氏——徐家和鄭家。裡面存放著完整的族譜。
祠堂旁邊是一個嶺南文化廣場。廣場旁邊，是保利給村民配建的小學，規模是原來村小的三倍大。
琶洲的舊改故事，成了廣州乃至全國城中村的樣板。
兩個月前，總理召開會議，部署推進城鎮老舊小區改造，要求金融加大對舊改的支持。
國務院一位參事估算，舊改投資總額是4萬億，涉及上億的居民。
今年上半年，廣州就有15個城中村招標確定了改造的合作房企，涉及金額超過638億元。
要知道，2018年之前的十年，廣州一共只有8個城中村完成舊改。
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